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标题: 合作建房的会计如何处理？ [打印本页]

作者: 由龙剑 时间: 2009-8-28 10:10
标题: 合作建房的会计如何处理？
各位老师：我公司和另一家企业合作建房，我出资金他出土地，建成后总面积4万平方，总的开发成本为1.4亿，该企业分得5000平方的住宅，共50套，现在该企业要求我公司代为销售这50套住宅（估计为2500万），并为客户**产权证。请问各位老师：该企业分得的5000平方的住宅时，我公司和该企业要不要交税？我公司的成本怎么计算（现在我公司帐上没有土地成本）？怎么做会计分录？代销的业务该如何做会计分录？收到的代销房款计入其他应付款还是预收帐款？要不要交税？
谢谢哈！

作者: 王娜1980 时间: 2009-8-28 10:38
我们也有类似的问题，我也很想知道

作者: shanmei96 时间: 2009-8-28 11:24
我也来学习学习呵呵

作者: 腾青 时间: 2009-8-28 11:44
我上次也提了这个问题，没有人回应，感觉世态炎凉

作者: 心绪 时间: 2009-8-28 14:38
网上找的，大家参考哈
企业合作建房的财税处理

　　合作建房，是指由一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建房。合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换；第二种方式是双方分别以土地使用权、货币资金合股，成立合营企业，合作建房。

　　根据《企业会计制度》的规定，合作建房的会计处理，应遵循实质重于形式的原则，具体情况具体分析。对于第一种方式，应按照《企业会计准则-非货币性交易》进行会计处理；对于第二种方式，应按照《企业会计准则-投资》进行会计处理。

　　《营业税问题解答（之一）》（国税函发[1995]156号，以下简称《解答》）规定，合作建房的第一种方式，双方应分别缴纳营业税；第二种方式，则要视提供土地使用权的一方是否共同承担合营企业的风险来确定是否缴纳营业税。同时，根据《企业所得税暂行条例》的规定，第一种方式还需缴纳企业所得税。

　　下面举例分析合作建房业务的会计处理与税务处理。

　　例：甲公司是一家工业企业，在市区有一块闲置的土地。乙公司是一家房地产开发企业。2003年8月，甲公司与乙公司签订合作建房协议，约定甲公司提供该闲置的土地（账面价值600000元），乙公司提供资金，合作建房两栋（结构、面积相等）。2004年12月，房屋如期建成，双方各分得一栋房产，乙公司为此共支付开发成本1000000元，此时甲公司的土地使用权的账面价值500000元，市场价格1200000元。建成后，两栋房屋的市价为 3000000元，甲公司将分得的一栋房屋作为固定资产管理，乙公司将分得的另一栋房屋作为库存商品房入账。假定甲、乙公司均座落在市区，企业所得税率为 33％。

　　一、甲公司的会计与税务处理

　　1、2003年8月，甲公司与乙公司签订合作建房协议。此时，由于土地使用权尚未发生转移，会计上和税务上仍需对土地使用权按月进行摊销。

　　2、2004年12月，房屋建成，甲公司分得一栋。

　　根据《解答》的规定，在合作建房过程中，甲公司以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙公司则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为，对甲公司应按“转让无形资产”税目中的 “转让土地使用权”项目征税；对乙公司应按“销售不动产”税目征税。

　　由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。假定税务机关核定土地使用权的价格与市价相同，均为1200000元，则计征营业税的计税依据应为600000元（1200000÷2）。

　　应交营业税＝600000×5％＝30000元；

　　应交城建税＝30000×7％＝2100元；

　　应交教育费附加＝30000×3％＝900元。

　　根据《契税暂行条例实施细则》的规定，土地使用权与房屋所有权之间的相互交换，交换价格相等的，免缴契税。

　　根据《企业会计准则-非货币性交易》的规定，甲公司与乙公司合作建房，实质上是部分土地使用权和部分房屋所有权的相互交换，属于非货币性交易，应按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费作为换入资产的实际成本。

　　借：固定资产 283000

　　　贷：无形资产 250000

　　　应交税金—应交营业税 30000

　　　应交税金—应交城建税 2100

　　　其他应交款—应交教育费附加 900

　　同时，由于土地上已建有房屋，应将另一半的土地使用权价值转入房屋成本。

　　借：固定资产 250000

　　　贷：无形资产 250000

　　根据税法的规定，甲公司与乙公司合作建房，实质上是用部分土地使用权换取部分房屋所有权，应计算转让部分土地使用权的收益317000元（市价 1200000÷2－账面价值500000÷2－税费33000）；而会计上不确认收入。因此，甲公司申报2004年企业所得税时应调增应纳税所得额 317000元。

　　此时，甲公司房屋的账面价值是533000元（283000＋250000），而计税成本是850000元（一部分土地使用权的计税成本600000＋另一部分土地使用权的账面成本250000），以后年度计提折旧时，应相应地调减应纳税所得额。

　　二、乙公司的会计与税务处理

　　1、2003年8月，乙公司与甲公司签订合作建房协议。此后，乙公司建房发生的支出计入开发产品成本。

　　2、2004年12月，乙公司取得房屋一栋。

　　假定税务机关核定该房屋的价格与市价相同，均为3000000元，则计征营业税的依据应为1500000元（3000000÷2）。

　　应交营业税＝1500000×5％＝75000元；

　　应交城建税＝75000×7％＝5250元；

　　应交教育费附加＝75000×3％＝2250元。

　　从甲公司换入的土地使用权的入账价值为582500元，会计处理如下：

　　借：无形资产 582500

　　　贷：库存商品 500000

　　　应交税金—应交营业税 75000

　　　应交税金—应交城建税 5250

　　其他应交款—应交教育费附加 2250

　　同时，将土地使用权的价值转入开发产品的成本。

　　借：库存商品 582500

　　　贷：无形资产 582500

　　根据税法的规定，乙公司与甲公司合作建房，实质上是用部分房屋所有权换取部分土地使用权，应计算转让房屋的收益917500元（市价 3000000÷2－账面价值1000000÷2－税费82500），而会计上不确认收入。因此，甲公司申报2004年企业所得税时应调增应纳税所得额 917500元。

　　此时，甲公司房屋的账面价值是1082500元（换入的土地使用权的成本582500＋分得的一栋房屋的成本 500000），而计税成本是2000000元（一栋房屋的计税成本1500000＋另一栋的账面成本500000），以后年度计提折旧时，应相应地调减应纳税所得额。

　　需要注意的是，如果以后合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产的行为，其销售收入应再按“销售不动产”税目征收营业税。

作者: 云中飞 时间: 2009-8-29 08:49
31第三十六条  企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：　　(一)凡开发合同或协议中约定向投资各方(即合作、合资方，下同)分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。

作者: 云中飞 时间: 2009-8-29 09:17
•你公司的分录
借：无形资产——土地 2500万元
•          贷：主营业务收入          2500万元
•       借：开发成本——土地征用及拆迁费？万元
•          贷：开发产品？万元

[ 本帖最后由云中飞于 2009-8-29 17:55 编辑 ]

作者: 云中飞 时间: 2009-8-29 09:21
•对方的分录
借：固定资产——房屋 2500万元
•       贷：无形资产——土地  土地账面价值
•       贷：应交税金——应交营业
税
                           125（2500*5%）
      贷：营业外收入             ？万元

作者: 云中飞 时间: 2009-8-29 09:21
代销房款计入其他应付款

作者: 云中飞 时间: 2009-8-29 09:22
需要注意的是，如果以后合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产的行为，其销售收入应再按“销售不动产”税目征收营业税。

作者: 云中飞 时间: 2009-8-29 09:23
土地土地账面价值要搞清楚。

作者: liuyu19681108 时间: 2009-8-30 09:34
这其中可能应有“土地增值税”吧

作者: 威海本溪人 时间: 2009-8-30 09:42
学习了

作者: liuyu19681108 时间: 2009-8-30 09:48
有谁能把这种业务的全过程作一个说明

作者: liuyu19681108 时间: 2009-8-30 09:52
标题: 房产税金及附加税费
涉及房产中的所有税金及附加费等，网内有全的吗

作者: liuyu19681108 时间: 2009-8-30 09:53
标题: 网中学习人员
该网内有多少房产会计呀

作者: liuyu19681108 时间: 2009-8-30 10:07
要是土地使用权价值与房屋价值不等时如何处理税

作者: liuyu19681108 时间: 2009-8-30 10:08
为何没有人呢

作者: liuyu19681108 时间: 2009-8-30 10:08
有没有人回答所提问题

作者: liuyu19681108 时间: 2009-8-30 10:09
我代表的阅读权限2是什么意思，有人能告诉我吗

作者: liuyu19681108 时间: 2009-8-30 10:10
有没有人能告诉我阅读权限2是一个什么权限哟

作者: liuyu19681108 时间: 2009-8-30 10:11
还是没有人告诉我这是什么意思呀

作者: liuyu19681108 时间: 2009-8-30 10:11
拥有什么的情况下可以增长权限

作者: liuyu19681108 时间: 2009-8-30 10:12
这里面的东西好多都见不到，有什么办法可以见到

作者: 709265678 时间: 2009-9-1 15:24
国税发〔2009〕31号第三十一条规定，企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：
　　1、企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
　　2、企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

作者: lxb 时间: 2009-9-1 17:42
非公司制的合作建房就是麻烦

作者: xxf102488 时间: 2012-8-9 10:11
这个问题我也困惑很久了，156号文中所说的“以物易物”双方都发生了所有权转移，都要交营业税。可是，如果是出地方立项，土地使用权和房屋所有权都归出地方所有，对出资方来说怎能说发生了所有权的转移？会计和税务到底怎样处理？

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