房产建设期如何做帐,使企业收效大,股东方满意呢?

落花无言

房产开发建设期的会计和税务处理：
如果开发商是做商业地块，房屋建设时间较长，建造完成后物业项目只租不卖，一般需要5年的建设期，会计税务如何处理最妥？
1、开办费的处理目前已经比较明确，在营业执照拿到后结束。
会计：开办费入管理费用，直接出损益表。意味着第一年就有损益表
税务：一次性入和按长期待摊处理两种方法都可以，[2009财税98号文]
2、土地在建设期如何摊销？
会计：（1）可以放在建工程，不摊，（2）放投资性房地产——土地，比房屋先摊，入损益表。
税法：有些税局同意建设期可以不摊销，50年的土地，待5年完工后按45年摊。其他不同意见也有。
3、5年的亏损弥补期：
（1）如果前5年的建设期，只入开办费和零星管理人员办公费，5年内每年亏损少，享受弥补期不足，报表出具漂亮，股东满意。
（2）如果前5年的建设期，入土地成本摊销，5年内亏损较大，弥补期较足，报表难看，连续5年全亏？
想请教大家，哪种方法既合乎新准则又合乎新税法？或者其他合理的做法，谢谢！

银河飞雪

50年产权，那说明也是可以卖的

银河飞雪

建设期可以不摊销，50年的土地，待5年完工后按房产总值作为投资房地产按照45年摊销，完全认同!

公司对投资性房地产在预计可使用年限内按年限平均法摊销或计提折旧，预计可使用年限超过45年的，按45年摊销或计提折旧

浮槎山

投资性房地产按其采用的帐务处理的方式来决定的，如采用公允价入账就不需要进行分摊了。

落花无言

目前有可能用公允价值吗？一般都用历史成本吧！

落花无言

请教一下，建设期不摊，有相关具体税法政策吗？

落花无言

继续顶！建设期土地费用不分摊有具体税法政策支持吗？

呆木木

《企业所得税法》第十一条规定，单独估价作为固定资产入账的土地不得计算折旧扣除；《企业所得税法实施条例》第六十五条规定，企业所得税法第十二条所称无形资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术、商誉等。《企业所得税法实施条例》第六十七条规定，无形资产按照直线法计算的摊销费用，准予扣除。无形资产的摊销年限不得少于10年。作为投资或者受让的无形资产，有关法律规定或者合同约定了使用年限的，可以按照规定或者约定的使用年限分期摊销。因此，土地使用权在建造房屋及建筑物前，计入“无形资产———土地使用权”，应按照无形资产规定按期摊销；在建造房屋及建筑物时，将“无形资产——土地使用权”的账面价值转入在建工程；在房屋及建筑物完工后，土地使用权成本随房屋及建筑物工程成本，一同转入“固定资产——房屋及建筑物”，不可单独作为“固定资产——土地”或者无形资产核算，应按照固定资产的有关规定，随同“固定资产——房屋及建筑物”按期计算折旧扣除。

709265678

仁兄分析的极为透彻了.

小柳

我这边都是建设期，土地不摊销的