宏观经济角度，浅谈“房地产”

贺雪峰

       前言：
                   今日登陆地产总群，居然被秒踢；方始悟得，已好长时间都没上地产网了，望着其他版主的海量发帖，煞是惭愧；
值此新春开年之际，特将去岁心得体悟书于此，与诸君分享。
      此贴立意于宏观经济大局，站位于投资者角度，本着咱房地产财务对开发流程环节的熟识，进行简单阐述：

正文：
      一.宏观经济环境
哲学告诉我们，任何事情不是孤立存在的，要探讨房地产行业，就要必须首先对宏观经济有基本了解和预判。
1.经济发展三套马车
2.货币政策
3.信贷政策

     二.房价驱动因素
房价驱动的多维度视角分析，推导房价上涨的原动力
1.房价上涨的多因素影响
2.房价上涨原动力影响

    三.投资房产的操作手法
1.去风险
2.加杠杠

第一章宏观经济
    衣食住行教育医疗，是民生大计，经济发展以及任何行业的发展都脱离不了民生，脱离不了基本经济环境轨道，这是基本准则。这和我在论坛里一直倡导的“跳出财务，拥抱业务”才能干好房地产财务的道理是一样的。只有透彻的了解国内的宏观经济环境，准确的预判宏观经济发展趋势，才能做好房地产项目投资！
     “内需、出口、政府投资”是经济发展的三套马车，这是大家都很熟悉的；
      天朝的出口长期顺差，我们知道的；天朝政府空前富有，投资基础建设带动经济发展是改革开放后的长期基本国策，我们也是知道的。但，这两种现象背后的本质是什么？可能，有些朋友就迷糊了。
      我再结合我们的汇率政策聊聊，大家就知道了。长期顺差，意味着我们的商品或劳务，换回了大量的美元，而美元并没有买回国内发展所需要的设备、技术。
      出口分析：从以物易物的角度来说，出口商品或劳务换回的是美元，而美元并不能买到我们需要的资源、技术、设备（有外国封锁）。造成的直接结果就是，国内的货少了，钱多了；从政府操作美元的角度来说，由于美元储备不能买到我们所需要的东西，天朝拿美元购买了美国债券，美元又回流国外后，再次以投资、借贷等名义回流国内，换成RMB推高了国内资产价格。
      政府投资分析：天朝区别与国外，天朝是大政府，中央集权牛B；其长期进行基础建设投资所需要的资金，主要来源于政府预算赤字和信贷规模放大；地方政府也同样如此。不同的是，分税制后，地方政府财力萎缩，主要依赖于土地财政。且政府投资项目基本上属于投资期限长、效益稳定偏低的项目，为此，地方政府债务主要依赖于举新还旧来解决，换句难听的话，就是说，银行给予政府的信贷规模必须逐年放大，才能涵盖地方债务本息和。虽然印钞机没动，但广义的M2是确确实实的在突飞猛进。信贷规模扩大到一定的程度，就会有“钱荒”的存在，需要央妈降准放水或开动印钞机来解决。
       地产投资分析：笔者曾在另一贴“地产全项目经历萝莉啰嗦的感悟”里将地产行业划归于金融行业，主要依据就是“地产投资依赖信贷杠杠，去化依赖信贷杠杆”的金融属性本质。政府高价卖地平债，地产商接盘后，银行开发贷进行建设，建设完成后开发贷转化为购房按揭贷。资金每倒手一次，便化为银行存款，根据存贷比，又变成贷款出来，信贷规模进一步扩大。
      宏观经济的整体趋势就是：RMB广义货币猛增，购买力持续下降。

第二章.房价驱动因素
1.房价上涨的多因素影响
      房子与不可再生的土地资源链接，根据物权法来进行剖析，地段的意义十分重大；首先，决定了用益物权的品质，进而影响其流动变现能力；其次，用益物权的实用效果又进一步影响到交易价格。在这里，我要做一个概念上的延生，也就是说：“把用益物权”的概念放大，房子内部质量结构，房子周边商业、教育、医疗、交通配套、消费市场、就业机会、社会保障等等。

2.房价上涨的原动力剖析（房价上涨实打实的因素在这里就不讨论了，譬如土地、材料、人工涨价、政府规费、税金等；这里，暂时只讨论看不见的因素）
       第一章，我们分析了天朝宏观经济面，推导出来的基本结论是：RMB广义货币猛增，购买力持续下降。这个基本趋势，很要命！广义货币猛增，等同于向所有持有纸币的人，无形中征收了“铸币税”。要想逃避无处不在的猛胜洪水的“铸币税”，唯一的办法就是让自己没有钱或尽量欠钱。把钱买成实物，买成不容易腐烂变质过期的实物！此刻，土地、房子成为首选！房子保值增值功能彰显！根据政治、经济、文化教育、医疗以及人口消费市场、就业市场、地理位置的不同，房子保值增值水平，也因此分化。
      所以，笔者将房地产行业开发利润一分为二，划为两个部分；一部分是，行业平均利润；另一部分是契合天朝宏观经济金融基本趋势的超额利润——也就是经济发展好、教育医疗好、就业市场好、人口涌入的热点城市，区分受到避险资金追捧程度而收获到的房价上涨超额利润。
即：房地产开发利润=行业平均利润+契合国内金融基本趋势超额利润
      房地产项目挣不挣钱的核心，是对未来金融趋势的判断，是对于项目所在地城市的竞争和选择！
      房地产挣的是什么钱？其实，大部分挣的就是RMB贬值的钱。
      因此，房子涨价的原动力是我们天朝的基本国策！——汇率政策、外汇储备买美元战略、国家投资拉动经济政策，是这些政策造就了RMB购买力的必然萎缩！

第三章  投资房地产的手法
       很多人买房挣了钱，也不知道什么原因，反正是“嘿嘿嘿”。
       老牛觉得：做为普通投资者，买房挣了钱而不知道原因，情有可原；而做为房地产从业人员，如果也只是傻傻地“嘿嘿嘿”，那就说不过去了。
       投资房产，能挣到钱的根本原因无非是契合了投资两个基本点：①无风险投资 +  ②杠杠放大=③稳赢！
①无风险投资：RMB购买力持续下降，房价必涨，选择房价不高的省会城市；
②杠杠放大：选择没有限购限贷的省会城市；
       首付三成，按揭7成，什么概念，杠杠放大了3.3倍；不仅收获用益物权的租金，处置资产时还将收获涨价收益！更为重要的是：没有风险！         
      当然，我刚才说的是买房投资，不是炒房；炒房更甚！
      三人约定去炒房，三人都是月薪族，没钱咋办？
      A的房子卖给B，B的房子卖给C，C的房子卖给A，在不同银行办理按揭，套出资金，大家仍然各住各房，产权登记上有变动；套出资金后，够买两套新房。飞奔房开公司，找到财务经理，甩手小费一万元。给介绍一家施工利润高，欠款颇多的工程单位，商议折扣购进“工抵房”事宜，协商议定9折成交，落户到经济状况和信用比较好的牵头人A身上，房产抵押给BC，以防A私自售房。持有一年，根据市场判断，此城市房价会有一轮大涨。ABC三人协商，准备再买进一套。三人均月薪族，没钱！！咋办？由于，A名下有三套房，两套全款房，一套按揭房，银行判定A资产充裕，A只要增加担保人，可以继续办理按揭贷款。
     于是，ABC三人凑够首付，A名下两套全款房，一套按揭房，三年后出售，三人银行存款均有了五位数，获益远胜薪资，常人异之！

     后语：天朝银行对不动产的偏好（房子进银行，贷款出来；贷款变存款，根据存贷比又变贷款出来，抵押物房子又进去），使得RMB发行机制蕴含了不动产本质；汇率机制，收到国际结算货币，美元进来，RMB发出去，使得RMB发行机制蕴含了美元实质。金本位终结，RMB发行机制已经变更为“不动产+美元”发行机制。毛泽东大团结是纸币，房子美元才是真正的货币！
“房价”对民众说：不要迷恋哥，哥只是一个传说！哥替代了黄金本位，身价从未暴涨！
    真像是：铸币税在悄无声息的征收中，人民纸币购买力在逐年暴跌！
    新闻报纸上N多的砖家在争辩，您还在犹豫什么？还在纠结纸币RMB好，还是货币等价物房子好？
    老牛又要嘿嘿嘿了！

紫芫

讲得好

胡新强

受益匪浅

zznina

丰富的见识 广阔的眼界！牛！

红豆

深刻，我等仅看到了微观层面，真是牛人！文里说的三个工薪族，如果房子还没卖，就出台了限购限价，就惨了

tonny

太厉害了，牛

tonny

敢这么干的不太多吧，就怕内部矛盾