保利地产首季盈利大增背后

银河飞雪

良好的销售业绩和上半年结算收入的增加，给保利[url=http://bj.house.sina.com.cn/index.shtml]房地产[/url](集团)股份有限公司(下称“保利地产([url=http://bj.house.sina.com.cn/company/gzpoly.html]企业专区,旗下楼盘)[/url](600048)首季报告增添了不少喜色。据其近日公告的2008年一季度报告显示，公司首季净利润增长253%至2.76亿元，收入同比增长90%至11.59亿元。　　但在其净利润超高速增长的同时，业内分析人士却并不看好其未来的前景。分析称，扣除保利地产(23.01,0.70,3.14%)收购项目的资产增值外，销售收入的净利润同比增长仅为82.1%。
　　销售面积和金额同比下降
　　“保利地产业绩的大幅增长，除正常房地产业务外，主要是由于产生了非经常性损益1.75亿元，扣除税收影响后增加净利润1.34亿元，占当期净利润的48.6%。”平安证券分析师刘细辉说。
　　对于保利地产增幅达253%的净利润，保利地产品牌事业部经理谭胜指出，除了销售收入外，还主要得益于公司收购的相关项目，在收购价基础上的资产增值。
　　刘细辉表示，如果扣除该非经常性损益，则归属母公司股东的净利润同比增长仅为82.1%。也就是说，保利地产一季度业绩大增并非来源于销售良好，而是其他资产的升值所造成。
　　数据显示，2008年一季度，保利地产实现销售面积36.1万平米，销售金额25.94亿元，分别同比增长16.5%和8.48%，增速与去年同期相比出现明显下滑；而且其单位面积售价为7186人民币，同期下降6.9%，比2007年全年的平均售价则下滑16%。
　　而保利地产显然正在旗下项目的销售上下功夫。据记者了解，为了促销旗下楼盘，保利地产将在五一期间于广州最繁华的商业中心——正佳广场首层举行盛大的项目联展，届时还会接送客户前往项目现场。
　　“部分楼盘这个时间登记购买，还可享受额外96折的优惠。”保利地产一人士告诉记者。
　　不过，刘细辉认为，保利地产的楼盘多集中于房地产行业震荡最为显著的广州、深圳，难免深受影响。
　　资金被土地套牢？
　　尽管销售形势未显大碍，但作为2007年的地王之一，保利地产的疯狂拿地行为却成为一些分析人士不看好的主因。
　　2007年，保利已经储备土地超过1000万平米。在2008年一季度，公司又获得新项目6个，规划建筑面积255.18万平米，平均楼面地价1103元/平米。
　　“2008年保利地产拿地的价格已经明显低于2007年，但是保利地产手中的土地基本上都是在土地市场处于中高价格水平时所获得的。”京展担保地产分析师戴晓光指出。
　　他表示，目前土地市场价格走跌，地王退地传闻不断，堪称地王之一的保利地产，虽然得到了母公司的强力支持，但其资金很可能将被土地彻底套牢。
　　“不仅如此，保利地产一季度新增贷款44亿元，但对建筑工程款和土地出让金的支出增长较快，同时受宏观调控和公司一季度可售资源限制，项目销售回款速度低于支出。由于2008年在建面积有较大增长，公司有一定资金压力。”国金证券分析师曹旭说。
　　“虽然今年的地产形势普遍不好，但保利地产一定是地产企业中处境很好的。”谭胜认为。他指出，2007年保利地产虽然拿地频频，但全年平均成本不高，而一季度销售情况受整体形势影响虽不比去年，但销售放量却增加了，而且回款迅速，
　　“另外，保利地产银行资信优良，贷款仍有一定额度，而且新增贷款利率还能低于基准利率。”谭胜说。