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标题: 房地产企业“假按揭”融资的行为如何处理 [打印本页]

作者: 银河飞雪 时间: 2008-11-6 19:30
标题: 房地产企业“假按揭”融资的行为如何处理
房地产企业“假按揭”融通资金的行为如何处理
一、假按揭含义及流程
部分房地产企业为了缓解资金紧张，让职工以购房者的名义办理按揭贷款，职工首付款20-30%其实根本没有支付，而是由企业出具个假收据。企业取得按揭贷款后，再根据贷款合同由企业分期偿还贷款本金及利息。假按揭的具体流程是：
伪造客户资料(含购房合同、首付款收据、身份证)→向银行申请贷款→审核后贷款到账(房地产公司保证金户)→房地产公司以购房者个人身份办理房屋抵押登记(到房管局备案，不针对客户办理房产证) 。
当遇到真正购房者申请购房时，由于一房不能多卖，必须办理原客户退房手续：房地产公司到银行一次性还清剩余贷款本息→到房管局撤销抵押登记(客户退房)→重新销售。
二、假按揭财务处理
《中华人民共和国合同法》第五十二条　有下列情形之一的，合同无效：
　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
　　（三）以合法形式掩盖非法目的；
　　（四）损害社会公共利益；
　　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
房地产企业与职工为了“假按揭”而签定的销售合同属于恶意串通、损害国家利益、扰乱金融秩序、加大金融风险的行为，因此所签定的销售合同为无效合同。从财务角度讲，从实质重于形式原则出发，销售收入确认不成立。因此，房地产企业支付办理“假按揭”贷款过程中发生的相关手续费用，应借记“财务费用”科目，贷记“银行存款”科目；取得“假按揭”贷款时，应借记“银行存款”科目，贷记“长期借款”或者“其他应付款”；（这里不通过“预收帐款”科目核算，主要是和正常销售区分开来，避免给日常营业税和企业所得税的计算带来不必要的误解和麻烦）；日常按期计提利息支出，应借记“财务费用”科目，贷记“预提费用”科目；企业分期支付贷款本金和利息时，应分别借记“预提费用”及“长期借款”两个科目，贷：“银行存款”科目。当然如果假按揭贷款用于项目开发，则应将项目开发完毕前发生的利息支出计入成本对象中，而不计入期间费用；因此此时上述事项会计处理时涉及的“财务费用”科目，应相应变更为“开发成本”科目。
三、假按揭税收处理
（一）营业税
第一种观点：由于首付款其实企业根本没有收到，所以不对首付款征税，主张仅对企业在收到银行的按揭贷款后，仅就收到的按揭款项征收营业税，以后企业逐月以个人名义返还银行贷款本息时再逐月退还营业税。
第二种观点：假按揭的实质不是销售，所以不征收营业税。
（二）企业所得税
1

作者: 散步的云彩 时间: 2008-11-6 20:17
来得真巧居然是第一看看

作者: ahui98 时间: 2008-11-6 22:05
从没干过假按揭，学习一下，呵呵

作者: 惠州-鹰击长空 时间: 2008-11-7 08:50
我觉得还是要计入收入征收营业税和所得税,第二次卖房时只需将假销售的帐红字冲回.

作者: 断炊 时间: 2008-11-7 09:15
标题: 没做过
看看怎么处理的，以后碰到了可以不慌了~~`

作者: lxb 时间: 2008-11-7 09:42
学习一下假按揭

作者: 摆渡人 时间: 2008-11-7 09:46
写的不错，看看

作者: 我在学习 时间: 2008-11-7 09:54
看看，学习作假

作者: 张江波 时间: 2008-11-7 10:37
针对这个问题我也有许多疑问

作者: 风里来 时间: 2008-11-7 10:58
标题: 回复 1# 的帖子
认真学习房地产知识

作者: 邱仲德 时间: 2008-11-7 11:07
标题: 回复
看看怎么处理的，以后碰到了可以不慌了

作者: 无患子 时间: 2008-11-7 13:24
假按揭容易被查到吗？？？

作者: 无患子 时间: 2008-11-7 13:28
那公司替员工还贷款的时候，不是名义上有出入了吗

作者: 落英宾纷 时间: 2008-11-7 13:30
这种做法已经有多年的历史了，在上个世纪未的时候特别流行。

作者: 落英宾纷 时间: 2008-11-7 13:36
在税务处理上，其实没有那么多观点，简单的很，才不管你是真销售还是假销售呢，都要征税

作者: 鱼加熊 时间: 2008-11-7 14:30
详细的看一看

作者: 杨子 时间: 2008-11-7 14:34
标题: 回复 1# 的帖子
需要学习学习

作者: cciiaa 时间: 2008-11-7 14:36
学习一下。

作者: cciiaa 时间: 2008-11-7 14:47
现在银监会、银行还有房产局很重视假按揭，一旦查到，后果很严重，按照上述做法真是不打自招了。

作者: cciiaa 时间: 2008-11-7 16:02
关于假按揭的账务处理应该按照正常销售处理，首付款可以挂“其他应收款”。正常报税。每月还按揭款可用单位小金库或费用报销套现还款。若是找到买家，办理退房手续，销售红冲，税金也要调整。这样做也是避免各方面检查，对房地产企业的检查猛于虎啊。

作者: haishan 时间: 2008-11-7 16:03
我也来学习学习，看看发贴人的做法

作者: 君林天下 时间: 2008-11-7 16:53
正好用得上

作者: 月儿2008 时间: 2008-11-7 17:17
学习

作者: 人淡如菊 时间: 2008-11-7 21:49
我们公司现在就有这种情况,我这个月才开始接手做会计,真是难死我了

作者: bjjoling 时间: 2008-11-7 22:21
关于假按揭的账务处理应该按照正常销售处理，首付款可以挂“其他应收款”。正常报税。每月还按揭款可用单位小金库或费用报销套现还款。若是找到买家，办理退房手续，销售红冲，税金也要调整。这样做也是避免各方面检查，对房地产企业的检查猛于虎啊。

作者: 可爱的小丸子 时间: 2008-11-7 22:42
日常工作中还是视同销售处理，不管怎么样，实际上按揭办下来，这套房子的钱就进了公司的帐上，开票纳税正常处理，遇到有正式客户购买时，做退房申请，开具红字发票，抵减已纳税款，重新开票，交税。

作者: 会计盛 时间: 2008-11-8 15:06
看了一半，我觉得还是应该做成正常销售，反正将来正式销售时可以红冲更名。

作者: 我是审计 时间: 2008-11-8 16:01
谢谢你的付出,让我们看看吧

作者: 我是审计 时间: 2008-11-8 16:04
怎么没有处理结果啊.我们在等待中

作者: yuyuminmin 时间: 2008-11-8 16:32
我们这里还没有这种现象

作者: hbdc 时间: 2008-11-8 17:12
我没能明白你的意思！

作者: fhyyy 时间: 2008-11-9 21:18
gfghfjfhhgddhggh

作者: 1126自强不息 时间: 2008-11-9 23:52
我学习学习，进来看看

作者: 红粉花飞 时间: 2008-11-11 23:23
学习一下是如何操作的。。。。。。。。。

作者: 红粉花飞 时间: 2008-11-11 23:44
好东东。。。。。。。。。。。。。。。。。

作者: 四十五楼 时间: 2008-11-12 11:26
认真学习房地产知识

作者: 老年使者 时间: 2008-11-12 13:48
学习一下假按揭.真是好玩.

作者: 刘振强 时间: 2008-11-12 14:53
标题: 回复 1# 的帖子
学习一下,我们公司以前也有现在不知道怎么处理了。

作者: kevin8889 时间: 2008-11-12 15:07
不错,学习一下..呵呵

作者: 八月桂花香 时间: 2008-11-12 21:19
标题: 老大就是强大！
正碰上这事儿呢，刚好来学习下

作者: liu7502 时间: 2008-11-12 21:23
学习学习，还真不知道呢？

作者: 海源事务所 时间: 2008-11-12 23:39
学习了，很是受益

作者: 恋恋风尘 时间: 2008-11-13 09:27
个人认为，这部分税是要重复交的。税务部门不会因为不是真实的业务而不交税。还就是个人贷款的利息，不是公司资产能计入财务费用。这经不起任何检查。

作者: 橙梦之恋 时间: 2008-11-13 10:22
标题: 回复 1# 的帖子

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作者: 无虑无忧 时间: 2008-11-13 10:25
标题: 回复 1# 的帖子
看一看，学一学，避免以后犯错误。

作者: 无虑无忧 时间: 2008-11-13 10:28
刚才回复后，为啥看不了了呢？回错位置了？

作者: ajiao 时间: 2008-11-13 10:53
自从国家10月22日出台政策，很多房地产商都想这样，也是没办法，现在资金确实很紧张

作者: 八月桂花香 时间: 2008-11-13 11:48
[quote]原帖由 恋恋风尘 于 2008-11-13 09:27 发表

个人认为，这部分税是要重复交的。税务部门不会因为不是真实的业务而不交税。还就是个人贷款的利息，不是公司资产能计入财务费用。这经不起任何检查。

同意，税务局不知道时可以偷偷放在“其他应付款”下面，知道了不管是否是真实的合同肯定要让交税的。而且，每个月代个人归还的利息，也没有办法入账的，因为都是替个人还款的，出来的也只能是银行的收到个人缴存现金凭证，企业进不了成本。还得另想别的办法找发票来冲。唉，烦哪！！！

作者: 薄荷雨 时间: 2008-11-13 14:18
看看，学习学习学习

作者: 竹映三清 时间: 2008-11-13 15:42
嗯，不错的网站，学习下．

作者: 哎哟喂 时间: 2008-11-13 17:06
不错假按揭，好好学习

作者: 风清扬2 时间: 2008-11-13 17:12
各种现象都要学习研究

作者: 司马轻寒 时间: 2008-11-14 08:31
假按揭应该象真销售一样处理,支付的契税,还贷等假的资料都是不能见光的,怎么能入账啊.

作者: th0321 时间: 2008-11-14 13:21
从没干过假按揭，学习一下，呵呵

作者: xaxa110 时间: 2008-11-14 14:22
谢谢，学习一下

作者: 逍遥剑 时间: 2008-11-14 16:10
这是个新问题，需要认真学习的研究，谢谢了！！！

作者: 郑小艳 时间: 2008-11-14 19:51
认真学习学习房地产知识

作者: 我是特特 时间: 2008-11-16 22:25
认真学习房地产知识
来自房地产会计网www.fdckj.com,地址：http://www.fdckj.com/viewthread.php?tid=8143

作者: hu5417361 时间: 2008-11-17 14:46
这种贴子你也好意思贴上来，假按揭款到帐后发生的财务费用、利息都不能如帐的。
如果是个人贷款发生的利息，此房名义上不属于房地产公司，不能入帐，税务可以核定扣除，又被发现是假按揭，房产的查你。
你这样做不如什么都不做。

作者: 卒子 时间: 2008-11-17 17:38
了解一下，假按揭要查还真不太容易、

作者: 明心 时间: 2008-11-18 08:19
学习一下

作者: 无为青荷 时间: 2008-11-18 12:56
学习,学习书本上有的,还要学习书本上没有的

作者: 陈诚 时间: 2008-11-18 15:37
标题: 真的要好好学习一下
从没干过假按揭，学习一下，呵呵
来自房地产会计网www.fdckj.com,地址：http://www.fdckj.com/viewthread.php?tid=8143

作者: 一汪清水 时间: 2008-11-18 20:04
需要了解下，实践更重要

作者: 天性女人 时间: 2008-11-19 21:07

看看:hug:

作者: 丁新 时间: 2008-11-19 23:03
要好好学习一下，自己笨的插不上嘴！呵呵！

作者: 有点烦 时间: 2008-11-20 10:58
学习学习再学习，只是这样处理等税务局来查账的时候告诉他是假按揭吗

作者: 杭州吴会计 时间: 2008-11-20 16:28
看看，学习作假
来自房地产会计网www.fdckj.com,地址：http://www.fdckj.com/viewthread.php?tid=8143

作者: 熊梅 时间: 2008-11-20 19:30
学习本行业知识,谢了

作者: 520221105 时间: 2008-11-21 08:59
我原来在一个公司呆过一小段时间，假按揭的事情我实在看不下了。所以没有拿到工资就走人了

作者: 简单生活 时间: 2008-11-21 10:40
会计人员的脑子就是好使，难怪有的会计可以拿6千以上工资，而有的却2千不到。

作者: 左岸偏左 时间: 2008-11-21 13:16
标题: 回复 1# 的帖子
这个论坛太强了！！！！

作者: 風飛絮亂 时间: 2008-11-21 15:44
好好東東，先看了，

作者: 涵琳 时间: 2008-11-21 16:09
真的可以这样操作吗。

作者: 路漫漫 时间: 2008-11-24 14:06
倒是听说过不少，但没有系统学习过！收了！

作者: 山海一线 时间: 2008-11-24 15:45
标题: 回复 1# 的帖子
不错。。。。。。。。。。。。。。。。。。

作者: 山海一线 时间: 2008-11-24 15:47
标题: 回复 1# 的帖子
不错。。。。。。。。。。。。。。。。。。

作者: 星波 时间: 2008-11-24 19:00
标题: 回复 1# 的帖子
认真学习一下房地产的

知识

作者: 子宇 时间: 2008-11-24 23:32
居然这么假的事？不看不得

作者: 亚亚1002 时间: 2008-11-25 08:57
不懂什么是假按揭，来了解一下吧

作者: 陈昱 时间: 2008-11-25 10:36
假按揭做了,不知道如何处理,税老老实实交了,为什么没有早看到这篇文章呢

作者: 胖哥 时间: 2008-11-25 15:38
标题: 学习
学习一下假按揭

作者: 安徽 时间: 2008-11-25 15:39
大部分企业都会有这种情况

作者: 空山风雨后 时间: 2008-11-25 15:44
正好学习学习。

作者: 沙尘暴2 时间: 2008-11-25 16:06
学习一下午

作者: 丢丢1号 时间: 2008-11-25 21:16
从没干过假按揭，学习一下，呵呵

作者: 布兰蒂 时间: 2008-11-26 11:40
嗯,遇到过这个问题,想看看学习一下.

作者: 雁南飞 时间: 2008-11-26 13:42
想看看怎么处理的长点儿见识
来自房地产会计网www.fdckj.com,地址：http://www.fdckj.com/viewthread.php?tid=8143

作者: 小九九 时间: 2008-11-26 15:34
见识一下,学习了

作者: fatbond 时间: 2008-11-26 16:39
听说过，没实际操作过，学习一下

作者: 秦会计 时间: 2008-11-26 17:32
标题: 回复 1# 的帖子
说得有道理，但不知道实际操作税务认不认可

作者: 小瓶盖 时间: 2008-11-26 18:28
没做过，这样可以吗?

作者: 不甘落后 时间: 2008-11-27 14:28
好好学习,天天向上!

作者: ligao1818 时间: 2008-11-27 16:56
标题: 111111111111111111
1111111111111111111111111111111111111111

作者: 若叶 时间: 2008-11-27 21:07
认真学习房地产知识

作者: 落英宾纷 时间: 2008-11-28 09:48
房地产的冬天，估计又有人要这样做了

作者: 幸福时光 时间: 2008-11-28 10:54
jixu!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

作者: a-treasy 时间: 2008-11-28 11:10
学习学习！！！！！！！！！！！！

作者: 云飞 时间: 2008-11-28 13:24
学习一下，谢谢了

作者: piaoyi1230 时间: 2008-11-28 13:35
呵呵……听过没做过！学学先

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