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标题: 开发成本具体结转的问题 [打印本页]

作者: 喝口水 时间: 2008-10-27 22:03
标题: 开发成本具体结转的问题
房地产开发成本如何结转？（题中成本金额只是为了计算所用，很可能不符合常理，请大家原谅）

例：某房地产开发公司，2004年12月份拿了一块地1万平米以开发普通住宅，拟两期完成。第一期开发了4000平米，建筑面积为6000平米，共计建成50套房屋，50套住宅销售面积为4800平米。其中的45套已于08年6.30通过竣工验收并已销售交付给业主，其余5套也已经竣工。假定45套已售房的销售面积为3800平米。其余5套定于09.6.30交付。假设一期住宅单价为5000元/平米。

开发成本共计3232万，资料如下：
1、土地款800万，契税32万（这个结转时，是否也要按比例分摊呢？）；
2、前期工程费300万；
3、建安工程费1200万；
4、基础设施费400万；
5、配套设施费200万；
6、开发间接费用300万，均为一期费用。

请问：
1、08年该公司应结转的销售收入是多少？
2、08年该公司从开发成本结转到开发产品金额是多少？如何计算得来？
3、该公司08年是否应办理土地增值税的清算？
4、土地增值税的清算条件规定：“对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的建筑面积占整个项目建筑面积的85%以上的，或未超85%，但剩余的已自用或出租……应进行土地增值税清算。”--------请问，这个85%是针对整个房地产的开发项目还是说按开发周期，一期一期的算？我自己觉得是按项目分期来算的。

作者: 中加 时间: 2008-10-28 08:46
很想知道这个问题的正确答案

作者: 中加 时间: 2008-10-28 08:47
请问没有每平米的售价怎样算出销售收入呢？

作者: cuili-cn 时间: 2008-10-28 09:22
应做清算吧

作者: 阿雪 时间: 2008-10-28 09:41
应该进行土地增值税清算，分期开发要分期进行清算的，目前我们这里规定要根据房屋销售收入进行随征，达到清算标准在进行清算

作者: light_e 时间: 2008-10-28 09:55
想了解一下这方面的知识,谢谢

作者: light_e 时间: 2008-10-28 09:56
请问谁会知道这个方面的答案呢?

作者: light_e 时间: 2008-10-28 10:03
请问谁那边有更具体的开发成本结转的书本可以介绍一下吗?

作者: 虎妞 时间: 2008-10-28 10:03
标题: 回复 1# 的帖子
08年该公司从开发成本结转到开发产品金额是多少？如何计算得来？
成本首先在完工产品与未完工产品之间进行分配，其次在已销售产品与未销售产品之间进行分配。按照建筑面积进行分配。具体分配过程我为操作，非常遗憾不能帮助你。应该依据2006年31号文件规定。

作者: 阿斯兰 时间: 2008-10-28 12:50
看到那么长的题目就头大，有空再好好计算一下

作者: 翼力 时间: 2008-10-28 14:40
08年该公司应结转的销售收入是19000000元

作者: zimo1203 时间: 2008-10-29 10:31
收入=3800*5000=1900万成本3232*3800/6000=2046.93万
08年不用办理清算

作者: 淡然 时间: 2008-10-29 11:13
销售收入=面积*单价（开票金额）

结转成本=已销售面积*单位成本单位成本=总成本/总可售面积（总成本中土地款、契税均应按一期所占面积比例分摊）

作者: 喝口水 时间: 2008-10-30 11:43
根据大家给的意见，我做了以下，请各位前辈审核一下，看这样处理是否正确：

1、应结转的销售收入=3800*5000=1900万；

2、将开发成本转入开发产品：
1）、应转的土地款、契税=832万/10000平米*6000平米=499.2万；
2）、应转的前期工程费=300万；
3）、应转的建安工程费=1200万；
4）、应转的基础设施费=400万；
5）、应转的配套设施费=200万；
6）、应转的开发间接费用300万。
上述五项共计2899.2万。

3、应结转已销开发产品的成本=2899.2万/4800平米*3800平米=2295.2万。

作者: 悠游 时间: 2008-10-31 15:36
标题: 回复 1# 的帖子
收入是不是1900万呢，我觉得开发成本中土地的成本要按总面各及开发面积及销售面各的比例分摊，不需要清算

作者: 攀之峰 时间: 2008-11-10 11:17
好像这个T的，成本大于收入哦

作者: AFEI 时间: 2008-11-20 15:38
看起头晕！！！！！！！

作者: 郑小艳 时间: 2008-11-30 14:18
看起来有点复杂，具体没做过

作者: gaodeqiong 时间: 2008-12-15 09:02
怎么就米有人回答呢???????????????

作者: 金色的麦穗 时间: 2008-12-15 10:04
标题: 回复 14# 的帖子
楼主土地和契税的结转比例不对,应该是832*4000/10000=332.8万元.

作者: 账房先生 时间: 2008-12-15 22:58
有点忙，闲下来了再看看

作者: 阿筝 时间: 2008-12-17 09:01
我算了一下，不知对不，请各位老师批改：
收入：1900万。
土地成本：（800+32）/10000*4000=332.8万
总成本：2732.8万
一期结转：2732.8/4800*3800=2163.47万

作者: 威海本溪人 时间: 2009-3-20 07:51
请版主帮忙解答一下

作者: dai0797 时间: 2009-3-20 08:20
1，土地费用和契税是要按照两期分配的（所以08年成本结转，1万平米的要按照两期来分配）
2，08年结转的销售收入为实际销售面积乘上实际销售价格
3，结转的成本为实际销售成本为((800+32)*4000/10000+300+1200+400+200+300)*45/50
4, 08年应该要进行土地增值税的清算，应该是针对开发项目。
这只是我个人的理解，有错误还请各位指正！

作者: 攀之峰 时间: 2009-10-15 21:21
我计算了一下，只有一个人做对的

作者: 韩冰冰 时间: 2012-6-9 10:32
学习一下

作者: lzj1020 时间: 2012-7-16 15:57
学习了

作者: 玩具狼 时间: 2012-11-28 17:06
不错的案例，学习一下

作者: 格鉽囮 时间: 2013-1-22 09:23
期待有人能详细做出解答，万分感谢啊！！

作者: ffmon 时间: 2013-1-25 16:14
我试这解答一下，请高手反指正：
1：应结转的收入：5000元*已销面积3800=1900万
2。结转成本
土地：（800+32）*4000/10000=332.8万
332.8万+2、3、4、5、6项=2732.8万
总成本2732.8万/总销售面积4800=5693.33元（单价成本）
一期结转成本：5693.33*已售面积3800=2163.46万元
楼上阿筝回答的对。

作者: ffmon 时间: 2013-1-25 16:15
我试这解答一下，请高手反指正：
1：应结转的收入：5000元*已销面积3800=1900万
2。结转成本
土地：（800+32）*4000/10000=332.8万
332.8万+2、3、4、5、6项=2732.8万
总成本2732.8万/总销售面积4800=5693.33元（单价成本）
一期结转成本：5693.33*已售面积3800=2163.46万元
楼上阿筝回答的对。

作者: rongziyue 时间: 2013-1-25 23:12
也想知道

作者: ffmon 时间: 2013-1-26 10:16
学习学习

作者: ssd 时间: 2013-2-3 14:12
学习了

作者: xcwrm 时间: 2013-2-3 15:48
学习了

作者: li3338 时间: 2013-2-4 11:04
可以介绍一下吗?

作者: 心语★星空 时间: 2013-6-7 11:23
学习一下

作者: 心语琪琪 时间: 2014-2-15 13:14
学习一下，谢谢

作者: 心语琪琪 时间: 2014-2-15 13:17
学习一下，谢谢

作者: 思空星竹 时间: 2014-2-17 11:13
我也很希望能够看到高手们的回答！

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