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标题: 学习体会二十二 [打印本页]

作者: 鱼加熊 时间: 2008-10-27 10:02
标题: 学习体会二十二
原问题：“22、在结转经营成本时，无依据低估销售单价，虚增销售面积，多摊经营成本。”

学习体会：

一、期间费用的核算
1、销售费用
为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、产品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用发生的销售费用（《房地产开发企业会计制度》），具体科目可设置（以下引自网上资料）：
⑴ 职工薪酬：是指销售机构人员的职工薪酬（含销售提成等）。
　　⑵ 修理费：销售机构使用的固定资产、低值易耗品等修理费用。
　　⑶ 物料消耗：销售机构管理耗用材料、用品的费用。
　　⑷ 低值易耗品摊销：销售机构和销售人员使用低值易耗品的摊销费。
　　⑸ 办公费 ：指销售机构发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧水和集体取暖用煤等费。
　　⑥ 差旅费：销售人员因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费等。
　　⑺ 车辆使用费：指销售机构使用车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。
　　⑻ 固定资产使用费：指销售机构使用固定资产等折旧费、维护维修费等。
　　⑼ 房租及物管费水电费：指销售机构用房的租金、物业管理费、水电费、设备使用费等。
　　⑽ 劳动保护费：是指确因工作需要为销售人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。
　　⑾ 展览费：为销售商品房而参加房交会等开支的展位费及展台搭建费、场地布置费、制作费等。
　　⑿ 广告费：指销售部门为销售商品房对外宣传所产生的所有广告费用，包括电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏等发布的广告费用。
　　⒀ 业务宣传费：指销售部门为销售商品房对外宣传发生的宣传费用，如：广告设施及发布费（车站广告、路牌广告）、现场包装费（彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆）、促销活动费（场租、劳务费、活动场所布置费）宣传资料及礼品费（售楼书、各种礼品）、销售模型制作费等。
　　⒁ 销售代理费：部分房地产开发企业将部分或全部等商品房销售业务外包给专业等销售公司而发生等代理费用。包括：销售佣金、销售代理费、销售策划费等。
　　根据规定，销售佣金应该符合下列条件的，可计入销售费用：
　　a 有合法真实凭证；
　　b支付的对象必须是独立的有权从事中介服务的纳税人或个人（支付对象不含本企业雇员）；
　　c 支付给个人的拥企，除另有规定者外，不得超过服务金额的5％。
　　⒂
合同交易费：指销售过程中发生交易费用，包括交易服务费、交易手续费（备案费）、合同工本费、产权登记费、网上服务备案费等。
　　⒃
商品房维修、看护费：商品房在销售过程中发生的维修费、看护费、水电费、取暖费等。
⒄ 售楼处费用：包括售楼处的折旧、摊销等。
⒅ 样板房费用：包括样板房的折旧、摊销等。
⒆ 其他费用：指上列各项费用以外的其他销售费用支出。
以上明细科目只是一个参考，可根据公司的具体情况以及开发项目的特点，自行进行调整。由于习惯的不同，以及期间费用与开发间接费用的界限并不十分清晰，物业性费用、项目策划费、交易费等也可以在前期费用、开发间接费用中核算。

2、管理费用
企业行政管理部门（总部）为组织和管理房地产开发经营活动而发生的管理费用（《房地产开发企业会计制度》）。具体科目可设置（以下引自网上资料）：
⑴ 职工薪酬：企业管理服务人员的职工薪酬。
　　⑵ 修理费 ：企业管理用固定资产、低值易耗品等修理费用。
　　⑶ 物料消耗：企业管理服务耗用材料、用品的费用。
　　⑷ 低值易耗品摊销：企业管理用低值易耗品的摊销费（含一次性耗用与多次摊销）。
　　⑸ 办公费：指开发企业各管理服务部门发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧水和集体取暖用煤等费用。
　　⑥ 会议费：是指企业召开各种会议的费用支出，包括会议房租费（含会议室租金）、伙食补助费、交通费、办公用品费、文件印刷费、医药费等。
　　会议费证明材料应包括：会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。
　　⑺ 招聘费：企业招聘人员的猎头费、招聘广告费、招聘展位费等。
　　⑻ 差旅费：指职工因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费、劳动力招募费等方面的费用。
　　差旅费的证明材料应包括：出差人员姓名、地点、时间、任务、支付凭证等。
　　⑼ 车辆使用费：企业管理用自有车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。
　　⑽ 固定资产使用费：企业管理用固定资产等折旧费、维护维修费等。
　　⑾ 房租及物管费水电费：企业租赁管理用房的租金、物业管理费、水电费、设备使用费等。
　　⑿ 劳动保护费：是指确因工作需要为企业管理服务人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。
　　⒀ 董事会费：指企业董事会或最高权力机构及其成员为执行职权而发生的各项费用，包括成员津贴、差旅费、会议费等。
　　⒁ 聘请中介机构费：指企业聘请会计师事务所等中介机构进行查账、验资、资产评估、税务清算、法律尽职调查等发生的费用。
　　⒂ 咨询费、顾问费：是指企业向有关咨询机构进行科学技术、经营管理咨询时支付的费用，包括聘请经济技术顾问、法律顾问等支付的费用。
　　⒃ 诉讼费：指企业向法院起诉或应诉而支付的费用。
　　⒄ 业务招待费：指企业为业务经营的合理需要而支付的招待费用。
　　⒅ 税金：指企业自有资产按规定交纳的房产税、车船使用税、土地使用税以及印花税等。
　　这里的土地使用税是企业自用房屋、土地应该缴纳的土地使用税，开发产品过程中应该缴纳的土地使用税应该在“开发间接费用”核算（这句话有争议，回头在土地使用税的学习体会中再具体探讨）。
　　⒆ 技术转让费：是指企业使用非专利技术而支付的费用。
　　⒇ 研发费用：包括新产品设计费、工艺规程制定费、设备调整费、原材料和半成品的试验费、技术图书资料费、未纳入国家计划的中间试验费、研究机构人员的工资、研究设备的折旧、与新产品的试制、技术研究有关的其他经费以及委托其他单位进行科研试制的费用。
　　21）无形资产推销费：是指专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术等无形资产的摊销。
　　22）长期待摊费用摊销：指企业对分摊期限在一年以上的各项费用在费用项目的受益期限内分期平均摊销（在不少于3年内），包括开办费摊销、按大修理间隔期平均摊销的固定资产大修理支出等。
　　23）排污费：是指企业按规定缴纳的排污费用。
　　24）开办费：是指企业在筹建期间发生的费用，包括筹建期间人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费，以及不计入固定资产和无形资产购建成本的汇兑损益利息等支出。
　　25）其他费用：指上列各项费用以外的其他管理费用支出。

3、财务费用
本科目核算企业在房地产开发经营过程中，为进行资金筹集等理财活动而发生的财务费用，包括利息支出(减利息收入)、汇兑损失(减汇兑收益)以及相关的手续费等（《房地产开发企业会计制度》）。具体科目可设置（以下引自网上资料）：
⑴ 利息支出：指房地产企业开发产品完工后发生的利息支出，如果有利息收入应该抵减本项。
　　根据规定，向金融企业借款的利息支出，准予在所得税前扣除；向非金融企业借款的利息支出，不高于按照金融企业同期贷款基准利率计算的数额的部分，准予在所得税前扣除。
　　⑵ 汇兑损益：指房地产企业因使用外国货币而产生的汇兑收益或损失，汇兑收益用“负数”反映。
　　⑶ 金融机构手续费：企业支付给金融机构的相关手续费（支票、汇票、汇兑等手续费）pos机刷卡费等、票据工本费等。
　　⑷ 现金折扣费用：根据销售合同约定产生的现金折扣费用。
　　⑸ 股票发行费：股份有限公司发行股票支付给发行机构的费用。
　　⑥ 票据贴现息：企业收到承兑汇票的贴现利息支出
　　⑺ 其他费用：指上列各项费用以外的其他筹融资费用支出。
应该说明的是，筹融资过程中发生的评估费、审计费、登记费等，不应该作为财务费用列支。此外，开发单位在开发产品过程中的借款费用，满足资本化条件的应予资本化，不能作为财务费用，应该属于开发间接费用。同样，开发单位在修建自用固定资产的借款费用，满足资本化条件的应予资本化，同样不能作为财务费用，应该属于固定资产价值的一部分。

二、特殊项目的核算
（一）售楼处
1、售楼处的分类
根据售楼处的来源及其使用完毕后处理的方式，可以分为：
⑴ 单独修建售楼处，待销售完成后，将其拆除；
⑵ 单独修建售楼处，待销售基本完成后，将其转作自用或出租；
⑶ 利用企业自有房屋或商品房作为售楼处，待销售基本完成后，再将该售楼处对外销售；
⑷ 利用企业自有房屋或商品房作为售楼处，待销售完成后，将其转作自用或出租；
⑸ 租用外单位的房屋修建售楼处，待销售基本完成或房屋到期后，归还房屋。
当然还存在各种变化情况，如利用物管用房、利用开发单位自己的办公室等等，不管怎么样都可以在上面的分类找出相类似点，所以基本的分类还是上面的五种。
由于分类不同，相关的处理也不同，后面的处理就按照这五种分类方式进行展开。

2、相关规定
根据2006年31号文的规定，开发企业建造的售房部按如下思路处理：
⑴ 凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理；
⑵ 凡不能够单独作为成本对象进行核算的，一律按建造开发产品进行处理。
⑶ 售房部装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。

3、建造时的处理
⑴ 建造
方案一、二，需要重新修建售楼处，可以单独作为成本对象进行核算，因此按自建固定资产处理。
方案三、四、五，由于不用重新修建售楼处，不需要相关处理。

⑵ 装修
方案一、二，装修费用随着房屋本身走，继续按固定资产处理；
方案三、四、五，没有无法单独作为成本对象进行核算，因此应当通过开发成本处理，装修完毕后转入长期待摊费用（或开发产品）。

4、使用时的处理
⑴ 折旧和摊销
无论采用哪一种方式，也无论在建造过程中按照自建固定资产还是按照开发产品或长期待摊费用，在售楼处使用过程中，计提的折旧和摊销，都要计入“销售费用”。
但在计算折旧和摊销中，分摊的期限需要根据具体的方式进行区分。例如方案五，根据《所得税法实施条例》第六十八条规定，按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。

⑵ 房产税
根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》第十九条：纳税人自建的房屋,自建成之次月起征收房产税。以及根据《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第四款：房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税，开发企业的利用商品房、原有住房以及自建售楼处，应自开始使用之次月缴纳房产税。
方案五由于是租用房屋，不是房产税的纳税义务人，不用缴纳房产税。

5、清理时的处理
⑴ 拆除
方案一进行拆除时，由于修建和装修时按照自建固定资产处理，因此拆除时按照固定资产清理的程序进行。

⑵ 自用或出租
方案二自用和出租时，按照自用固定资产自用和出租处理。
方案四自用和出租时，根据《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）文件的规定，不视同销售确认收入。
无论方案二还是方案四，在自用或出租时，须按照资产原值或租金交纳房产税。

⑶ 销售
方案三销售时，其税务处理与一般商品房销售一致，即应该缴纳营业税、企业所得税、土地增值税等，并确认收入、结转成本税金。

⑷ 转为物管用房
转为物管用房或会所的，根据31号文的规定，能够处理成属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

⑸ 租赁到期
租赁到期时，长期待摊费用应当已经摊销完毕，将房屋归还给对方即可。

（二）样板房
1、样板房的分类
根据样板房的来源及其使用完毕后处理的方式，可以分为：
⑴ 利用正在修建的商品房作为样板房，待销售完成后，将其销售，这是最常见的一种；
⑵ 利用企业原有房屋作为样板房，待销售基本完成后，再恢复原状；
⑶ 租用外单位的房屋作为样板房，待销售基本完成或房屋到期后，归还房屋。

2、相关规定
根据2006年31号文的规定，同售楼处基本相同。

3、相关处理
由于样板房的处理方式与售楼处基本相同，特别是样板房的方案二和方案三，参照售楼处的处理方法即可。对于方案一，有一些特殊的情况，既可以按照固定资产处理，也可以按照开发产品处理。

⑴ 按固定资产处理

　　按固定资产处理的样板房，记入前须取得自建固定资产相关的各种资料，在房屋投入使用后次月计提折旧。在对外销售时基本按照销售固定资产，同时参照销售商品房的有关规定进行处理。

按照《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第四款“房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税”之规定，开发企业的按照固定资产管理的样板房，自开始使用之次月缴纳房产税。

但在实际中，由于在投入使用时很难取得相应的成本和决算资料，因此这种方式比较少采用。同时，由于计提折旧相当于提前抵扣所得税，因此需要同税务进行沟通。

　　⑵ 按开发产品处理

　　按照开发产品比较简单，相应核算装修费用，但无需计提折旧。对外销售时的程序也同普通的商品房一致，但成本要比普通的商品房多出额外装修的费用。

对于房产税来说，根据《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第一条规定：对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

样板房属于房地产开发企业的商品房样品，在售出前原本不用交房地产。但89号文中对于“已使用”规范不清，因此在实务还是有一定争议的。

4、特殊情况
在实务中，会有装修公司为了争取业务，例如对于经装修的业务是争取开发单位的业务，对于没有精装修的业务是为了争取购房者的业务，会主动免费装修样板房，或者取得开发单位装修业务后从总装修费用中扣除。
对于这种情况，需要根据合同的具体内容判断经济业务，进行相应的会计和税务处理。

（三）业务招待费
1、基本规定
⑴ 《所得税法实施条例》第四十三条规定
企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。

⑵ 2006年31号文
开发企业取得的预售收入不得作为业务招待费的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。?
　　新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。

⑶ 2007年底前适用
3.1 内资企业业务招待费：
《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]84号）

第四十三条
纳税人发生的与其经营业务直接相关的业务招待费，在下列规定比例范围内，可据实扣除：
全年销售（营业）收入净额在1500万元及其以下的，不超过销售（营业）收入净额的5‰；全年销售（营业）收入净额超过1500万元的，不超过该部分的3‰。

第四十四条
纳税人申报扣除的业务招待费，主管税务机关要求提供证明资料的，应提供能证明真实性的足够的有效凭证或资料。不能提供的，不得在税前扣除。

3.2 外资企业交际应酬费
（内资企业中叫做业务招待费，外资企业叫做交际应酬费，两者合算的内容基本一致。幸亏现在统一了。）
《外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》
第二十二条
企业发生与生产、经营有关的交际应酬费，应当有确实的记录或者单据，分别在下列限度内准予作为费用列支：
（一）全年销货净额在一千五百万元以下的，不得超过销货净额的千分之五；全年销货净额超过一千五百万元的部分，不得超过该部分销货净额的千分之三。
（二）全年业务收入总额在五百万元以下的，不得超过业务收入总额的千分之一；全年业务收入总额超过五百万元的部分，不得超过该部分业务收入总额的千分之五。

2、实际操作
⑴ 计算基数
房地产行业是一个特殊行业，开发周期长，因此会出现销售收入不均衡的情况，所以严格按照配比原则来说，应当开发项目建设期汇算时确定的销售收入作为计算基数。但由于期间费用的原理，在开发单位同时开发几个项目的时候很难进行区分，所以还是以当年销售（营业）收入为准。
同时，由于房地产行业存在预缴所得税的情况，所以31号文明确规定：开发企业取得的预售收入不得作为业务招待费的计算基数。

⑵ 扣除比例
按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。

⑶ 超过部分结转下年
国税发[2006]31号文曾经考虑了新办房地产开发企业的特殊情况，规定在取得第一笔销售开发产品收入之前发生的业务招待费，可以向以后年度结转，但最长不得超过3年。但由于新所得税法和实施条例中对此没有明确，因此目前能否适用本条需要沟通。

⑷ 其他
实务中，有的开发单位将部分业务招待费放在了间接开发成本，从会计处理本身不能说没有道理，但在所得税和土地增值税的清算中可能会被调出，同期间费用的业务招待费一同处理。

（四）业务宣传费、广告费
1、基本规定
⑴ 《所得税法实施条例》第四十四条规定
企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。

⑵ 2006年31号文规定：
开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。?
　　新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。

⑶ 2007年底前适用
3.1 内资企业广告费：
《国家税务总局关于调整部分行业广告费用所得税前扣除标准的通知》（国税发[2001]89号）规定：
自2001年1月1日起，房地产开发的企业，每一纳税年度可在销售（营业）收入8%的比例内据实扣除广告支出，超过比例部分的广告支出可无限期向以后纳税年度结转。
同时，要注意《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]84号）第四十一条对广告费作了严格的规定，必须符合下列条件
广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的；
已实际支付费用，并已取得相应发票；
通过一定的媒体传播。

3.2 内资企业业务宣传费
《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]84号）第四十二条规定：

纳税人每一纳税年度发生的业务宣传费（包括未通过媒体的广告性支出），在不超过销售营业收入5‰范围内，可据实扣除。

3.3 外资企业广告费和业务宣传费
对于外商投资企业发生的广告费、宣传费的列支条件及扣除标准并没有明确的规定。实际掌握中，根据《外商投资企业和外国企业所得税法》第四条的规定：“外商投资企业和外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所每一纳税年度的收入总额，减除成本、费用以及损失后的余额，为应纳税的所得额。”同时，《外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》第十九条的规定：“在计算应纳税所得额时，除国家另有规定外，下列各项不得列为成本、费用和损失；与生产、经营业务无关的其他支出。”因此与企业生产经营有关的广告费及业务宣传费只要取得合法有效的单据是可以税前扣除的。

2、实际操作
⑴ 计算基数
同业务招待费，以当年销售（营业）收入为准，取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费的计算基数。

⑵ 扣除比例
目前是15%。

⑶ 超过部分结转下年
所得税实施条例没有限制可以结转的年限，因此事实上31号文中的新开发企业结转期限最长不得超过3个纳税年度的规定已经无效。

⑷ 符合条件的含义
对于“符合条件”的权威解释以及其他具体的规定目前还没有出台，根据所得税司的释义中解释，今后的“符合条件”的广告费和业务宣传费支出将从广告的制定主体、播放渠道、相应票据依据等多方面予以明确，以便基层税务部门和企业把握政策。

⑸ 其他
同业务招待费，在间接开发成本中核算的广告费和业务宣传费在所得税和土地增值税的清算中可能会被调出，同期间费用的广告费和业务宣传费一同处理。

（五）按揭保证金
1、按揭保证金介绍
首先应当说，不是每一家开发单位都要为购房者支付按揭保证金的，但是，估计需要交纳的开发单位会越来越多的。
按揭保证金，通常保证的是两条：第一、开发商不能按时办理房屋产权证所带来的风险；第二、购房者不能按时支付月供所带来的风险。也有的地方操作成回购保证，即出现上述风险的时候，由开发商进行回购，以保证贷款方的利益。
最开始提出要提供按揭保证金的是银行，但现在越来越多的地方住房公积金规定中，也要求在办理住房公积金贷款的时候开发单位需提供按揭保证金。保证金的比例一般为2%-10%不等，通常还设有一定的金额上限。需要提出的是，还是有很多银行等金融机构不要求按揭保证金的。按揭保证金通常在开发单位与主按揭银行在签署合作协议的时候交纳，随着按揭贷款的逐步增加而增加，达到规定上限后不再增加。通常在办理好房屋产权证的时候开始退还，但不排除也有的在购房者交完全款后再退还
以上的这些要求是否合理，这里就不提及了。只能说，这就是实务。当然了，也有很多开发单位让购房者承担这些保证金，就更无语了。

2、按揭保证金的会计处理
按揭保证金户也是以开发单位的名义建立，属于企业银行存款的一部分。但按揭保证金户同其他保证金户相同，是不能随便动用的资金。在编制各种资金预算的时候，需要根据保证金户的特点予以区分。
在向按揭保证金户转款的时候，按正常的银行存款转款处理即可。对于有的银行在按揭的时候，直接转入一定比例的按揭款进入保证金户，则需要认真地核对保证金户的余额和每笔按揭款的实际金额，避免按照开发单位取得的实际可以支配的金额确认收入。
按揭保证金户在实务中引起过很多纠纷，例如由于该户长期不动用，有开发单位财务人员挪用该户资金的案例；在开发单位有诉讼的情况下，保证金户是否可以强制执行（有兴趣的可以学习一下《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条的规定）等。具体的情况这里就不详细说了，否则的话，单独就可以成为一篇资料了。

3、按揭保证金的所得税处理

2006年31号文规定：开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。

这种规定同会计处理，以及通常的理解都是一致的。

三、其它情况
对于成本的内容，永远都是财务人员最为挠头的事情，也是非财务人员无法理解的事情。他们的思路是：总金额都一样，你们会计非要分的那么清楚，吃饱了撑的。呵呵，一点体会。
成本核算中还有很多的实务问题，这里简单举几个例子：
1、建筑面积的口径
对于成本的分摊和结转，离不开对于建筑面积的理解。由于建筑面积的口径有很多种，包括规划建筑面积、销售许可证记载的建筑面积、总建筑面积、总可售面积、不算建筑面积的面积等，同时经营部、财务部、工程部、销售部掌握的建筑面积往往并不相同，因此在成本的分摊计算中，需要正确的选用。
关于建筑面积的相关内容，已经在前面的学习体会九中进行了解，这里就不再重复了。

2、会计上的暂估和预提
由于会计上采用完全的权责发生制，所以会根据配比原则进行很多的暂估和预提。
所得税（包括土地增值税）采用的以权责发生制为原则但倾向于收付实现制的成本确认，确认成本动辄就是发票、合法凭证，最不济也是实际发生。
由于房地产行业开发周期长，结算时间也长，所以一定要注意会计上与所得税的差异，及时进行调整。

3、其他情况
其他情况还包括：
⑴ 甲供材和施工成本重复入帐；
⑵ 开发成本销售成本与期间费用的混淆、
⑶ 自建房只分摊建安成本，不分摊其他成本
具体情况这里就不详细说明了。

作者: lxb 时间: 2008-10-27 11:20
拜读了！受益非浅！！