池劲松 石永新
为贯彻落实新的企业所得税法，确保企业所得税预缴工作顺利开展，《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）于近日下发，明确了房地产开发企业所得税预缴问题。一、政策主要内容
㈠政策适用对象
该通知适用于从事房地产开发经营业务的居民纳税人。
㈡未完工开发产品预售收入的申报口径
房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
㈢预计利润率的标准
预计利润率暂按以下规定的标准确定：
⒈非经济适用房开发项目
⑴位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%。
⑵位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%。
⑶位于其他地区的，不得低于10%。
⒉经济适用房开发项目
经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房[2004]77号）等有关规定的，不得低于3%。
㈣据实预缴的申报口径
房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，填报在《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》（国税函[2008]44号文件附件1）第4行“利润总额”内。
㈤经济适用房项目的界定
房地产开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门批准经济适用房项目开发、销售的文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定执行。
㈥政策执行起始期
该通知自2008年1月1日起执行。已按原预计利润率办理完毕2008年一季度预缴的外商投资房地产开发企业，从二季度起按该通知执行。
二、预缴申报口径的主要变化
㈠适用预缴申报表类型变化
内资据实预缴企业所得税的从事房地产开发业务纳税人，原适用《企业所得税预缴纳税申报表》（该申报表适用于查帐征收企业所得税的纳税人在季度(月)预缴企业所得税时使用）。根据原外资企业所得税政策，外资据实预缴企业所得税的从事房地产开发业务纳税人，其未完工开发产品预售收入申报，适用《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税季度申报表（B类BB1）》（该申报表适用于按核定利润率以及按经费支出换算收入方式缴纳所得税的外商投资企业和外国企业）。现内、外资据实预缴企业所得税的从事房地产开发业务纳税人，自2008年1月1日起，统一适用《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》（该申报表适用于实行查帐征收方式申报企业所得税的居民纳税人及在中国境内设立机构的非居民纳税人）。
㈡未完工开发产品预售收入的申报口径变化
⒈统一了预计利润率
国税函[2008]299号文沿用了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）的有关政策，将原适用于内资从事房地产开发业务纳税人的“预计计税毛利率”改为“预计利润率”，并统一适用于内外资从事房地产开发业务纳税人。
⒉不得扣除营业税金及附加
根据国税发[2006]31号文，开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。由于会计核算上对于根据预售收入计算缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加只有在相应预售收入确认为销售收入后才结转营业税金及附加科目，所以上述扣除营业税金及附加的规定实际上是原内资企业所得税政策中的一个纳税调减项目。
而国税函[2008]299号文不再提及扣除营业税金及附加，意味着未完工开发产品预售收入的申报不再进行上述纳税调减。
⒊2008年1月1日后发生的期间费用在预缴申报时可扣除
由于在计算利润总额时按照会计核算已扣除了期间费用，所以内外资房地产企业2008年1月1日后发生的期间费用在预缴申报时可扣除，改变了原外资房地产企业按原外资所得税政策相应扣除的规定。但年度申报时，应按企业所得税法及其实施条例的规定，对期间费用中的部分项目进行纳税调整。
㈢统一了经济适用房项目的界定标准
国税函[2008]299号文沿用了国税发[2006]31号文的有关政策，将原适用于内资从事房地产开发业务纳税人的经济适用房项目的界定标准，统一适用于内外资从事房地产开发业务纳税人。