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标题: 救急！土地定制开发商业地产问题 [打印本页]

作者: 力努 时间: 2008-10-9 11:36
标题: 救急！土地定制开发商业地产问题
土地定制对房地产公司来说其实是地产定制,也就是房地产定制服务,这是一种全新的商业模式，定制的物业形式可以是独立住宅，也可以是办公、商业、学校、酒店等各种独立物业形式。定制住宅的预算和房屋风格由客户自定，房地产公司只负责按照施工建造，建好后收取总造价10%至15％的服务费。
房地产定制化服务在中国受政策法规的限制.直到2004年7月16日国家发布的《国务院关于投资体制改革的决定》明确提出，“对非经营性政府投资项目加快推行‘代建制’”，即通过招标等方式，选择专业化的项目管理单位负责建设实施，严格控制项目投资、质量和工期，竣工验收后移交给使用单位。业内人士认为，这一新政策将吸引开发商向服务商转变，会给房地产定制化服务带来商机。
关于地产定制本身的运作模式是否能带来如此高的利润，传统物业的运作模式是，开发商以自有资金购地与开发，并负责后期的营销，这需要有良好的资金链条。地产定制运作模式正好是其倒置版本，在整体的运作过程中，始终是利用客户的资金为其进行物业开发，财务成本较低、效率较高。比如，如果一年需要投入1000万元管理费，其收益可达到6000万元，资本效率是600%；按照传统的开发模式，其资本效率可能只有100%。所以现在有不少中小房地产商由开发商转为服务商，专门为客户定做地产项目。

我们公司最近接了一个土地定制的项目，公司在以（开发成本+费用+税收）为基数的情况下提取一定比例的利润。大家帮忙看看，作为开发商的成本预算应该怎样做？在开发过程中，成本费用与开发商的利润是否成正比呢？如果是，是不是代表着开发商把成本做得越高越好呢？开发企业的营业税应该以开发商还是服务商的标准来上缴呢？

作者: lxb 时间: 2008-10-9 11:58
是否是项目代建？

作者: 银河飞雪 时间: 2008-10-9 12:03
应该不是，开发商购地后开发商业地产，其商业地产在未设计之前即拥有了购买客户，再按照客户的要求进行定向开发

作者: 银河飞雪 时间: 2008-10-9 12:05
如果是
开发成本+费用+税收
来确定成本的话肯定是做的越高越好，基数越大，定制方给的利润越大

作者: 银河飞雪 时间: 2008-10-9 12:11
这确实一个全新的话题

以前没有见到过类似的案例，长见识了！！

作者: 力努 时间: 2008-10-9 15:13
标题: 回复 4# 的帖子
房屋竣工以后，开发企业营业税要以什么身份来上呢？开发商还是服务商？
在这种项目中还存在避税的问题吗？

作者: 力努 时间: 2008-10-9 15:17
偶是新手，偶遇到新问题了！帮帮忙呐！

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