房地产会计网

标题: 《关于<进一步做好房地产行业税收专项检查工作>的通知》学习体会之十二 [打印本页]

作者: 鱼加熊 时间: 2008-9-17 21:38
标题: 《关于<进一步做好房地产行业税收专项检查工作>的通知》学习体会之十二
学习体会十二

原问题：“售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计收入。”

学习体会：
一、售后返租业务介绍
1、通常意义的售后回租
售后返租又称回租租赁或返租赁，将自制或外购的资产出售，然后向买方租回使用。售后回租的优点在于，它使设备制造企业或资产所有人（承租人）在保留资产使用权的前提下获得所需的资金，同时又为出租人提供有利可图的投资机会。
售后租回是一种集销售和融资为一体的特殊形式，是企业筹集资金的新型方法，在售后租回交易中，承租人与出租人都具有双重身份，进行双重交易，形成资产价值和使用价值的离散现象，具体表现在以下几个方面：
⑴ 交易业务的双重性
售后租回交易双方具有业务上的双重身份，因而业务处理上具有重叠性，资产销售方同时又是承租人，资产购买者同时又是出租方。
⑵ 资产价值转移与实物转移相分离
在售后租回的交易过程中，出售方对资产所有权转让并不要求资产实物发生转移，因而出售方（承租方）在售后租回交易过程中可以不间断地使用资产。作为购买方即出租方，则只是取得资产的所有权，取得商品所有权上的风险与报酬，并没有在实质上掌握资产的实物，因而形成实物转移与价值转移的分离。
⑶ 资产形态发生转换
售后租回交易是承租人在不改变其对租赁物占用和使用的前提下，将固定资产及类似资产向流动资产转换的过程，从而增强了长期资产价值的流动性，促进了本不活跃的长期资金发生流动，提高了全部资金的使用效率。这样，一方面解决了企业流动资金困难的问题，另一方面盘活了固定资产，有效地利用现有资产，加速资金再循环，产生资本扩张效应。
⑷ 资产转让收益的非实时性
《企业会计准则第21号—租赁》第三十二条规定，售后租回交易认定为经营租赁的，售价与资产账面价值之间的差额应当予以递延，并在租赁期内按照与确认租金费用相一致的方法进行分摊，作为租金费用的调整。但是，有确凿证据表明售后租回交易是按照公允价值达成的，售价与资产账面价值之间的差额应当计入当期损益。这样做的目的是为了防止承租人利用这种交易达到人为操纵利润的目的，同时避免承租人由于租赁业务产生各期损益的波动。

2、房地产的售后回租介绍
房地产的售后返租大约在上世纪六七十年Dai.开始出现在美国，后流行于日本。在内地，首度兴盛于大约在上世纪90年代中期的海南，恰好也是正值房地产泡沫破灭之前。
目前的售后返租、包租方式，基本以产权式商铺和酒店式公寓为主，用较低的投资门槛、较高的回报率以及新颖唬人的宣传口号吸引普通投资者。在类似的宣传中，经常可以看到“N年包租”、“年租金回报N%”、“N年回本”等字样，甚至有的直接宣称“**、高回报”。因此，吸引了大量的投资客的眼球，也是各地促销手段的杀手锏之一。
这里说点关于投资回报率的题外话。在不考虑时间价值的情况下，投资回报率的计算方式主要有四种
⑴ 收入房价比：一年租金收入与总房价的比值，这种算法是最简单的方法，计算出来的投资回报率也相当高，所以也是销售公司经常采用的计算方法。上面所说的回报率大部分是按照这种方法计算的。
⑵ 净收入房价比：一年净收入与购买物业所付款的比值，其中物业投资的一年净收入＝(月租金收入－物管费用)×12－空置费用－各种税费，而购买物业所付款＝房款+印花税+保险费+契税+维修基金
⑶ 净现金流比：则是一年净现金流入与购买物业所付款的比值。其中物业投资的一年净收入＝(月租金收入－物管费用)×12－空置费用－各种税费，而购买物业所付款＝首付款+印花税+保险费+契税+维修基金。
⑷ 房产净值法：把最终投资得到的房产价值也计算进去，这是一种比较合理的算法，但是需要对未来房产的价值进行准确的判断。
很明显，各种方法计算出来的回报率是不同的，但是有没有销售公司能够将这些种方法都向购房者宣讲，不得而知。

二、房地产售后返租的销售规定
1、建设部《商品房销售管理办法》（2001年4月4日建设部令第88号发布）
第十一条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
第十二条商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
第四十五条本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。本办法所称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。
2、中国人民银行《关于进一步打击非法集资等活动的通知》(银发(1999)289号)
“非法集资”归纳起来主要有以下几种：
(2)对物业、地产等资产进行等份分割，通过出售其份额的处置权进行高息集资；
(4)以签订商品经销等经济合同的形式进行非法集资；
3、国家工商行政管理局《房地产广告发布暂行规定》（1996年12月30日国家工商行政管理局令第71号发布、1998年12月3日第86号修订）
第十六条房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。
4、国家工商行政管理总局等部门《关于处置非法集资活动中加强广告审查和监管工作有关问题的通知》（工商广字（2007）190号）
禁止发布含有或者涉及下列活动内容的广告：
房地产、产权式商铺的售后包租、返租销售活动。

以上可以看出，各部门对于售后回租都有着严格的规定，说明售后回租存在着严重的风险：
1、欺诈：开发商以违背常识的高额回报为诱饵，骗取投资者高价购房，一旦达到目的，就携款逃匿。
　　2、挪用：开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂，回报也成泡影。
　　3、分化：商铺分零产权进行销售，形成业主众多，注定其结局差异很大，有的陷于多业主管理的怪圈，无法形成统一的市场氛围，长期空置，导致回报成空。或在最初阶段，开发商能按照协议给予一定的回报，但由于市场的变化，商场经营不善，无法达到预期的收益水平，导致回报也无法实现。
4、空话：开发商分零销售商铺，以高额回报为诱饵，导致投资者以获取收益为目的，对所购商品房屋位置往往并不确定，或销售时虽有具体位置，但在实际中也无法具体使用，导致根本无法办理房屋所有权证。

当然了，上有政策下有对策，具体操作过程中，有很多应对的办法：
1、高价法
将单价定得高过周边价格一倍甚至两倍，然后用高出的利润偿还所承诺的回报，甚至主动将一部分售价作为保证金存入指定帐户，以安购房者的心。殊不知，羊毛出在羊身上。
2、间接法
虽然国家明令禁止非法集资，就是不能同意甲方卖给乙方，乙方又返租给甲方。但现在的模式是甲方卖给乙方（物业公司或管理公司），甲乙双方共同找到丙方，由它代为经营，回报出自丙方。
3、投资商
这种方式在银行或大型专业零售公司（例如电器销售公司）应用得比较多。就是由一个投资商购买，同时开发商回租，并同银行等承租方签署若干年的租赁合同，保障投资商的利益。

三、售后返租的营业税规定
1、《财政部、国家税务总局关于房地产开发企业从事“购房回租”等经营活动征收营业税问题的批复》（国税函〔1999〕144号）
据此文件规定，应按“销售不动产”税目征收营业税。同时，对于根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回的情况，对购房者也应按“销售不动产”税目征收营业税。
当然了，如果合同中没有规定回购的情况，只提供了租赁的情况，对于购房者应当就不适用144号文件了，应当从业务本质看按照“租赁”缴纳营业税。
2、《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》（国税函〔2006〕478号）
所谓产权式酒店，是指房地产开发商将开发商品先销售给业主，业主再用该开发商品（不动产）向开发商设立的酒店“投资”，并约定由酒店定期向业主支付固定回报或分红，并保证其他权益。对此，文件规定：“酒店产权式经营业主（以下简称业主）在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体，业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照‘服务业－租赁业’征收营业税，按照财产租赁所得项目征收个人所得税。”由此可见，大致有三种情况：
⑴ 不动产产权未发生转移
应按照“服务业－租赁业”征收营业税。
⑵ 不动产产权办到酒店名下，业主收取固定分红
应当视同租赁收入，缴纳营业税
⑶ 不动产产权办到酒店名下，参与投资利润分红，共担风险
只要业主投资时将不动产产权办到酒店名下，并确实按《公司法》等相关法律法规的规定办理注册资本登记等，按股分红，则可对分红收入不缴纳营业税。
以上不管哪种情况，酒店/回租的开发商/物业在对外经营的时候，产生的收入都是要缴纳营业税的。就是说，（由于转租的存在），很有可能出现重复缴纳营业税的情况。这种情况，有的可以通过物业公司，以业主的名义直接签署租赁合同，而物业公司按照“服务业－代理业”缴纳营业税的思路来操作，这里就不细说了。

四、售后返租的所得税规定
在内外资所得税没有完全理顺清楚之前，目前的主要依据是：《关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税处理问题的批复》国税函〔2007〕603号，主要内容解读如下：
1、分解为销售和租赁两项业务
企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。企业销售或转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为业务发生当期的损益，计入当期应纳税所得额。
这一点同《企业会计准则第21号—租赁》不完全相同，可能会产生时间性差异，需要注意。
2、实质重于形式
无论是否办理该不动产的法律权属变更（如产权登记或过户），只要企业通过售后回租业务让渡了以下一项或几项资产权益或风险的，均应认定企业已转让了全部或部分不动产所有权：?
　　2.1 获取资产增值收益的权益。?
　　2.2 承担发生的各种损害（包括物理损害和贬值）而形成的损失。?　2.3 占有资产的权益。?
　　2.4 在以后资产存续期内使用资产的权益。?
　　2.5 处置资产的权益。?
　　3、关联交易
企业与其关联方进行不动产售后回租交易的，除适用本批复规定外，还应适用有关关联企业业务往来的税务管理规定。　　
这一点在《企业会计准则第21号—租赁》中也有类似的规定。

五、售后返租的会计处理
首先应当说，对于房地产的售后回租来说，由于房地产的价值比较大，使用寿命非常长，一般的租赁合同又没有租赁期满转移所有权的情况，通常不符合融资租赁的条件，所以只能是经营租赁。
根据《企业会计准则第21号—租赁》，售后租回交易认定为经营租赁的，有两种情况：
1、公允价值
有确凿证据表明售后租回交易是按照公允价值达成的，售价与资产账面价值之间的差额应当计入当期损益。
由于没有进一步的解释，对于如何确认确凿证据没有明确的规定，这里只能理解：
⑴ 出售价格公允：可以由同一开发商相同地段的房价、非同一开发商在相同地段的房价作出判断；
⑵ 回租价格公允：可以由同一地权的租赁价格作出判断。
2、非公允价值
没有确凿证据表明售后租回交易是按照公允价值达成的，售价与资产账面价值之间的差额应当予以递延，并在租赁期内按照与确认租金费用相一致的方法进行分摊，作为租金费用的调整。
在具体操作时，承租人应设置“递延收益一—未实现售后租回损益(经营租赁)”科目，以核算在售后租回交易中售价与资产账面价值的差额(无论是售价高于资产账面价值还是售价低于资产账面价值)。分摊时，按上述比例减少未实现售后租回损益，同时相应增加或减少租金费用。具体参见《企业会计准则第21号—租赁》的专题讲座。
另外说一下，对于出租人，由于是以经营租赁方式租出的建筑物，适用《企业会计准则第3号——投资性房地产》，同时，是不是售后回租没有太大的区别。当然了，如果投资人为个人，并不是会计相关人士，算我白说。

六、售后返租的其他问题
1、售后返租的房产税问题
由于这里又涉及到转租的问题，各地税务部门对于转租的规定不一致，只能各自解决了。
2、售后返租需要代扣的税金
回租房产生的税金，通常在房屋出售的时候是没有销售人员去提醒购房者的，但是在购房者去领取回租的款项时就冒了出来。
对于营业税及附加（是否到起征点）、房产税、土地使用税（《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》财税[2008]第024号规定免征）、印花税（同上）、个人所得税等，如何计算以及是否完全代扣代缴，需要根据具体的情况自行计算。
3、售后返租需要取得对方的发票
由于经常没有发生建筑物产权的变动，因此需要提醒具体的业务人员，产权可以不变，发票不可少。

作者: 新嘉 时间: 2008-9-18 08:58
谢谢学习了

作者: 无虑无忧 时间: 2008-9-18 09:37
非常好收藏了谢谢

作者: 风里来 时间: 2008-10-8 15:13
标题: 回复 1# 的帖子
谢谢搂主，感谢这码好的帖子

作者: 我在学习 时间: 2008-10-15 10:47
学习了，谢谢楼主

作者: 黔淡如菊 时间: 2012-6-21 19:57
谢谢..

作者: 融科 时间: 2012-6-25 09:31
好东东，学习一下

欢迎光临房地产会计网 (https://www.fdckj.com/)