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标题: 万科高层近期的内部讲话－房地产行业前景极淡 [打印本页]

作者: 银河飞雪 时间: 2008-9-8 21:48
标题: 万科高层近期的内部讲话－房地产行业前景极淡
从讲话看出万科开始做过寒冬的准备,房地产前景极淡.
　　另:万科老王在地震中的讲的大实话本人一直有保留地赞同,关键是时机选择不对. 现在诸位,谁还有心气去捐新衣服.
　　
　　在今年还剩下最后四个月的日子召开这个会议,主要讲三个话题,一是让大家清楚的认识过去两年的房地产市场是一个什么样的市场,二是万科的市场竞争能力和盈利能力靠的是什么,三是未来16个月的对策和行动.
　　　　
　　我先从一个案例说起,在我们开会的会议室对面,是我们在2006年下半年起售的松山湖1号别墅项目,这是作为一个自然资源类项目来定位的,06年10月一期开盘,18000的起价,一抢而空,很多人想走后门,找到我或其他的高层来要购买指标,我们内部的高管也有几位在此买了房,07年中8月二期开盘,均价超过了30000,售出了80%,而近期开盘的三期,折后均价15000,却无人问津,为什么市场变化如此之快,产品还是一样的产品.
　　　　
　　有人也许认为这是国家调控政策造成的,是国家的金融政策压缩市场的结果,可是,我要说,这是市场的真实情况,是消费者实际消费能力的真实体现.
　　　　
　　万科在行业内和各行业的比较收入中,高管和员工收入相对来说是中偏高的,在座的高管,如果凭你们正常的工资收入,能买松山湖1号的房子吗?
　　为什么我们的高管在前年,去年可以考虑买2-3万的别墅,主要是资本市场泡沫膨胀造就的,万科在去年的最高市值超过3000亿人民币,是全世界最高市值的房地产公司,而现在,市值不到700亿,而中国证券市场的泡沫破裂后市值消灭了15万亿,通过证券市场爆发的财富基本被消灭了.
　　深圳银行系统在06-07年新增的开发贷款和按揭款超过5000亿,而深圳正常年份的房屋销售额约1000亿,金融资金的超额投放导致有限的房源被过多的资金追逐而走高.
　　而现在,这两个资金来源不存在了,消失了,抽走了,剩下的就是消费者的真实消费能力,是自住者的刚性需求.
　　我们的价格就必须适应,必须回归正常市场的水平和需求.
　　过往两年,我们也挣了市场泡沫的钱,估算下来,在两年中多挣了60-70亿,市场不理性,阿猫阿狗都挣钱,我们肯定也要随行就市,要比别人挣得更多,但大家必须清楚,这是天上掉下来的馅饼,这不是我们挣的钱,是疯狂的投资客们送来的钱.
　　错误的市场会很快纠正,如果国家不及时出手,会酿成更大的波动,会对行业和国民经济造成更大的损害,现在市场在纠错,在回归理性,我们的思维也必须回归,必须认识到过去两年的市场是一个不正常的市场,我们是一家正常持续经营的企业,要采取正常的市场思维经营和盈利.
      我们很多的高管,特别是其他城市的高管都未经历过房产调控风暴的洗礼,十几年前,市场化的房地产城市并不多,能真正见识和体会过房产调控后的萧条状况的人也不多,十几年前,我们在北海,海南,惠州圈下的大片土地和挖出的大坑现在已没有人去关注了,这一轮调控,大家有幸参与和经历其中,对未来的见识和成长是有极大好处的,万科的全国队伍,这是第一次全面接受新一轮调控的考验,我敢说,五年后,我们的队伍将真正成熟了,可以不用太担心未来的风浪了.
　  泡沫是可以赚到钱,但泡沫破裂后多数人还是将赚到的钱赔进去了,甚至赔得更多.
　这一轮调控会有很多的地产企业破产,消失,甚至有现在还在市场上呼风唤雨的大企业.
　我们也没有在泡沫中占到便宜,过去是多赚了几十亿,但在市场的冲动中,我们许多区域也高价买入了许多土地,甚至还做了几次地王,在过程中我是非常担心,但还是放手让大家去操作了,我知道,这些高价地赔的可能性很大,但我们要锻炼队伍,要给市场一线的指挥员们给予尊重和支持.
　　  现在,我主要抓两件事,一是住宅产业化项目的推进,这是我们打赢未来几年的成本之战的利器,碧桂园现在在广州郊区卖6000元的别墅,3000元带装修的洋房,我们做得到吗?碧桂园的一条龙产业链是其成本竞争的优势,但我们的开发模式与他不同,一条龙是我们做不到的,大家昨天也看过了离此不到一公里的松山湖万科住宅产业化项目,我们在投入大量的研究力量在做标准化,节能化,高质量的建筑墙体材料,门窗,卫浴产品,下一步是如何将这些东西组合成大件,按照我们的不同档次的住房系列形成不同的标准大件,将从开工到竣工的时间缩短到半年之内,我们的单位销售财务成本和管理成本将下降30%以上,这是我们打败其他企业,占据绝对领先地位的根本.实现了这一目标,在同等的土地成本和人工成本的情况下,我们的销售价格可以比别人低20%以上钱还比别人挣得多,当我们把利润率下调到10%以内时,其他企业全部亏损,没有企业能成为我们的竞争对手.
      我抓的第二件事是近期的调整策略.
　我要问东莞公司,松山湖1号三期15000卖不出去,你是不是打算不卖了,等什么?本周公司法律部门已发出通稿,对各地的大降价的公开言论和应对前期高价购房者的措施,我知道,近期有几十个二期的购买者在闹事,但交给律师团去处理即可,公司的降价策略不能被干扰,上个月5期的土地买进来的成本是2000多,我要求你的五期别墅产品即使价格调整到7000,你能盈利并快速出货,说到这个地步,你应该明白三期的价格应该怎么走.
　　为什么我们要敢于降价,快速降价,前面说过大调整的后果和周期,现在调控措施还在陆续出台,本周的限贷令的出台更是令我都敢到心惊肉跳,国家的决心和态度非常明确,大家没有体会到 5000万买来的土地被法院200万卖出的痛苦,不会想到现在还有较好利润时一定要以最快的速度出货,措施和价格一定要比其他企业先走一步,北京公司近日放出暂时不大幅度降价的策略是对的,先稳住其他企业,并迅速制订好措施和组织力量,半月后北京公司开始大降价时,能一举成功大批出货,不给其他企业反应和组织应对的机会,一次又一次,一波又一波,让其他企业总跟在我们后面降价,消费力和资金总是向我们倾斜流入.
　　
　　以最快的速度将尚有利润,甚至没有利润,亏损的销售尽快实现,快速降低我们的存货和消化现有土地,在
　　
　　限贷令出来后,估计地方政府需要消化几个月,才明白已经没有多少人有钱买土地了, 而我们手头的现金
　　
　　可以大量低价买入土地,并结合住宅产业化的实现计划,快速推出比现在市场价格低非常多的大量房子,
　　
　　就如松山湖,酒店对面的长城世家高层在 06年买入的土地是4000,两月前开始卖房是8000,而我们的5期别墅地是2000多,造出的别墅可以卖得比他的高层还便宜,未来松山湖新推出的土地会降到1000,其他东莞镇区现在的地价已经低于800了,我们如果在东莞以低于800的价格买地,造出的公寓2500都有利润,其他企业还能跟我们竞争吗.现在他们出货犹豫,缓慢,现金全部变成了房子,银行又贷不到款,资本市场又融不到钱,半年后全国各地政府在财政支付的压力下,开始大批量推出即好又便宜的地块,市场上没有几个购买者,我们尽可以努力压价,再迅速建设低价销售,这些不敢降价,不肯降价的房企的存货就一直没有出手的机会.
　　
　　我再强调一句,敢于降价,勇于降价,将手头的存货和正在开发推出的新货以最快的速度卖掉,我们
　　
　    再去买更便宜的土地,以更快的速度建设出更低成本的房子,以更低的价格快速出售.这就是我们在座的
　　
　    所有人在本次会议后需要最快速度执行的未来16个月的对策和行动.

作者: 银河飞雪 时间: 2008-9-8 21:59
万科是明智的，在还有利润的情况下赶紧回收现金，宏观调控的时滞影响马上要到来，市场信心极度不足，现金为王的时代已经到来。

这篇文章值得大家好好拜读

作者: 银河飞雪 时间: 2008-9-8 22:00
从开工到竣工的时间缩短到半年之内,我们的单位销售财务成本和管理成本将下降30%以上,这是我们打败其他企业,占据绝对领先地位的根本

令人难以想象！目前来说我觉得是不太可能的

如果真能在半年内搞定一切，那万科的房产质量真的是个问题了

作者: 呼噜猫 时间: 2008-9-8 22:16
我们装修还要半年啊，惨啊！不过还好我是工薪一族，按时拿工资就OK了

作者: 折旧 时间: 2008-9-9 08:04
标题: 这是真的吗?
从哪搞来的,太历害了

作者: 我爱花香不爱花 时间: 2008-9-9 08:52
观点认同,但这个讲话是否真实.

作者: 加菲的妈妈 时间: 2008-9-9 09:02
标题: 理性的回归？
很多业内人士都人为万科降价降得太火了，有点失去理智。其实不然，降价是他们早在年初甚至去年就开始试水的行为，也确实因此尝到了甜头。万科敢这么降价，一是为了快速回笼资金，这跟其快速开发的理念也是不谋而合的，而是为了在房产市场出现沉寂之时巩固和发展自己的老大地位，也就是推动市场进行洗牌。另一方面也说明万科的成本控制或者说其产品开发已经相当的成熟。房地产利润畸高的时代总会结束，市场会出现理性的回归，不管万科此次降价是被人骂还是被人砸了场子，市场的严峻形势都是我们不得不正视的了。

[ 本帖最后由加菲的妈妈于 2008-9-9 09:03 编辑 ]

作者: 小游 时间: 2008-9-9 09:46
房地产利润畸高的时代结束了。。。市场理性回归时，我们可以做些什么？又该做些什么？

作者: 杨阳阳 时间: 2008-9-9 13:38
战略是非常正确的

作者: 星波 时间: 2008-9-9 14:15
标题: 回复 1# 的帖子
值得一读，万科总是领先一步

作者: 春雷有雨 时间: 2008-9-9 20:59
万科，终于表现出有良心的一面。有自知之明，不象别的企业死不瞑目。

作者: 姜虎 时间: 2008-9-10 12:46
万科澄清：

万科企业股份有限公司执行副总裁肖莉针对目前网上流传的《万科松山湖会议纪要》一文作出澄清，此文系伪造，万科集团近期没有在松山湖召开过任何会议，文中的观点系作者臆造，与万科无关。万科尚不知道该文作者是谁，以及其伪造此文的动机，但万科保留对此文作者追究相关责任的权利。

作者: 爱国度 时间: 2008-9-10 14:02
标题: 还能降多少??
还能降多少??

作者: 芳菲 时间: 2008-9-10 15:21
不管是否伪造，值得一读，现金为王一点也不错。

作者: lxb 时间: 2008-9-14 09:35
是否是真的呢？

作者: 细思量 时间: 2008-9-17 21:32
他们的选择时正确的，业主也没有必要做那样的过激行为，一个商品总有和降价的时候，这是企业的一个策略，再者说万科已经答应退还差价，业主也不能太过份了，虽然是血汗钱，退一步讲，如果人家万科涨价了，那业主为什么在偷笑？人家万科怎么没去找你补差价？怪只能怪自己没有敏锐的市场嗅觉。

-------------------本人思想，纯属胡诌

作者: sky126qd 时间: 2008-9-20 22:03
标题: 强
是不是真的，万科搞得那么神秘

作者: gxlinyu 时间: 2008-9-23 17:47
万科总能领先一步，这才是他们强大的地方

作者: king200639 时间: 2008-9-24 13:39
万科不愧是一个优秀的公司,能够敏锐的感觉市场,我觉得现在一切都在朝着他们预想的发展.

作者: 凭栏观海 时间: 2008-9-30 15:20
这篇文章值得大家好好拜读
这是真的还是杜撰的？

作者: 细思量 时间: 2008-10-5 18:04
不可思议啊

作者: 八月桂花香 时间: 2008-10-8 17:01
从开工到竣工控制在半年内----令人咋舌啊！唉，楼市惨透啊。

作者: xueyao78 时间: 2008-10-13 23:20
早就耳闻此文，现在一读，的确写的不错

作者: 佳园新城 时间: 2008-10-17 14:47
有道理，值得研究！！！

作者: 君林天下 时间: 2008-10-18 16:36
现在来看,万科还是下了步先手,先下手为强

作者: 王辉 时间: 2008-10-21 16:07
万科的这种先理顺资金链，再进行投资的策略是正确的，让市场回到一个正常水平下来进行市场竞争，万科的实力就会显现出来。

作者: 蓝灵儿 时间: 2008-10-24 08:39
万科这么做，说明万科的利润真是很高，买的人有点赔，呵呵

作者: 呼噜猫 时间: 2008-10-28 08:11
原来觉得和我的生活好远的一个话题，现在好像事情真的开始严峻起来了，我们的楼盘本来销售状况良好的，这个月嘎然而止了！有点担心公司的命运了！

作者: 桦树林 时间: 2008-10-30 08:50
剩下的就是消费者的真实消费能力,是自住者的刚性需求.

作者: czs81668575 时间: 2008-10-30 14:41
万科这次降价可能是出于对未来现金流量的考虑，机会成本的把握.

作者: 境由心生 时间: 2008-11-13 12:44
资本市场给房地产带来几多沉浮

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