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标题: 房企怎么结转成本 [打印本页]

作者: 海蛎子 时间: 2016-6-11 22:18
标题: 房企怎么结转成本

对于房地产企业来说，结转成本是其最重要的步骤。只有结转了成本，才能知道房地产项目实现了多少收入，取得了多少利润。利润该怎样分配。而房地产成本的结转，因为涉及到房地产销售合同、认购协议、销售清单、施工合同、结算单等一系列的资料，和工程部、预算部、销售部、财务部等部门，工程量浩大。结算成本的前期准备工作很重要，准备好了，才能按照步骤一步步的进行结算。

结算第一步：整理销售资料，确认销售收入

就是把销售清单跟账面上的收款金额进行核对，看看销售清单的金额是否跟账面金额“预收账款”金额一致。销售清单应该包括房屋面积、房屋位置、销售单价、销售总价、已经收款、欠款金额等要素。核对一致后，确认一下销售收入和已经销售面积，算出平均单价。按照.确认的销售收入做凭证：

借：预收账款

贷：主营业务收入

结算第二步：整理工程施工合同清单和结算单。

这个步骤比较麻烦，因为施工合同比较多，结算单有的合同可能有，有的可能没有。一般应该把合同按照成本类别分别进行整理。也就是按照土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施费等类别，列出清单。清单的要素一般有合同编号、合同名称、合同金额、增加减少金额、结算数。整理出来之后，分别算出各个类别合同的结算数。

结算第三步：整理好的合同清单跟账面金额进行核对。

各个类别的合同金额与账面同类别的科目余额进行核对，找出它们的差异原因，一般有以下原因造成合同金额与账面金额不一致。

1. 款项已经支付，但是施工单位发票没有开具，由于在预付账款挂着，造成账面金额比合同金额要少。这样的话，督促施工单位在结算之前，把发票开具过来。

2. 施工单位还没有结算，发票也没有开具，造成账面金额比合同金额少。这样的话，可以按照国税发2009年31号文进行不超过10%的预提，进入到成本。

3. 施工单位质保金发票没有开具。这个可以督促施工单位把质保金发票开过来。

4. 施工单位因为疏忽，多开了发票，但是企业没有付款，这样的情况下，一般要把成本冲回。

5. 有一部分成本，由于金额较小，既没有签合同，也没有做结算。但是实际上已经发生。把这一部分成本按照类别，添加到合同清单里面。

最后，合同清单金额和预提之后的账面金额完全一致。

预提时候：

借：开发成本

贷：应付账款-预提

按照这个金额结转到开发产品。

借：开发产品

贷：开发成本

结算第四步：计算出开发产品成本单价，结转开发产品到产品销售成本。

这一步最重要的一点是确定结转产品面积，这个面积应该等于可销售面积+车库面积+开发商可以办理房产证的公共配套面积。开发产品单价=开发产品/结转产品面积

根据第一步算出来的销售金额，计算出来产品销售成本

产品销售成本=开发产品单价*已经销售面积

账务处理：

借：主营业务成本

贷：开发产品

这里面一定要注意，开发产品和主营业务成本是有区别的，开发产品归集的是全部成本对象，也就是说，开发产品是发生的全部的成本。而主营业务成本仅仅归集的是已经销售的产品的成本。只有在全部物业已经售馨，并且开发商没有自留物业的时候，两者才相等。

结算第五步：把主营业务收入和主营业务成本结转到本年利润。这一步跟其他行业的账务处理一样，不在赘述。

作者: 刘兵 时间: 2016-6-12 10:39
看看，很不错的认识

作者: 1057943776 时间: 2016-6-12 12:04
学习学习

作者: zznina 时间: 2016-6-12 13:36
学习进行中

作者: alida 时间: 2016-6-12 18:03
学习一下

作者: cff940502 时间: 2016-6-13 07:50
学习学习

作者: 1057943776 时间: 2016-6-13 14:15
学习学习

作者: CF海纳百川 时间: 2016-6-18 14:50
谢谢分享

作者: 张泰欣 时间: 2016-6-21 10:42
谢谢！

作者: 树叶小虫 时间: 2016-6-28 22:36
对我很有帮助，谢谢哦！

作者: 丰泽房地产 时间: 2016-6-29 14:18
学习看看怎么样

作者: xianesina 时间: 2016-6-29 14:55
学习了，我是新手，对我很有帮助

作者: 59971772 时间: 2016-6-30 16:03
谢谢版主，学习了

作者: xianesina 时间: 2016-7-4 14:49
学习下——，

作者: 小鱼YOO 时间: 2016-7-5 09:01
学习一下。

作者: ESTLIFE 时间: 2016-7-8 12:01
不错的资料啊

作者: ESTLIFE 时间: 2016-7-8 12:02
很好的资料啊

作者: jsyczw 时间: 2016-7-13 14:25
谢谢楼主分享，学习中！

作者: 徐月军 时间: 2016-7-13 16:05
回帖，学习，赚分

作者: 丰泽房地产 时间: 2016-7-14 08:34
学习学习，看看是怎样做的。

作者: zhiqiang 时间: 2016-7-14 11:50
谢谢谢谢谢谢谢谢谢谢x

作者: 穿越地平线 时间: 2016-7-14 14:10
思路很清楚

作者: 穿越地平线 时间: 2016-7-14 14:10
已经销售没有收款部分是否确认收入？相对应的成本怎么处理呢？

作者: 289192909 时间: 2016-7-18 16:07
xuexue学习学习

作者: 小无敌 时间: 2016-8-4 15:10
刚刚做过成本结转，早点看到就好了！我有个疑问，是否一定要达到合同清单金额与预提之后的账面金额完全一致呢？我们分两期开发，一期先结转，当时根据成本部门提供的预计决算金额计算单方成本，乘以一期可售面积得出一期成本结转到开发产品去了。与已入账部分的差异没有预提入账，审计对此也没有异议呢！

作者: maolmz 时间: 2018-10-23 15:56
有条理，很清楚，不错

作者: 森晨 时间: 2019-8-16 15:39
谢谢，对我很有帮助

作者: yyy9596 时间: 2019-10-25 15:23
很实用的资料

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