浙江省国税局营改增试点20 个重点难点问题问答 - 房地产会计网

营改增试点20 个重点难点问题问答—浙江省国税局

一、农产品抵扣问题

按照《增值税暂行条例》、财税[2016]36 号和国家税务总局2016 年第26 号公告的规定，一般纳税人购进农产品按下列办法抵扣农产品进项税额：

1、向农业生产单位或农民专业合作社购进其自产的农产品（免税），

凭农业生产单位或农民专业合作社开具的普通发票抵扣进项税额；

2、向农民个人购进其自产的农产品（免税），凭农民个人向税务机构申请代为开具的普通发票，或一般纳税人自开的收购发票抵扣进项税额；

3、向其他一般纳税人购进非自产农产品（应税），凭增值税专用发票抵扣进项税额；

4、向小规模购进非自产的农产品（应税），凭自开或向税务机关代为开具的增值税普通发票（或专票）抵扣进项税额；

5、向批发、零售单位购进的（免税）非自产农产品，按照财税[2012]75

号的有关规定，不得抵扣进项税额。

二、一般纳税人到酒店消费，住宿费和餐费如何开具发票？

由于住宿费可以抵扣进项税额，餐费不得抵扣进项税额，所以一般纳

税人到酒店消费，如同时发生住宿费和餐费，建议开具一张增值税普

通发票，或者开具一张住宿费专用发票一张餐费普通发票，或者开具

一张分两栏（住宿费一栏和餐费一栏）的增值税专用发票。

三、目前居民自然人可以代为开具增值税专用发票吗？

目前，居民自然人代为开具增值税专用发票仅限于销售不动产和出租不动

四、纳税人转租不动产如何掌握试点前后的时间问题？

纳税人转租不动产，我们建议仍按取得不动产时间（即三证时间）来

掌握，不按转租时间来判定。

五、关于保险公司和其他单位个人代理人问题

在保险行业中，存在着大量的个人代理人，他们向保险公司收取代理

手续费，并在授权的范围内代为办理保险业务。营改增之前，营业税

是由保险公司代扣代缴，营改增之后，个人代理人成为了增值税纳税

人。由于个人代理人数量多、金额小、流动性强，税收征管成本较高，

也涉及到个人利益，敏感性强。

为了适应保险行业业务需求，减少个人代理人和税务机关的办税成本，

拟对保险行业个人代理人问题采取集中代为开具发票的形式。具体操作如

下：保险公司按月或按季汇总代理人（居民自然人，下同）清单，注

明其姓名、身份证号、代理费收入等详细信息，并经代理人签字确认

后，由保险公司到主管国税机关代为开具发票。主管国税机关可汇总代为开具

增值税普通发票，并将代理人清单留存。对代理人应按规定适用小微

企业免征增值税政策，保险企业可根据需要向主管国税机关申请按上

述规定开具发票。

其他单位代理人问题比照上述办法处理。

六、关于物业公司代收水电费、暖气费问题

物业公司代收水电费、暖气费，缴纳营业税时实行差额征税，开具代

开普通发票，而营改增试点政策中并未延续差额征税政策。对此问题，

在新的政策出台之前，可暂按以下情况区分对待：

1、如果物业公司以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，应该

按发票金额缴纳增值税；

2、如果物业公司代收水电费、暖气费等，我们建议开具收据，暂按

代购业务的原则掌握，同时具备以下条件的，暂不征收增值税：

（1）物业公司不垫付资金；

（2）自来水公司、电力公司、供热公司等将发票开具给客户，并由

物业公司将该项发票转交给客户；

（3）物业公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货

款，并另外收取手续费。

七、关于纳税人自行开发产品出租有关问题

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》

（财税[2016]36 号）以及《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动

产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>》（国家税务总局公告2016

年第16 号）规定，房地产开发企业如果是小规模纳税人其出租不动

产应适用简易计税方法；如果是一般纳税人，则要根据取得不动产的

时间来判定，2016 年4 月30 日前取得的不动产属于“老”的不动

产，可以选择适用简易计税方法；2016 年5 月1 日以后取得的不动

产属于“新”的不动产，出租时适用的是一般计税方法。

对此问题，有人认为房地产开发企业自行开发的产品用于出租并没有

进行明文规定。16 号公告中明确，取得的不动产，包括以直接购买、

接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

房地产企业自行开发的产品属于自建取得，适用普遍规定。我们建议

按下列办法确定取得的不动产时间：不办理房产证等三证的，按竣工

验收完成时间确认为取得的不动产时间；办理房产证等三证的，按房

产证等三证时间确认为取得的不动产时间。

八、关于餐饮业外卖适用税率问题

根据《国家税务总局关于旅店业和饮食业纳税人销售非现场消费食品

增值税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013 年第17 号）规定，

旅店业和饮食业纳税人销售非现场消费的食品，属于不经常发生增值

税应税行为，根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财

政部国家税务总局令第50 号）第二十九条的规定，可以选择按小规

模纳税人缴纳增值税，按3%征收率缴纳增值税

“不经常发生增值税应税行为”出自《国家税务总局关于明确〈增值

税一般纳税人资格认定管理办法〉若干条款处理意见的通知》（国税

函[2010]139 号）中的规定。该文件规定，认定办法第五条第（三）

款所称不经常发生应税行为的企业，是指非增值税纳税人；不经常发

生应税行为是指其偶然发生增值税应税行为。

此次营改增之后，已不存在非增值税纳税人。17 号公告虽未明文废

止，但其引用的依据已经失效。因此，餐饮业销售非现场消费的食品，

应适用17%的税率。

九、关于个人二手房购买时间的确定问题

《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》中规定：对于北京市、上

海市、广州市和深圳市之外的地区，个人将购买不足2 年的住房对外

销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2 年以上（含

2 年）的住房对外销售的，免征增值税。

对于住房购买时间，参照《国家税务总局财政部建设部关于加强房

地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89 号）规定，个人购买住房

以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋

的时间（以两者时间孰先为准）。

十、关于建筑工程老项目的确定问题

作者: 2396513586 时间: 2016-5-10 14:14
了解了解

作者: 老年使者 时间: 2016-5-10 14:20
学...习！！！！！！

作者: 韩冰冰 时间: 2016-5-10 14:25
谢谢楼主分享

作者: 西联乡 时间: 2016-5-10 14:28
受益匪浅

作者: gst1012 时间: 2016-5-10 16:06
这么快就有解答啦

作者: ncwdd 时间: 2016-5-11 04:39
回贴学习

作者: cff940502 时间: 2016-5-11 08:43
看一看

作者: 李小皮 时间: 2016-5-11 10:20
学习一下下子看看情况

作者: sgjccj 时间: 2016-5-11 11:32
学习学习了

作者: zh7209 时间: 2016-5-11 13:16
学习学习学习

作者: gonk 时间: 2016-5-11 15:23
来学习

作者: 天下一游 时间: 2016-5-11 16:02
学习学习

作者: 海南天涯 时间: 2016-5-11 16:31
谢谢分享

作者: 龙之吻 时间: 2016-5-11 17:19
重要，太重要了

作者: hellogucci 时间: 2016-5-12 10:21
谢谢。。。

作者: 林子良 时间: 2016-5-12 16:34
与时俱进，学习新政

作者: hjs666@sina.com 时间: 2016-5-13 11:27
我来看看具体规定

作者: 起舞弄清影 时间: 2016-5-13 14:13
回复看看怎么说的

作者: 昔日重现 时间: 2016-5-13 17:18
学习下看看各地的营改增后，具体操作。

作者: jiurihanxin 时间: 2016-5-14 15:10
谢谢了！！

作者: 徐月军 时间: 2016-5-15 09:03
学习来啦

作者: chaoer2000 时间: 2016-5-16 11:23
haohaoxuexi 确实需要学很多

作者: 展翅 时间: 2016-5-17 09:27
学习了，谢谢

作者: pan 时间: 2016-5-18 11:25
谢谢楼主分享

作者: 1050637373 时间: 2016-5-20 09:14
学习学习学习

作者: giraffe 时间: 2016-5-20 10:22
了解了解

作者: wmf0524 时间: 2016-5-20 10:53
不错看看学习一下

作者: 王小楠 时间: 2016-5-23 08:27
看看学习下

作者: 黄黄立青 时间: 2016-5-23 16:32
认真学习学习

作者: wpjmymm 时间: 2016-5-23 17:51
学习学习

作者: 醉墨书田 时间: 2016-5-24 10:29
学习一下

作者: 长江畔 时间: 2016-5-24 17:17
不要隐藏！

作者: 涯思 时间: 2016-5-24 17:27
回复学习一下

作者: acerly 时间: 2016-5-25 10:18
进来学习学习

作者: zhp298 时间: 2016-5-26 09:11
学习学习

作者: k9972929 时间: 2016-5-26 23:20
学习学习

作者: lonkee 时间: 2016-5-28 16:20
我也想看看

作者: 游斌国 时间: 2016-6-20 17:48
学习，谢谢

作者: flh2379 时间: 2016-9-6 16:05
学习了谢谢

作者: 西联乡 时间: 2017-2-7 16:54
谢谢分享

作者: tzpyl 时间: 2017-2-8 08:37
谢谢楼主分享

作者: 逍遥公子乐无奇 时间: 2017-2-14 09:20
afasfasfasfsdfasfdsafdas

作者: 红豆 时间: 2017-2-14 14:27
学习学习，谢谢楼主大人

作者: wfhd1234 时间: 2017-3-2 10:16
看一下

作者: wzx755 时间: 2017-5-24 14:34
好好学习，天天高上

作者: feigewz 时间: 2017-6-24 09:42
看一下，都有什么内容

作者: 胡柯淓 时间: 2017-8-4 08:53
想学习巩固知识提高业务水平

作者: 煮兔子的锅 时间: 2017-10-20 14:24
还有20个问题待解决，回复继续学习

作者: 张泰欣 时间: 2018-1-6 09:21
谢谢分享

作者: dekhtk 时间: 2018-1-23 20:43
好好学习天天向上

作者: tzpyl 时间: 2018-1-24 08:55
谢谢楼主分享

作者: 964675466 时间: 2018-1-30 10:56
想学习学习

作者: K_K 时间: 2019-10-22 13:22
看看学习一下

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