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标题: 土地增值税“清算”浅解 [打印本页]

作者: 我的天堂 时间: 2008-9-1 11:13
标题: 土地增值税“清算”浅解

一、背景

2007年2月，一场以抑制房地产炒买炒卖、收割地产商超额利润为目标的土地增值税清算拉开了序幕，一石激起千层浪，物价不断攀升的房地产市场反响激烈。土地增值税为何物？为何要对土地增值税进行清算？如何对土地增值税进行清算，清算将给市场带来什么？这是人们十分关注的问题。

二、渊源

事实上，土地固有的稀缺性，以及国家对公共基础设施和土地使用结构的投资改善，使得土地的级差收入会不断提高，进而土地会不断增值。而国家作为土地的所有者和经营者势必要参与这种增值收益的分配，其最有效、最有力的手段就是开征土地增值税。早在19世纪德国便率先开征了土地增值税，其后是意大利和韩国，我国则始于1994年1月。尽管各国在土地增值税的立法上有所不同，但目的是一致的，那就是参与土地增值收益的分配。

我国现行的土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物并取得收益的单位和个人所征收的一种财产税。它是我国唯一实行超率累进税率计算应纳税额的税种，可以有效地调节土地增值收入的高低。而此次的清算是对自1994年以来土地增值税应征未征部分的进一步明确和补征，并不是对房地产业新增或追加的成本负担。

三、老规定

那种认为土地增值税是按销售收入乘以一定比例的预征率为应纳税额的说法是对土地增值税征管的一种误解。长期以来国家对土地增值税实行预征制的做法亦强化了这种错觉。依照我国1993年12月13日颁布的[土地增值税暂行条例]的规定，土地增值税实行四级超率累进税率：增值额（土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，下同）未超过扣除项目金额50%的部分，税率为

30%；增值额超过扣除金额50%至 100%的部分，税率40%；增值额超过扣除项目100%至200%的部分，税率

50%：增值额超过扣除项目金额200%以上的部分，税率为60%.以上的政策可以大致直解为：

(收入／扣除项 1.5以下 1.5～2 2～3 3以上

目)倍数＜扣除项目扣除项目扣除项目扣除项目

应纳税额 ×15％ ×(15～35％) ×(35％～85％) ×85％

税负＜10% 10～17.5 17.5%-28.3% ＞28.3％

可以看出在单个的级差范围内税负增长的速度远比收入增长速度快得多，收入扣除项目比越高，税负越重；当收入扣除项目比足够大时，应纳土地增值税额趋近于60%的收入额，也就意味着假如不考虑流转税及其他因素的影响，房地产企业的所得税前利润率趋近于40%！此时价格再增长几乎没有实际意义了，而过高的房价也将使房地产商丧失绝大多数的成交机会，再者任何一个商品在其向货币过渡的过程当中都存在着一个惊险的跳跃，交易能否成功，增值能否实现，很大程度上取决于供求双方的力量对比以及消费者的购买力及其对商品价值的心理预期。因此寄希望于通过无限制地价格上涨来达到转嫁税负及实现利润最大化的说法和做法是没有理论和现实依据的。

四、新政策

2007年1月16日，国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，其本质是对老规定进行了细化并加强了其可操作性，其主要变化如下：

（一）缩小了清算范围。新规规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。而老规规定转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税，也就是不管是否为有关部门审批的房地产开发项目，只要发生了以上的转让行为，均应按规定缴土地增值税。为了避免歧义，需要指出的是老规所述的“依照本条例缴纳土地增值税”与新规所述的“清算”是不同表述下的同一概念。

（二）细化了强制清算和新增了建议清算。新规规定：（1）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；③直接转让土地使用权的。（2）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过

85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的：④省税务机关规定的其他情况。而老规定待该项目全部竣工办理结算后再进行清算。

（三）新增了非直接销售和自用房地产未取得收入而发生了所有权转移应视同销售也应纳入清算。新规规定：

（1）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。（2）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。而老规强调了转让并取得收入。

（四）强调了税前扣除的真实，合法原则和不得暂估原则。

（五）明确了配套设施的税收处理。

（六）引入了中介鉴证。

（七）提供扣除项目不实，改评估为核定，且核定的征收率不低于预征率；经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的也按核定处理。

（八）授权地方税务机关制定具体清算办法。

作者: 牧子 时间: 2008-9-1 15:36
谢谢,学知识了

作者: 妙妙妙 时间: 2008-9-4 09:49
谢谢了
，以后再多发点资料

作者: gcc1816 时间: 2008-9-17 17:02
授权地方税务机关制定具体清算办法。

作者: 玉阶 时间: 2012-12-14 08:59
请多指教！

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