房地产会计网

标题: 转：银行按揭方式的会计处理和税务处理 [打印本页]

作者: 加米雪 时间: 2015-5-16 10:15
标题: 转：银行按揭方式的会计处理和税务处理

银行按揭方式的会计和税务处理

黄德荣

　　银行按揭方式是指按揭人将物业的产权转让于按揭受益人（银行）作为还款保证，还款后按揭受益人将物业的产权转让回按揭人的销售方式。银行按揭方式大量用于大宗商品，如商品房等。本文对银行按揭方式的会计和税务处理进行了如下分析：

会计处理

　　根据企业会计制度的规定，房地产开发企业采取银行按揭贷款方式销售商品房的，应在符合下列条件时确认收入的实现：一是开发产品已竣工并经有关部门验收合格，房屋面积已由有关部门测定；二是已与客户签订了正式房屋销售合同；三是房屋已经客户验收，对房屋的结构、销售面积及房款购销双方均无异议，并与客户办妥了交付入住手续，双方均已履行了合同规定的义务。对于预售开发产品所收到的首付款、按揭款、定金等一般在“预收账款”科目核算，开发产品完工交付确认销售收入时由“预收账款”转入“主营业务收入”。

税务处理

　　《国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第六条第（三）项规定，采取银行按揭方式销售开发产品，按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款于实际收到日确认收入实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入实现。

基本案例

　　2014年4月1日，某房地产公司出售现房(商品房)一套，总价为100万元，收取定金1万元。购房者向银行申请按揭贷款，首付30％，银行按揭担保保证金为20％。房屋开发成本为60万元。房地产公司的会计处理如下（单位：万元，下同）：

　　（1）收到定金

　　借：银行存款 1

　　贷：预收账款 1

　　（2）签订合同，收到首付款（房屋总价的30％，预收的定金抵首付款）

　　借：银行存款29

　　贷：预收账款 29

　　（3）按揭贷款到账

　　借：银行存款50

　　其他应收款——担保保证金 20

　　贷：预收账款 70

　　若收到首付款与按揭款均在同一会计年度发生的，则(2)(3)分录可合并为：

　　借：银行存款 79

　　其他应收款——担保保证金 20

　　贷：预收账款99

　　（4）确认收入实现时

　　借：预收账款100

　　贷：主营业务收入100

　　同时结转销售成本

　　借：主营业务成本 60

　　贷：开发产品60

　　（5）签发房产证交给银行，收回担保保证金时

　　借：银行存款20

　　贷：其他应收款——担保保证金 20

　　税务处理：首付款实际收到日确认收入实现，而会计上未作收入，会计收入的确认比税法收入确认要迟一些。本例中如果首付款日与按揭款到账日在同一会计年度不作纳税调整；如果不在同一会计年度，首付款日所在会计年度调增应纳税所得额30万元。

作者: yrmxs 时间: 2015-5-17 11:28
学习了

作者: 花拾 时间: 2015-5-17 12:08
受教了，谢谢

作者: tony-fox 时间: 2015-5-17 13:55
会计准则与税法不一致，会计准则是以交房、交钥匙确认收入，税法是按照款项到账确认收入实现。

作者: 保丰房地产 时间: 2015-5-17 15:30
谢谢楼主分亨，学习了

作者: 日升 时间: 2015-5-18 13:44
学习了

作者: 29erli 时间: 2015-5-18 14:03
很感谢分享谢谢

作者: 胡新强 时间: 2015-5-19 15:28
学习了

作者: agw685 时间: 2015-5-20 09:39
很想了解一下

作者: cby1990101 时间: 2015-5-20 15:21
谢谢分享

作者: regalhotel 时间: 2015-6-18 16:56
学习学习

作者: 1057943776 时间: 2015-7-8 14:19
不错不错

作者: 快计 时间: 2015-7-9 10:52
值得学习，请教楼主，如果是预售房，会计处理是不是只要做到第三步就可以了。

作者: yiyuanjiahe 时间: 2015-7-13 22:09
31号文定义预收账款就是未完工产品收入

作者: tienan2002 时间: 2015-7-14 10:04
这个问题好，有两个问题，第一按揭保证金20%，是按揭的20%而不应当是总价款的20%，所以应该是14万而不是20万，第二，最后讲到首付款与按揭款不在同一会计年度，应调整应纳税所得额30万，成本不调整吗？既然需要按照30%确定收入，那么应当按照30%确定成本，所以应当调整的应纳税所得额应当是12万。

作者: forangel 时间: 2015-7-27 17:12
谢谢楼主分亨，学习了

欢迎光临房地产会计网 (https://www.fdckj.com/)