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标题: 转：预售房产收入预缴企业所得税的会计处理 [打印本页]

作者: 加米雪 时间: 2015-5-16 09:58
标题: 转：预售房产收入预缴企业所得税的会计处理

预售房产收入预缴企业所得税的会计处理

段晖段炼

　　按照《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第六条的规定，企业通过正式签订房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入，缴纳企业所得税。会计上，由于商品房所有权上的主要风险未转移，以及成本不能可靠计量等原因，预售房款不符合收入确认条件，应当作“预收账款”处理。因此，国税发[2009]31号文件第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

　　如某地产公司2014年5月取得A项目预售许可证并于当月开盘，签订商品房预售合同金额1.2亿元，按照合同约定，当月收款5500万元，其余6500万元于6月20日前全部按揭到账。主管税务机关规定，A项目的计税毛利率为15％。

　　该地产公司在办理2014年第2季度企业所得税申报时，“预收账款”本期贷方发生额1.2亿元应当按照15％的预计计税毛利率，计算预计毛利额1800万元，计入当期应纳税所得额，缴纳企业所得税450万元。通常情况下，企业还应当作如下会计分录(单位：万元，下同)：

　　借：递延所得税资产450

　　　贷：应交税费——应交企业所得税　　450

　　在预售房款符合收入确认条件时，计提企业所得税：

　　借：所得税费用　　450

　　　贷：递延所得税资产450

　　实际操作中，房地产开发企业在开盘预售之前，会计上“主营业务收入”为0，而期间费用应当计入当期损益，因此利润总额往往会出现负数，也就是亏损。开盘预售时，一方面预计毛利额计入当期应纳税所得额，另一方面允许弥补以前年度亏损，然后计算实际利润额，缴纳企业所得税。

　　也就是说，如果该地产公司2013年待弥补亏损为500万元，2014年第1季度会计利润为－200万元，第2季度会计利润为-100万元，则2014年第2季度实际缴纳企业所得税为（1800－500－200－100）×25％＝250（万元）。在这种情况下，上述会计处理就出了问题，会计上反映应缴企业所得税为450万元，实际缴纳企业所得税250万元。

　　因此，笔者建议房地产开发企业在开盘预售时，应当将预计毛利额计算的应纳所得税额借记“递延所得税资产”，将弥补以前年度亏损对应的所得税额贷记“所得税费用”，将其差额即弥补以前年度亏损以后的实际利润额对应的所得税额，贷记“应交税费——应交企业所得税”。会计分录如下：

　　借：递延所得税资产450

　　　贷：所得税费用200

　　　　　应交税费——应交企业所得税　　250

在填报2014年第2季度企业所得税预缴申报表时，第4行“利润总额”本期填报－100万元，累计填报－300万元；第5行“加：特定业务计算的应纳税所得额”本期和累计均填报1800万元；第8行“弥补以前年度亏损”本期和累计均填报500万元；第9行“实际利润额”自动生成1000万元，第11行“应纳所得税额”自动生成250万元。这样，会计上反映的应交企业所得税与实际缴纳一致，与季度预缴所得税申报表也一致。

作者: 学山飞狐0917 时间: 2015-5-16 15:23
值得学习

作者: 日升 时间: 2015-5-18 13:44
学习了

作者: 胡新强 时间: 2015-5-19 15:30
学习了，很不错。

作者: Amile 时间: 2015-5-19 22:19
嗯，这个方法不错，但我们实际操作与这个还是有点不一样的

作者: 不差我一个 时间: 2015-5-20 08:55
不错，好好学一下

作者: kongmeng 时间: 2015-5-20 16:07
申请阅读

作者: regalhotel 时间: 2015-6-18 16:57
学习学习

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