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标题: 房地产企业营改增税负测算 [打印本页]

作者: 许仙 时间: 2015-4-2 16:34
标题: 房地产企业营改增税负测算

房地产企业营改增税负测算

作者: 清澈 时间: 2015-4-3 11:27
房地产企业"营改增"税负测算

作者: 清澈 时间: 2015-4-3 11:28
房地产企业"营改增"税负测算
                                                                                                         ----------个人文章,仅供探讨学习之用,有不妥之处,敬请指导

传言的房地产实行"营改增"可能还真的距离我们越来越近了,那么房地产行业实行"营改增"后,原来的营

业税被增值税替代,而税负绝对是变化的,那么这个变化的值是多少呢?我们现在来大概测算一下.

首先我们来测算一下房地产的利润

目前房地产行业在经历国家无数次的"照顾",利润越来越没有本来就没有那么高的那么高了.2013年标杆企

业的净利润率在13%左右, 2014年应该会更低一点,那么,我们姑且认为房地产行业净利润率在15%.且预测所

得税贡献率为5%,那么可以推测出来房地产行业税前利润率为20%.(推测公式:1-(1-x)-5%=15%)

其次我们来测算一下房地产行业中成本的构成

1.期间费用一般占收入的8%左右

2.税金(除所得税和已经没有的营业税外)就主要的土地增值税和其他税金最多占收入的5%左右

3.增值税税负为A

那么,可以推理出来开发成本占收入的(64%-A)左右

最后我们来测算一下税负

假设房地产"营改增"后增值税执行税率为17%

1.开发成本的进项.

  按照传言来说,开发成本中进项的问题,包含建筑行业的11%的进项,甲方购买材料为17%的进项,其他的服务

性行业为6%.我们姑且测算为13%的进项.

2.期间费用的进项.

  又按照传言说,这一项费用中取得的增值税发票按道理也应该做为进项进行扣除,按照收入的8%费用发生,

剔除人员工资及其他不可以得到进项的因素,我们姑且认为可以得到进项的费用发生为收入的4%左右.进项按

照低税率的6%.

3.那么应该的税负

  17%/(1+17%)-[(64%-A)×13%]/(1+13%)-(4%×6%)/(1+6%)=A

  A=7.84%

  也就是说,如果房地产行业开始执行"营改增"税率为17%后,税负不是我们想象的那么大的明显的提高,如果

还要想降低,绝对有办法,当然如果真的明显提高了,房地产行业也可以明显,明显提高房价呗!

  如果房地产"营改增"后增值税执行税率为11% ,那么按照上面假设来测算,税负应该会2.62%,反而会降低

.按照政府的一贯作风,估计执行11%的可能性不会太高.当然,也有可能违反作风的事情发生.我们期盼吧!

作者: 清澈 时间: 2015-4-3 11:29
大骗子没啥东西还要8元

作者: 庸者 时间: 2015-4-3 15:47
学习一下

作者: 庸者 时间: 2015-4-3 16:01
下一个

作者: 庸者 时间: 2015-4-3 16:21
什么啊

作者: shuocheng 时间: 2015-4-12 23:36
谢谢分享啊啊啊

作者: wubo8311 时间: 2015-4-13 10:26
学习学习

作者: wddwlx 时间: 2015-4-17 13:50
想买，没币了

作者: cpa红枫叶 时间: 2015-4-19 23:46
房地产企业"营改增"税负测算

作者: xiecongya 时间: 2015-4-22 00:09
学习一下！~~~~~~~~~~~~

作者: 李小皮 时间: 2015-4-22 15:41
这个才是关键的东西

作者: 李小皮 时间: 2015-4-22 15:45
这个才是关键的东西

作者: 李小皮 时间: 2015-4-22 15:55
这个才是关键的东西

作者: 李小皮 时间: 2015-4-22 15:55
大骗子没啥东西还要8元

作者: zhaoyaxin 时间: 2015-5-15 10:21
详详细细详详细细

作者: zkui668 时间: 2015-5-31 19:04
学习一下

作者: zkui668 时间: 2015-5-31 19:04
看看一下

作者: blct123 时间: 2015-6-1 09:04
好好学习，实际运用

作者: 蓝色蝴蝶鱼 时间: 2015-6-16 16:36
学习学习学习
出自房地产会计网www.fdckj.com,原文地址：http://www.fdckj.com/forum.php?m ... =%D3%AA%B8%C4%D4%F6

作者: qq1998 时间: 2015-7-19 10:37
学习

作者: 橙子125 时间: 2015-11-6 10:57
谢谢分享

作者: 朱启刚 时间: 2015-12-24 13:40
希望好用，先谢谢楼主

作者: 朱启刚 时间: 2015-12-24 13:54
看起来不怎么样，不过还是感谢楼主

作者: golden9920 时间: 2016-1-26 20:27
学习学习，再学习。努力学习。

作者: golden9920 时间: 2016-1-26 20:27
积分还不够啊

作者: sam403 时间: 2016-1-27 10:11
学习一下。。。

作者: 火三 时间: 2016-3-8 13:54
谢谢分享

作者: 小老鼠骗子 时间: 2016-6-3 07:52
谢谢喽徐

作者: 小老鼠骗子 时间: 2016-6-3 07:52
谢谢楼主

作者: 小老鼠骗子 时间: 2016-6-3 07:53
谢谢楼主

作者: 小老鼠骗子 时间: 2016-6-3 07:53
真的需要

作者: xiecongya 时间: 2017-8-7 16:27
学习啦~~~~~~~~~~~~~~~~~~

作者: llfc 时间: 2019-10-18 17:23
谢谢提供！！！！

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