房地产会计网

标题: 房地产企业拿地八种模式详解 [打印本页]

作者: 魅影骑士 时间: 2015-1-21 19:28
标题: 房地产企业拿地八种模式详解

房地产企业拿地八种模式详解找准政府痛点

来源：明源地产研究院 2015年01月02日
现在，房企想要拿到优质地块，必须要找政府的痛点：持续性的收入和政绩。最终实现企业和政府的双赢，企业经济效益和项目社会效益共涨的格局。

随着“白银十年”的到来，客户越来越难找，地越来越难拿，房地产行业利润将逐步趋于平均利润，闭着眼睛赚钱的暴利时代一去不复返。在此形势下，土地成本将直接影响开发企业利润。目前标杆企业纷纷通过创造概念和创新商业模式的方法拿地，以低价获取大规模、优质土地，实现与地产联动，提升效益。

我们梳理出当下主流的8种拿地模式，并试图理清它们各自的优劣。但最终的大结论是一致的——现在，房企想要拿到优质地块，必须要找政府的痛点：持续性的收入和政绩。最终实现企业和政府的双赢，企业经济效益和项目社会效益共涨的格局。

一、商旅文产业与地产联动联动模式

代表企业1、万达：“文旅”聚势，以“商业”增值

万达积极发展商旅文产业，以“文旅”聚势，以“商业”增值，拉动消费，提升当地经济水平，借此实现大幅低价拿地。

在任何一个城市，万达都致力于将万达广场打造为城市地标。在操作上，万达通过其强大的招商能力、订单地产模式和资源整合能力，从储备的5000余家商家中挑选优质资源，按照与主力店商家的要求订单式建造万达广场，最快18个月完成开发，迅速产生经济效益，实现商业增值；同时通过文旅地产则带动当地休闲、娱乐等产业发展，实现文旅聚势。以此新增大量就业岗位，以提振当地经济，增加税收、就业，满足政府政绩诉求，基于此，地方政府乐于低价转让大规模、优质土地给万达。

万达在低价成本优势的基础上，通过房地产销售收入反哺商业、文旅产业的发展；同时通过商业、文旅产业带来高人气和人口导入，拉动周边地块价值上升，提升地产价值，比如上海五角场在万达广场建成后，周边住宅月租金涨幅达300%。在此形成良性循环基础上，成就了资产4600亿元、全球最大的不动产帝国。

实例分析：万达在常州拿了一块地，面积约40万㎡，地价约1000块/㎡，土地成本合计4个亿。万达将近持有了10万方的一个mall，楼板价为1000块钱的，再将里面的所有设施设备弄好，将近7000～8000，因此万达持有这个mall，成本大概是9个亿左右。加上其土地成本，合计约12亿~13亿。然而，mall外围的一条街共4万㎡，单价是3.5万块/㎡，全部售出可以获得约13.5个亿的收入。整个一条街的土地成本是1000块/㎡，建设成毛坯的成本为3000～4000/㎡，合计成本约5000/平米，4万㎡的总成本是2个亿。通过卖街收入，万达就可以打平持有一个mall和建设所以它持有一个mall和建设外围一条街的成本。以后，持有的mall的收入，扣除基本的物业成本，都是净收入。

新城地产王晓松认为，住宅+商业的模式，在三四线城市依然有较大的发展空间，原因主要有以下几点：1、三四线城市和一二线城市的消费逻辑是一模一样的；2、目前全国有好的商业综合体的三四线城市不多；3、在三四线城市，更政府谈判的余地更大；4、三四线城市大体只能容纳一个好的商业综合体，谁先进入就占据了垄断地位。

代表企业2、华侨城：旅游培养+地价升值+住宅开发+深耕旅游

华侨城主打文化牌，借助旅游业实现大面积低价拿地，打造“旅游培养-地价升值-住宅开发-深耕旅游”的联动模式。

作者: 20071090055 时间: 2015-1-22 09:30
八种模式大开眼界啊

作者: 好事多磨 时间: 2015-1-22 09:33
谢谢你的分享！

作者: nthzy 时间: 2015-1-22 14:10
谢谢分享

作者: 289192909 时间: 2015-1-22 14:48
学习学习。。。

作者: 税海 时间: 2015-1-22 14:57
学习学习学习

作者: 敏江东流GO 时间: 2015-1-22 22:49
顶一个

作者: 人间过客 时间: 2015-1-23 09:34
学习了

作者: 522606046 时间: 2015-1-23 14:49
学习一下

作者: fying_dream 时间: 2015-1-23 15:02
知道了

作者: sweetjj 时间: 2015-1-23 16:22
学习一下

作者: haier163 时间: 2015-1-23 17:28
学习了，学习！！！！！！！！！！！！！！！

作者: 胡新强 时间: 2015-1-24 14:15
很想学习，感谢骑士！

作者: 茶心如禅 时间: 2015-1-24 16:46
这是个好主意

作者: 蓝兔子 时间: 2015-1-25 13:49
知道了

作者: 映像国际 时间: 2015-1-25 16:01
大开眼界谢谢楼主

作者: xnzh5512733 时间: 2015-1-28 14:15
谢谢分享！

作者: 天平猫 时间: 2015-2-3 10:05
看看更先进的模式

作者: bj_hjk 时间: 2015-2-3 23:40
谢谢，资料不错

作者: 佳宝SnowWhite 时间: 2015-2-4 10:56
好棒好棒好棒

作者: zhusong0717 时间: 2015-2-7 15:19
学习一下，都是先进经验啊

作者: pinglumiao 时间: 2015-2-8 11:21
学习学习

作者: pinglumiao 时间: 2015-2-8 11:24
学习学习

作者: double丹 时间: 2015-2-9 11:18
学习一下

作者: zzjj429 时间: 2015-2-10 12:51
学习一下

作者: wpjmymm 时间: 2015-2-10 13:23
学习学习

作者: 白茉莉 时间: 2015-2-11 14:44
学习学习

作者: 梓尧 时间: 2015-2-13 08:28
谢谢分享

作者: yzyy_123 时间: 2015-2-13 15:03
学习学习

作者: 路过生命的瞬间 时间: 2015-2-14 06:19

多谢分享

作者: 猪妈-g1-f(w) 时间: 2015-2-16 16:15
真好，可以开拓思路

作者: 3250333 时间: 2015-5-11 18:53
学习下,可以借鉴

欢迎光临房地产会计网 (https://www.fdckj.com/)