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标题: 拿地的税务问题 [打印本页]

作者: 小神仙 时间: 2014-9-5 11:35
标题: 拿地的税务问题
A公司（房企）欲取得B公司（国企，非房企）名下所属土地，约定土地价款1000万，但要求A公司无偿为其建造2000平米办公楼（该办公楼在B公司另外的土地上，不在转让的土地上），建造成本约500万元。
请教大家：办公楼的成本500万元是否属于非货币性资产交换，要视同销售？由A公司开具销售不动产发票给B，然后B在开具土地使用权转让发票给A。办公楼的建造成本是否作为A的成本对象，单独核算？将来施工单位的建安发票应该开给谁比较合适？因为办公楼最终是B的固定资产

作者: 财务匪兵 时间: 2014-9-5 13:33
先分解下经济业务。1.A 用1000+500对价B的土地；2.在B的土地上给B盖房子，不是A公司的开发行为。

作者: 财务匪兵 时间: 2014-9-5 13:52
合同是经济业务的体现，那么我们需要通过更改合同来解决这个问题，就是合同约定1000W转让土地，然后A来总包B公司的办公楼

作者: 风雪夜归人 时间: 2014-9-5 14:22
B公司有避税的意图。总的土地款其实是1500万，有500万想不交税。想让A公司为其代付办公大楼的500万施工工程款。

作者: 北京-飘 时间: 2014-9-5 14:30

财务匪兵发表于 2014-9-5 13:52
合同是经济业务的体现，那么我们需要通过更改合同来解决这个问题，就是合同约定1000W转让土地，然后A来总包 ...

若是探讨阶段，可关注1500万直接拿地的优劣

作者: 塞外愚翁 时间: 2014-9-7 07:42
合作双方以土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。

作者: sdmcljg 时间: 2014-9-8 10:43
理清思路：（1）土地置换问题先判定土地性质，B公司土地属于工业用地还是国有建设用地?依据案例应该是非建设用地；（2）A公司与B公司协议用土地和建楼款置换该宗土地可以先签订置换协议；（3）申请土地财政部门将该宗土地改变土地性质为国有建设用地，通过招拍挂程序取得建设用地；（4）土地款由储备中心或国资公司返还给B公司（因为是B公司的国有工业用地或教育文化用地等等具体看土地证性质，如果是集体土地则与B公司无关联），由B公司委托将土地补偿款返给A公司，A公司挂其他应付款（作为预付工程款），（5）A公司在B公司另外土地上建设办公楼（代建）支付工程款给施工方C后作为归还B公司的预付工程款，施工方C开票直接给B公司作为在建工程成本入账(由于B公司属于土地使用权人招标手续等由B与施工方C办理手续，A公司作为资金垫付偿付方处理并负责工程管理）。至此，A作为代建方不需要缴纳转让不动产环节税收，仅仅是偿付资金用于B公司办公楼建设；B公司作为自建办公楼行为不需要纳税；施工方C承担建筑劳务税金，A公司仅对返还款差额和支付归还的建楼款差额承担所得税和代建服务环节承担营业税金（尽可能土地返还款与建楼款差额小一些，减少税金），环节多涉及部门多，多沟通，合理避税还是很显著的！！供参考。

作者: sdmcljg 时间: 2014-9-8 10:50

sdmcljg 发表于 2014-9-8 10:43
理清思路：（1）土地置换问题先判定土地性质，B公司土地属于工业用地还是国有建设用地?依据案例应该是非建设 ...

A公司为工程管理方、资金支付方，与B公司存在资金借付关系；B公司是建设主体（手续以B公司名义办理),委托A公司代为管理建设办公楼；C公司作为施工方处理。

作者: 694608114 时间: 2014-9-9 14:56
学习下

作者: 小神仙 时间: 2014-9-11 15:34

sdmcljg 发表于 2014-9-8 10:43
理清思路：（1）土地置换问题先判定土地性质，B公司土地属于工业用地还是国有建设用地?依据案例应该是非建设 ...

问题补充：B公司（国有企业）在转让土地前己经将土地变性好了，是综合用地，己经取得土地证。

若能操作成代建还好办，A只就代建服务承担税金，但代建要满足的条件：1、不垫付资金2、土地不过户
本案中土地倒是不过户，但A要取得B的土地，需无偿建造办公楼。
还要麻烦7#这位朋友帮我再想想。多谢！

作者: sdmcljg 时间: 2014-9-11 17:07

小神仙发表于 2014-9-11 15:34
问题补充：B公司（国有企业）在转让土地前己经将土地变性好了，是综合用地，己经取得土地证。

若能操作 ...

看这位同行涉足房地产时间不短，简单说：贵公司用施工方的建筑业发票给B公司作为办公楼在建工程成本，贵公司垫付资金而已，B公司自建办公楼（由施工方C施工），你们垫付的工程款B公司用土地抵顶，但是B公司土地到你公司名下需要办理转让手续（最好是出让而不是B公司转让给贵公司再改变土地性质），如果出让则国资公司会返还给B公司部分土地款正好可以用此款对顶垫付的办公楼建设费用。严格说就是四方或五方循环走账的问题，期间注意合理规避税收法规与土地转移中的税金问题。供参考！！

作者: sdmcljg 时间: 2014-9-11 17:09

sdmcljg 发表于 2014-9-11 17:07
看这位同行涉足房地产时间不短，简单说：贵公司用施工方的建筑业发票给B公司作为办公楼在建工程成本，贵公 ...

但是据山东省的土地管理惯例，综合用地不能用于商品房开发建设的，必须是国有建设用地才可以用于房地产开发用途，不知贵地具体执行土地管理法规的力度如何？

作者: sdmcljg 时间: 2014-9-11 17:13

sdmcljg 发表于 2014-9-11 17:09
但是据山东省的土地管理惯例，综合用地不能用于商品房开发建设的，必须是国有建设用地才可以用于房地产开 ...

代建三个条件：土地登记在B公司；立项审批手续由b公司办理；贵公司不垫付资金（如果财政返还给B公司又借给给公司作为代付工程款的话贵公司就没有垫付资金的实际行为）；具体考虑策划的方方面面；注意利弊得失：贵公司是想尽快办理手续还是合理降低税负？还是减少环节防范风险？如果想合理降低税负可以考虑此方案。供参考。

作者: sdmcljg 时间: 2014-9-11 17:17

sdmcljg 发表于 2014-9-11 17:13
代建三个条件：土地登记在B公司；立项审批手续由b公司办理；贵公司不垫付资金（如果财政返还给B公司又借给 ...

如果不想复杂处理就干脆些非货币性交易准则（以建设费用置换土地方式）税金一分不少的计提缴纳。如果涉及出让环节和委托第三方建设（开发商一般没有建筑业资质的，如果贵公司同时拥有建筑施工资质的直接承包建设最好）问题。将此问题复杂化、多环节化。

作者: 凿齿 时间: 2014-9-13 17:07

sdmcljg 发表于 2014-9-11 17:07
看这位同行涉足房地产时间不短，简单说：贵公司用施工方的建筑业发票给B公司作为办公楼在建工程成本，贵公 ...

出让的话，如何保证你能拍得下来呢？

作者: sdmcljg 时间: 2014-9-15 09:01

凿齿发表于 2014-9-13 17:07
出让的话，如何保证你能拍得下来呢？

国有建设用地出让程序中包括招标、拍卖、挂牌。此种情况下一般现由AB公司间签订代建协议，并约定如土地出让不成功则该协议不生效，以保护A开发商的利益。此土地一般采用挂牌方式成交，并非拍卖或招标方式。此种模式下不存在不成交的风险问题。

作者: 凿齿 时间: 2014-9-15 09:55

sdmcljg 发表于 2014-9-15 09:01
国有建设用地出让程序中包括招标、拍卖、挂牌。此种情况下一般现由AB公司间签订代建协议，并约定如土地出 ...

不管是挂牌还是拍卖，我还是觉得，除非搞定国土局，弄一些特殊的门槛，否则，不能确保。

作者: 绿茶小仙女 时间: 2014-9-16 16:23
办公楼500万元的成本应该是加在土地成本中，实际上土地成本增加了500万元。

作者: lexiaoxi11 时间: 2014-9-17 10:36

北京-飘发表于 2014-9-5 14:30
若是探讨阶段，可关注1500万直接拿地的优劣

感觉这个不是合作建房呢

作者: liqing3303 时间: 2014-9-19 15:07
学习了

作者: 陈高友 时间: 2014-9-19 20:43
888888888888888888888888888888888888

作者: 仁者无敌fu 时间: 2014-9-22 17:06
本帖最后由仁者无敌fu 于 2014-9-22 17:11 编辑

个人认为：应该属于A公司用自己开发的房地产产品交换取得B公司土地。
A公司建造的办公楼应作为开发产品，进行成本归集，办公楼转让给B公司作为房地产销售，A公司应按市场价开不动产销售发票给B公司。A公司按取得B公司发票金额作为未来开发产品的一项成本。

B公司取得A公司开发的办公楼，作为对价，将其土地使用权转让给A公司，并按市场价开具土地使用权转让发票。B公司按取得A公司发票金额计入固定资产。
不再同一地块上，合作建房、代建都有些不合适，毕竟办公楼是健在A公司另一块土地上的。

作者: sdmcljg 时间: 2014-9-23 08:55

仁者无敌fu 发表于 2014-9-22 17:06
个人认为：应该属于A公司用自己开发的房地产产品交换取得B公司土地。
A公司建造的办公楼应作为开发产品，进 ...

我赞成仁者无敌的看法，此方案作为一种正统中规中矩的处理方式完全可以，无可厚非的！但是从税收筹划角度分析，是否可以分析是否可以考虑A公司购买B公司的土地，土地款暂时欠付；B公司建设办公楼需要支付C公司工程款并接受发票列支在建工程科目，C公司收到工程款开具发票给B公司，如果A公司受B公司委托直接将欠款支付给C公司，C公司开具抬头为B的发票交给A公司，A公司定期将发票汇总移交给B公司作为垫付归还土地款的结算单据找B公司开具收据冲减欠款，是不是更好些？减少办公楼销售环节税收。主要是B是办公楼的土地使用者。以上看法供参考。

作者: liqing3303 时间: 2014-9-23 09:35
学习一下

作者: DUDINGADU 时间: 2014-9-26 19:15
双方是合作建房关系吧？

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