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标题: 请问一次购得地块分期开发如何分配土地成本？ [打印本页]

作者: 枯叶飘零 时间: 2014-4-16 15:35
标题: 请问一次购得地块分期开发如何分配土地成本？
本帖最后由枯叶飘零于 2014-4-16 15:37 编辑

某房企购得10000平米地块一块，共计10000万元，分二期开发，一期规划建设Ａ多层住宅三幢多层，共计占地2000平米，建设Ｂ高层住宅一幢，占地800平米，建设Ｃ独立商痁一幢，占地200平米，建设Ｄ幢物业用房，占地500平米，二期建设Ｅ别墅五幢，共计占地3000平米，Ｆ办公楼一幢，占地1000平米，一期建设同时交房，二期建设同时交房，一期，二期分别由不同建设单位建设，Ｃ商店，Ｄ物业用房同时为二期服务，请问根据31号文如何确定成本对象并分配土地成本？作为公建配套设施的Ｄ物业用房按公建配套会计核算分配土地成本吗？以下是我的分配方法，哪种分配方法更符和31号文，还有别的分配方法吗
分配方法一：一期Ａ，Ｂ，Ｃ作为单独成本对象，二期Ｅ，Ｆ作为单独成本对象，Ｄ公建配套作为共同成本为避免二次分配，不分配土地成本
一期＝10000*3000／(2000+800+200+3000+1000)＝4285.71万元
二期＝10000*4000／(2000+800+200+3000+1000)＝5714.29万元
Ａ＝4285.71*2000／(2000+800+200)＝2857.14万元
Ｂ＝4285.71*800／(2000+800+200)＝1142.86万元
Ｃ＝4285.71*200／(2000+800+200)＝285.71万元
Ｅ＝5714.29*3000／(3000+1000)＝4285.72万元
Ｆ＝5714.29*1000／(3000+1000)＝1428.57万元
分配方法二：一期Ａ，Ｂ，Ｃ作为单独成本对象，二期Ｅ，Ｆ作为单独成本对象，Ｄ公建配套作为共同成本分配土地成本
一期＝10000*3500／(2000+800+200+500+3000+1000)＝4666.67万元
二期＝10000*4000／(2000+800+200+500+3000+1000)＝5333.33万元
Ａ＝4666.67*2000／(2000+800+200+500)＝2666.67万元
Ｂ＝4666.67*800／(2000+800+200+500)＝1066.67万元
Ｃ＝4666.67*200／(2000+800+200+500)＝266.67万元
Ｄ＝4666.67*500／(2000+800+200+500)＝666.67万元
Ｅ＝5333.33*3000／(3000+1000)＝4000万元
Ｆ＝5333.33*1000／(3000+1000)＝1333.33万元

作者: 广东物业 时间: 2014-4-16 16:16
认真看看，与咱的分摊方式是不一样。

作者: 枯叶飘零 时间: 2014-4-16 17:36

广东物业发表于 2014-4-16 16:16
认真看看，与咱的分摊方式是不一样。

你怎么分摊的？

作者: 怀传 时间: 2014-4-17 07:59
我认为分配方法二是正确的。

作者: 枯叶飘零 时间: 2014-4-17 18:14

怀传发表于 2014-4-17 07:59
我认为分配方法二是正确的。

方法一不正确吗？

作者: 枯叶飘零 时间: 2014-4-19 21:44
继续等待高手回复

作者: 财务匪兵 时间: 2014-4-19 22:40
本帖最后由财务匪兵于 2014-4-19 22:41 编辑

简化一下，就是1期造了公建，但是公建为2期也同样服务，公建如何分配土地成本。我认为公建也是应该分配土地成本的。我觉得应该是10000/所有建筑面积=一个占用值。然后每期分别乘以这个数得到当期的占地面积和公建占地面积

作者: 枯叶飘零 时间: 2014-4-20 21:56

财务匪兵发表于 2014-4-19 22:40
简化一下，就是1期造了公建，但是公建为2期也同样服务，公建如何分配土地成本。我认为公建也是应该分配土地 ...

你说的是方法二是正确的吗

作者: 财务匪兵 时间: 2014-4-21 11:30

枯叶飘零发表于 2014-4-16 17:36
你怎么分摊的？

略有不同，我是1期按3000来算 2期按4000来算，然后公建500单算，然后在占占地比分到2期里去

作者: 财务匪兵 时间: 2014-4-21 11:31
相当于1方法，但是500也算占地面积了，和方法1.2都不一样的

作者: 枯叶飘零 时间: 2014-4-21 13:00

财务匪兵发表于 2014-4-21 11:31
相当于1方法，但是500也算占地面积了，和方法1.2都不一样的

你的分配方法是这样的吗
一期＝10000*3000/(2000+800+200+500+3000+1000)=4000
二期＝10000*4000/(2000+800+200+500+3000+1000)=5333.33
公建D＝10000*500/(2000+800+200+500+3000+1000)=666.67
然后D再分配
一期＝666.67*3000/7000＝285.71
二期＝666.67*4000/7000＝380.96
Ａ＝4285.71*2000／(2000+800+200)＝2857.14万元
Ｂ＝4285.71*800／(2000+800+200)＝1142.86万元
Ｃ＝4285.71*200／(2000+800+200)＝285.71万元
Ｅ＝5714.29*3000／(3000+1000)＝4285.72万元
Ｆ＝5714.29*1000／(3000+1000)＝1428.57万元
如果是这样的话，D的分配是多此一举，和方法一是同样的，还不如一开始就作为共同成本不分配简单

作者: 财务匪兵 时间: 2014-4-21 13:24

枯叶飘零发表于 2014-4-21 13:00
你的分配方法是这样的吗
一期＝10000*3000/(2000+800+200+500+3000+1000)=4000
二期＝10000*4000/(2000 ...

是多此一举的，和不分摊是一致的，但是我觉得31号文的理解是这样的

作者: 财务匪兵 时间: 2014-4-21 13:27

枯叶飘零发表于 2014-4-21 13:00
你的分配方法是这样的吗
一期＝10000*3000/(2000+800+200+500+3000+1000)=4000
二期＝10000*4000/(2000 ...

第二十九条企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：
　　(一)占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

（这个是张伟的讲解，我也一直是这么觉得的，请兄台看下）具体解释占地面积法：
1、“某一成本对象占地面积”是和下文的“某一成本对象建筑面积”相对应的，是指某一成本对象的直接占地面积（或者叫做投影面积、楼座面积）
2、全部成本对象占地总面积：指全部成本对象的直接占地面积，或者叫做投影面积、楼座面积。
占地成本法，实际上是将楼座面积作为权数，对公共面积进行分配。
4、本期成本对象占地面积：指本期全部成本对象直接占地面积的综合。
5、开发用地总面积：即包括公共用地的所有开发用地。这里如果改为所有成本对象占地总面积更为恰当。但是如果按照本文的解释，也是可以的。例如，一期有10万平方米，2期有5万平方米，开发用地总面积有30万平方米，10万平方米占30万的三分之一，5万占30万的六分之一。总权数为二分之一，来分摊10万平米的公共用地，则一期分摊三分之一除以二分之一等于三分之二的空地，二期分摊三分之一的面积。
实际上这种做法，直接按照全部楼座面积的权数来分摊，没有区别。
6、期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。其实就是楼座面积后者投影面积，但是表述为总面积减去公共用地。

作者: 一杯愁绪 时间: 2014-4-22 13:58
你的分配方法是这样的吗一期＝10000*3000/(2000+800+200+500+3000+1000)=4000 二期＝10000*4000/(2000+800+200+500+3000+1000)=5333.33 公建D＝10000*500/(2000+800+200+500+3000+1000)=666.67
这样计算同你的方案二结果是一样的！

作者: 思空星竹 时间: 2014-4-23 17:15
解答的不够详细

作者: 枯叶飘零 时间: 2014-4-23 23:49

一杯愁绪发表于 2014-4-22 13:58
你的分配方法是这样的吗一期＝10000*3000/(2000+800+200+500+3000+1000)=4000 二期＝10000*4000/(2000+800+ ...

是跟方法一同样的

作者: 青萝 时间: 2014-4-24 11:05
学习了，谢谢！

作者: 天狼星 时间: 2014-4-24 15:25
方法二比较准确，但是物业配套好像没有单独建设的，大部分和其他住宅在一起

作者: 天狼星 时间: 2014-4-24 15:27
物业应该分到一期和二期，是为整个一期和二期服务的

作者: 冰雪天使 时间: 2014-4-26 14:40
也没搞清楚，希望有高人再指点

作者: 枯叶飘零 时间: 2014-5-3 22:57
不能沉啦，大家来探讨下

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