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标题: 关于车位的纳税问题 [打印本页]

作者: Dk~boom 时间: 2013-11-27 08:41
标题: 关于车位的纳税问题
如果商品房设有地下停车位和小区车位，但销售后是不能办理产权证的，那么这些车位如何缴税，该收入是否进入土地增值税清算范围和企业所得税清算范围呢，请老师们指教指教

作者: wpjmymm 时间: 2013-11-27 10:03
如果是把他做为销售处理的话那就是要交营业税及附加，土地增值税，做为出租的话，要交营业税及附加和房产税，做为收取停车费就只交营业税及附加

作者: 快计 时间: 2013-11-27 12:55
1、对外出租的税务处理：
地下车库对外出租，直接作为租赁，开具租赁业发票。
营业税及附加：按租赁业5.5%交纳。根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此营业税额以预收金额为计算基数，而非财务上分期确认收入分期预提交纳营业税。
土地增值税：因未发生权属转移，不涉及土地增值税。中国淘税网 cntaotax.net 淘尽税海精华,网遍财会政策
房产税：根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税［2005］181号）规定，已出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑相关规定计征房产税。即出租部分按租金收入的12%计征房产税。
土地使用税：根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）第四条规定，“关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题：对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。”
因此单独建造的地下车库应按应征税款的50%申报城镇土地使用税。虽然国家没有出台免税政策，但相关省市有相关征免政策。需要注意的是，如果不是单独建造的地下车库，而是与地上房屋建筑物连在一起，则其地上和地下建筑物所占的同一宗地只能缴纳一次土地使用税，不重复征税。
企业所得税：根据《中华人民共和国所得税法实施条例》第十九条　企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

1、对外出租的税务处理：
地下车库对外出租，直接作为租赁，开具租赁业发票。
营业税及附加：按租赁业5.5%交纳。根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此营业税额以预收金额为计算基数，而非财务上分期确认收入分期预提交纳营业税。
土地增值税：因未发生权属转移，不涉及土地增值税。中国淘税网 cntaotax.net 淘尽税海精华,网遍财会政策
房产税：根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税［2005］181号）规定，已出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑相关规定计征房产税。即出租部分按租金收入的12%计征房产税。
土地使用税：根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）第四条规定，“关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题：对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。”
因此单独建造的地下车库应按应征税款的50%申报城镇土地使用税。虽然国家没有出台免税政策，但相关省市有相关征免政策。需要注意的是，如果不是单独建造的地下车库，而是与地上房屋建筑物连在一起，则其地上和地下建筑物所占的同一宗地只能缴纳一次土地使用税，不重复征税。
企业所得税：根据《中华人民共和国所得税法实施条例》第十九条　企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

因此收到的租金全额作为收入计征所得税，而非按会计处理做预收收入再分摊至各期确认收入计征所得税。
印花税：租赁收入的千分之一。

2、对外出售的财税处理：
对外出售的地下车库应作为销售不动产处理，开具销售不动产发票。在符合收入确认条件时，确认主营业务收入，同时结转开发产品---地下车库相关金额至主营业务成本。中国淘税网 cntaotax.net 淘尽税海精华,网遍财会政策
营业税及附加：按销售不动产计征营业税及附加。
土地增值税：单独确认收入及增值额，按非普通住宅计征土地增值税。
房产税：与住宅等开发产品类似，已销售的地下车库不交房产税。
土地使用税：产权已转移部分，不交土地使用税。
企业所得税：与销售住宅所得税处理相同。
印花税：按销售不动产税率万分之五申报。

3、自用的地下车库财税处理：
自用的具有产权的地下车库，其处理应同房开企业自用开发产品相同，在自用时将开发产品-----地下车库转为固定资产，并计提折旧。自用部分按财税［2005］181号相关规定，对自用部分房产计征房产税。土地使用税同出租处理相同，单独建造的地下车库应按应征税款的50%申报城镇土地使用税。不涉及其他税种

作者: 快计 时间: 2013-11-27 12:55
以上是从别的地方学习来的，与大家共享

作者: 大唐狄仁杰 时间: 2013-12-9 19:22
你说的不能办理产权证，大概就是说的无产权车位吧。一般来说，无产权车位不用单独归集成本，它的成本都分摊到其他有产权的产品中。如果这些车位是销售，只需缴纳营业税金及附加，如果是出租，也是需要缴纳营业税金及附加，但是本身没有产权，不需要缴纳房产税。无产权的车位不参与土增清算。而且无产权车位，可以移交物业去收租抵成本的。

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