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标题: 转让土地使用权的纳税筹划 [打印本页]

作者: 泡泡糖 时间: 2007-9-30 12:19
标题: 转让土地使用权的纳税筹划
文章来源：天润财经文章作者：刘长莹发布时间：2007-09-29

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超率累进税率，开征土地增值税有利于进一步改革和完善税制，增强国家对房地产市场的调控力度，有利于抑制炒买炒卖土地投机获取暴利的非正常生产经营行为和规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入。因此对有些单位拥有的存量土地资产，如想通过出售变现的话，过高的税收将抑制其出售目的的实现。因此，通过合理的纳税筹划来达到收益、资金流入的最大化是可行的。

　　我们来假设一个例子进行比较说明：假设A公司拥有一块30亩的闲置土地，目前市场价格为每亩30万元，帐面成本为每亩20万元，准备对其进行投资利用，现有几种方案可供选择：

作者: gzhjlgs1019 时间: 2007-10-1 02:25
多谢谢!正好需要呢!

作者: xieyongbo 时间: 2007-10-13 14:05
正好要看,能不能从中收到启发.

作者: 0532y 时间: 2007-10-18 10:30
遇到个税收方面的问题，我看看能不能有所启发

作者: fwq 时间: 2007-10-18 11:13
标题: 回复 1# 的帖子
我是新手,能看看你的方案吗

作者: SHCHFUWU 时间: 2007-10-18 12:58
遇到个税收方面的问题，能不能有所启发

作者: grace 时间: 2007-10-18 13:19
Let me check whether it is applicable to us.

作者: 海龙 时间: 2007-10-22 20:52
标题: xuexi
xuexixuexi

作者: ffpig 时间: 2007-12-5 11:05
标题: 学习学习再学习

作者: 橙子 时间: 2007-12-5 11:06

作者: zimo1203 时间: 2008-1-7 19:52

:( :(

作者: 蓝红旗 时间: 2008-1-8 11:28
多谢谢!正好需要呢!

作者: 王利 时间: 2008-4-9 23:02
好的东西就要大家一起欣赏

作者: 王杰 时间: 2008-4-19 09:52
标题: 回复 1# 的帖子
请教转让土地使用权应缴纳哪些税啊？

作者: fhyyy 时间: 2008-5-10 17:10
遇到个税收方面的问题，我看看能不能有所启发

作者: 云小风 时间: 2008-5-11 16:40
唉，只有回复才能看

作者: 梁爽 时间: 2008-5-26 12:07
遇到个税收方面的问题，我看看能不能有所启发

作者: 陈念秋 时间: 2008-5-26 13:05
想从中学习一下啊想从中学习一下啊

作者: fhyyy 时间: 2008-5-29 23:00
一、直接将其出售给土地需方B公司
　　
　　30亩土地出售收入900万元，土地帐面成本600万元。

　　土地出售需要计缴营业税(5％)为：900万×5％=45万元

　　城建税(7％)为：45万元×7％=3.15万元

　　教育附加费(4％)：45万元×4％=1.8万元

　　印花税(0.05％)：900万×0.05％=0.45万元

　　则出售业务扣除项目金额为：

　　600+45+3.15+1.8+0.45=650.4万元

　　增值额为：

　　900-650.4=249.6万元

　　因249.6万元占扣除项目金额650.4万元的比例在50％以内，故适用30％的土地增值税税率，即须计缴土地增值税为：

　　249.6万元×30％=74.88万元

　　计缴33％的企业所得税为：

　　(900-650.4-74.88)×33％=57.6576万元

　　此笔业务累计产生现金流入：

　　900-45-3.15-1.8-0.45-74.88-57.6576=717.0624万元

　　净收益：

　　900-600-45-3.15-1.8-0.45-74.88-57.6576=117.0624万元

　　缴纳税款：

　　45+3.15+1.8+0.45+74.88+57.6576=182.9376万元。
　　
　　二、以土地作为出资和C公司联营成立A+C公司，然后再转让其在联营公司中的权益
　　
　　土地增值税暂行条例中关于以房地产进行投资、联营的征免税问题是这样规定的：对于以房地产进行投资联营的，投资联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

　　因此，以土地作为出资额和C公司联营成立A+C公司，无须缴纳土地增值税，联营公司成立后再将其在联营公司中享有的权益份额转让，比如转让给C公司，转让额为900万元，此时因属股权转让，也和土地增值税无关。

　　在此项业务中仅须在威立联营公司时和转让其在联营公司中权益时按合同标的额计缴印花税，共须计缴印花税：
　　900万元×0.05％×2次=0.9万元

　　计缴企业所得税：

　　(900-600-0.9)×33％=98.703万元

　　此笔业务累计产生现金流入：

　　900-0.9-98.703=800.397万元

　　净收益：200.397万元缴纳税款：0.9+98.703=99.603万元。
　　
　　三、利用税收政策。加大扣除项目金额
　　
　　在实际操作中，也有的地方税务机关允许在转让土地使用权时以评估价作为扣除项目金额(笔者私下认为此操作有违税法的本意，在增值税暂行条例中关于计算扣除项目金额中允许扣除“旧房及建筑物的评估价格”，其本意指在转让旧房及建筑物时允许按市场价格作为扣除项目金额，即“转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本乘以成新度折扣率后的价格”(评估价格)，此评估价格须经当地税务机关确认。)在此我们仍假设条件如上直接出售业务，另外针对此项业务我们假设每亩土地评估增值5万元，共计评估增加值150万元，计缴企业所得税150×33％=49.5万元，则共计增加扣除项目金额1.50+49.5=199.5万元，出售业务须计缴营业税(5％)为：900万×5％=45万元。

　　城建税(7％)为：45万元×7％=3.15万元

　　教育附加费(4％)：45万元×4％=1.8万元

　　印花税(0.05％)：900万×0.05％=0.45万元

　　则扣除项目金额合计为：

　　600+199.5+45+3.15+1.8+0.45=849.9万元

　　出售业务增值额为：

　　900-849.9=50.1万元

　　占扣除项目金额的比例在50％以内，适用30％的土地增值税税率，计算须计缴土地增值税为：50.1×30％=15.03万元

　　企业所得税(900-849.9-15.03)×33％=11.5731万元

　　此笔业务共计产生现金流入：

　　900-49.5-45-3.15-1.8-0.45-15.03-11.5731=773.4969万元

　　净收益：

　　900-600-199.5-45-3.15-1.8-0.45-15.03-11.5731=23.4969万元

　　缴纳税款：

　　49.5+45+3.15+1.8+0.45+15.03+11.5731=126.5031万元

　　三个方案结果列表比较如下：

　　通过三个方案的对比计算分析，我们可以得出，无论从净收益角度、资金流角度而言，方案2无疑是最优选方案，其通过合理的纳税筹划，减少了税费开支、资金流出，增加了净收益和流入现金净增量；而且随着出售收入金额的增加其优势更明显。对于一个企业而言，资金即是其血液，一个成功的纳税筹划相当于企业的造血干细胞，可以增加企业的价值，合理进行纳税筹划可以促进企业的健康成长。

作者: 一品草根 时间: 2008-6-16 15:27
这个要看看~~现在一谈到公司或土地转让~~马上联想到股权方式

作者: liandxie 时间: 2008-6-23 16:12
要不断的进行学习。

作者: hzhb 时间: 2008-6-24 10:37
学习。。。。。。。。。。。。。。。

作者: 不甘落后 时间: 2008-6-24 10:48

学习一下!

作者: 巫山云雨 时间: 2008-6-25 11:14
遇到个税收方面的问题，我看看能不能有所启发

作者: 鸵鸟 时间: 2008-6-27 09:19
标题: 这个问题很值得去思考学习
这个问题很值得去思考学习

作者: 梁皓 时间: 2008-6-27 14:02
正好需要呢

作者: 梁皓 时间: 2008-6-27 14:14
不可行，根据财税[2006]21号文和国税函[2007]645号文，方案二要缴纳土地增值税

作者: 张依依 时间: 2008-6-27 14:22
标题: 回复 1# 的帖子
看看---------------------

作者: 重武器 时间: 2008-7-2 11:58
djdfjdjfgjfgjj

作者: huoxing2004 时间: 2008-7-3 22:39
学习学习

作者: jingjunhua 时间: 2008-7-5 13:58
学习学习再学习

作者: zyb608 时间: 2008-7-7 22:39
向你学习学习
谢谢

作者: lxb 时间: 2008-7-8 09:08
学习学习

作者: d02520430 时间: 2008-7-8 10:47
好要看,能不能从中收到启发.

作者: 亨利 时间: 2008-7-11 17:37
恩好东西，快看看吧，，

作者: 小精灵 时间: 2008-7-30 17:28
一篇好的文章，再来学一学，谢谢了

作者: 阿费 时间: 2008-7-31 08:51
学习楼主拱的好资料，楼主辛苦了

作者: 杨阳阳 时间: 2008-7-31 12:16
看看学习学。。。。。。。。。。。。。。。

作者: cjhwd 时间: 2008-8-1 10:31
新手需要学习学习!

作者: qq1998 时间: 2008-8-1 10:35
认真学习转让土地使用权的纳税筹划

作者: 杨阳阳 时间: 2008-8-2 17:30
好东西值得好好学习

作者: lurj112 时间: 2008-8-6 18:33
看到过很多，有不同意见？

作者: wm8902 时间: 2008-8-13 23:43
xuexue............................

作者: xueyao78 时间: 2008-8-26 17:25
学习一下你的思路

作者: 会计专家 时间: 2008-8-28 17:53
税收优化更多的还是关系

作者: 金鼎 时间: 2008-8-28 17:54
遇到个税收方面的问题，能不能有所启发

作者: xiaodg 时间: 2008-8-28 21:25
能从中收到启发.

作者: 阿昌 时间: 2008-8-29 04:39
学习学习再学习

作者: 范文 时间: 2008-8-29 08:36
土地增值税是对转让国有土地使用权

作者: 乔建勇 时间: 2008-9-3 09:44
前几天有朋友聊起土地增值税的问题，还真是碰到不少疑惑，希望能从中吸取些营养

作者: wcx19640107 时间: 2008-9-7 15:53
标题: 你好
学习学习再学习whether it is applicable to us.

作者: 窈窕职场 时间: 2008-9-10 07:32
标题: 回复 1# 的帖子
看下怎么样,呵呵

作者: 周文超 时间: 2008-9-10 15:09
标题: 回复 1# 的帖子
好好培训一下,开开眼界

作者: swl380 时间: 2008-9-17 18:00
专心啃专业知识

谢谢

作者: 伟伟哥 时间: 2008-9-22 22:49
非常需要,好东东,值得表扬.

作者: 动物凶猛 时间: 2008-10-23 13:43
找这许久了

作者: 房丽美 时间: 2008-10-23 19:02
标题: 回复 6# 的帖子
看一看，学习一下，谢谢

作者: 陆军 时间: 2008-11-20 18:17
学习学习

作者: 真果粒 时间: 2008-12-17 11:37
.......................................

作者: 与众不同 时间: 2009-9-18 10:40
现在碰到了，来学学０００００

作者: nisg 时间: 2009-10-13 18:28
学习一下,好!!!!!!!!

作者: 武汉-狂人 时间: 2009-10-13 21:13

学习\

作者: 闫厉 时间: 2011-12-10 14:51
学习学习。

作者: fywzlyh 时间: 2011-12-10 15:07
很好的资料，谢谢楼主喔

作者: helena025 时间: 2011-12-10 22:27
回复，要学习

作者: 用户名网银 时间: 2011-12-11 08:52
看看

作者: 财务匪兵 时间: 2011-12-12 08:12
回复学习下

作者: kxdd 时间: 2011-12-26 18:42
很感谢

作者: lovelqt3721 时间: 2011-12-27 10:40
多谢谢!正好需要呢!

作者: 流云（深邃） 时间: 2011-12-29 01:06
多谢!先看看再说，不会看不到吧!

作者: ~熙熙 时间: 2011-12-29 17:31
学习来了。。。

作者: 洪祥 时间: 2011-12-31 11:02
正好要看,能不能从中收到启发

作者: 直面人生 时间: 2012-1-31 21:21
好好学一下

作者: caixianbin311 时间: 2012-2-2 17:12
学习学习！

作者: k4y_xhb 时间: 2012-2-6 10:53
学习下，看看

作者: 四十五楼 时间: 2012-2-21 15:10
学习学习再学习

作者: 长刀 时间: 2012-2-26 09:59
我要学习

作者: ibobo 时间: 2012-9-3 16:28
学习下

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