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标题: 关于房地产拆迁安置的财税规定 [打印本页]

作者: 塞外愚翁 时间: 2013-8-11 08:34
标题: 关于房地产拆迁安置的财税规定

一、《会计准则》的规定

非货币性资产交换准则规定，非货币性资产交换具有商业实质且公允价值能够可靠计量的，应当以换出资产的公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值比换出资产公允价值更加可靠。

1.换入资产和换出资产公允价值均能够可靠计量的，应当以换出资产公允价值作为确定换入资产成本的基础，一般来说，取得资产的成本应当按照所放弃资产的对价来确定，在非货币性资产交换中，换出资产就是放弃的对价，如果其公允价值能够可靠确定，应当优先考虑按照换出资产的公允价值作为确定换入资产成本的基础；如果有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠的，应当以换入资产公允价值为基础确定换入资产的成本，这种情况多发生在非货币性资产交换存在补价的情况，因为存在补价表明换入资产和换出资产公允价值不相等，一般不能直接以换出资产的公允价值作为换入资产的成本。

2. 不具有商业实质或交换涉及资产的公允价值均不能可靠计量的非货币性资产交换，应当按照换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，无论是否支付补价，均不确认损益；收到或支付的补价作为确定换入资产成本的调整因素，其中，收到补价方应当以换出资产的账面价值减去补价加上应支付的相关税费作为换入资产的成本；支付补价方应当以换出资产的账面价值加上补价和应支付的相关税费作为换入资产的成本。

3.非货币性资产交换的会计处理，视换出资产的类别不同而有所区别：

（1）．换出资产为存货的，应当视同销售处理，根据《企业会计准则第14号——收入》按照公允价值确认销售收入，同时结转销售成本，相当于按照公允价值确认的收入和按账面价值结转的成本之间的差额，也即换出资产公允价值和换出资产账面价值的差额，在利润表中作为营业利润的构成部分予以列示。

（2）．换出资产为固定资产、无形资产的，换出资产公允价值和换出资产账面价值的差额计入营业外收入或营业外支出。

（3）．换出资产为长期股权投资、可供出售金融资产的，换出资产公允价值和换出资产账面价值的差额计入投资收益。

换入资产与换出资产涉及相关税费的，如换出存货视同销售计算的销项税额，换入资产作为存货应当确认的可抵扣增值税进项税额，以及换出固定资产、无形资产视同转让应交纳的营业税等，按照相关税收规定计算确定

二、土地增值税的规定

根据国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》国税函[2010]220号，

第六条规定：关于拆迁安置土地增值税计算问题
　　（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
　　（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
　　（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

三、企业所得税的规定：

根据国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处办法》国税发[2009]31号

第三十一条的规定：企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：

（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：

1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。（就地建造）

2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。（异地建造）

四、会计分录
1.收到补价

借：土地征用及拆迁补偿费

库存现金（银行存款）

贷：预收账款—回迁户
2.支付补价

借：土地征用及拆迁补偿费

贷：预收账款—回迁户

库存现金（银行存款）
塞外愚翁于2013.8.9整理

作者: huangningoo 时间: 2013-8-12 08:43
不错的

作者: jzhf 时间: 2013-11-24 16:42
学习学习

作者: DUDINGADU 时间: 2013-11-28 11:54
好东西。

作者: 宇辉地产 时间: 2013-11-28 15:05
总结得不错！

作者: yzzfjt 时间: 2013-11-28 16:45
好东西要学习

作者: climbqwj 时间: 2013-12-6 16:27
谢谢楼主！

作者: 1105637612 时间: 2013-12-12 11:04
谢谢分享

作者: ligaiping 时间: 2014-3-4 15:35
学习了。谢谢！

作者: 教拼音 时间: 2014-3-10 20:41
谢谢分享

作者: 白云蓝天 时间: 2014-4-9 09:34
谢谢分享

作者: 那些年 时间: 2014-4-30 09:15
谢谢，学习学习

作者: 有一点糊涂 时间: 2014-4-30 11:00
学习一下！！！

作者: 雨非雪 时间: 2014-5-3 22:48
请问还没更新完吗

作者: zznina 时间: 2014-6-16 11:35
学习进行中

作者: 应总123 时间: 2014-10-9 08:25
学习学习

作者: menghuandong 时间: 2014-10-12 21:56
学习了

作者: 会计0001 时间: 2014-11-24 12:05
好文章，谢分享

作者: effort 时间: 2015-12-21 14:53
谢谢学习一下

作者: h86 时间: 2016-8-20 14:59
学习学习

作者: kenhuang 时间: 2016-12-24 11:35
要学习旧城改造的知识

作者: 空瓶子 时间: 2016-12-26 17:02
这个好，学习了。

作者: zengyun2625 时间: 2017-8-21 16:49
目前在房地产行业，来学习

作者: xinxiangwxm 时间: 2017-9-6 09:43
谢谢分享，学习了

作者: regalhotel 时间: 2017-10-23 14:40
谢谢分享

作者: 545143276 时间: 2017-10-23 16:58
感谢楼主的分享

作者: 陈高友 时间: 2020-8-25 11:20
总结得不错！

作者: huangningoo 时间: 2020-8-26 09:04
好资料

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