2013注册税务师学习：房地产开发企业纳税调整鉴证实务 - 房地产会计网

税务师事务所在获取充分、适当、真实证据基础上，根据审核鉴证的具体情况，出具“房地产企业纳税调整鉴证报告”，并承担相应的法律责任。

　　一、了解委托人的基本情况
　　注册税务师首次接受委托，应当了解委托人的基本经营情况、组织结构、内部控制制度等，评估鉴证的可行性、风险与工作重点。如果涉及的会计报表和纳税申报表期初余额，或在需要发表鉴证意见的当期会计报表和纳税申报表中使用了前期报表的数据，注册税务师应进行适当的审核。
　　期初余额的审核程序主要包括以下几项：
　　（一）分析上期期末余额是否已正确结转至本期，或者已恰当地重新表述，上期鉴证调整分录是否正确入账。
　　（二）了解上期财务报告和纳税申报表是否经过会计师事务所或税务师事务所审核。
　　（三）了解注册会计师是否对上期会计报表出具了保留意见或否定意见的《审计报告》，若是，注册税务师应查清原因，并应特别关注其中与本期会计报表有关的部分。
　　（四）如实施上述鉴证程序仍不能获取充分、适当的鉴证证据，或前期会计报表未经审计，应对期初余额实施以下鉴证程序：询问被鉴证单位管理部门；审阅上期会计记录及相关资料；通过对本期会计报表实施的鉴证程序进行证实；补充实施适当的实质性测试鉴证程序。

　　二、了解开发项目的基本情况
　　注册税务师应该获取有关证据，披露委托人开发项目的地理位置、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积、已售面积等。
　　注册税务师应当了解委托人的会计核算情况对各鉴证项目的影响，包括会计政策的选择和运用，是否符合企业会计准则的规定，是否符合被鉴证单位的具体情况。

　　三、审核委托人财务会计管理环境
　　（一）在了解被鉴证单位对会计政策的选择和运用是否适当时，注册税务师应当关注下列重要事项：重要项目的会计政策和行业惯例；重大和异常交易的会计处理方法。
　　（二）如果被鉴证单位变更了重要的会计政策，注册税务师应当考虑变更的原因及其适当性，并考虑是否符合适用的会计准则和相关会计制度的规定。
　　（三）注册税务师应当考虑，被鉴证单位是否按照适用的会计准则和相关会计制度的规定恰当地列报财务会计信息，及是否披露了重要事项。
　　（四）了解被鉴证单位的内部控制，良好的内部控制是保证被鉴证单位财务报告可靠性的前提条件。
　　（五）注册税务师应当了解所有权结构以及所有者与其他人员或单位之间的关系，考虑关联方关系是否已经得到识别，以及关联方交易是否得到恰当核算、税收处理是否符合税法规定。
　　（六）注册税务师实施分析程序有助于识别异常的交易或事项，以及对财务报表和鉴证产生影响的金额、比率和趋势。在实施分析程序时，注册税务师应当预期可能存在的合理关系，并与被鉴证单位记录的金额、依据记录金额计算的比率或趋势相比较；如果发现异常或未预期到的关系，注册税务师应当在识别重大错报风险时考虑这些比较结果。如果使用了高度汇总的数据，实施分析程序的结果仅可能初步显示财务报表存在重大错报风险，注册税务师应当将分析结果连同识别重大错报风险时获取的其他信息一并考虑。

　　四、取得房地产开发企业纳税鉴证所需资料
　　注册税务师应通过研究不同财务数据之间以及财务数据与非财务数据之间的内在关系，对财务信息做出评价。注册税务师应重点考虑下列关系：财务信息各构成要素之间的关系；如开发成本各构成要素之间的比例关系；财务信息与相关非财务信息之间的关系。如售楼部宣传单均价与实际合同价格的关系。
　　（一）基础资料
　　1.《企业法人营业执照》副本复印件；
　　2.《组织机构代码证》副本复印件；
　　3.《开户许可证》复印件；
　　4.《税务登记证》副本复印件；
　　5.公司章程
　　6.验资报告
　　7.规划设计意见书/选址意见书；
　　8.《建设用地规划许可证》复印件；
　　9.《建设工程规划许可证》复印件；
　　10.《建筑工程施工许可证》复印件；
　　11.国有土地使用权出让或转让合同，《拍卖成交确认书》；
　　12.《国有土地使用权证》；
　　13.委托拆迁协议书、拆迁补偿协议书和拆迁补偿明细；
　　14.长、短期《借款合同》；
　　15.开发项目建筑工程（预）决算报告；
　　16.项目工程施工合同及价款结算单；
　　17.《房地产销（预）售许可证》；
　　18.竣工验收报告；
　　19.房屋测绘报告；
　　20.房屋竣工验收备案表；
　　21.股东会、董事会重大决议（如以开发产品进行利润分配等）；
　　22.合作开发协议书；
　　23.无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会共用事业的文件和凭证；
　　24.商品房买卖合同
　　25.与开发成本相关的合同
　　26.报批报建及政府各项规费的收费文件；
　　27.涉及大额债务清偿的合同或协议。
　　（二）业务资料
　　1.鉴证所属年度《企业所得税季度纳税申报表》及完税凭证；
　　2.鉴证所属年度《企业所得税年度纳税申报表》及完税凭证；
　　3.鉴证所属年度及前三年《资产负债表》和《利润表》；
　　4.开发起始年度至销售完毕各年度审计报告
　　5.资产负债表日后调整事项说明
　　6.鉴证所属年度末级《科目余额表》；
　　7.各类明细分类账；
　　“开发成本”明细账、“开发产品”明细账、“预收账款”明细账、“销售收入”明细账、“销售成本”明细账等；
　　8.支付地价款相关付款凭据
　　9.开发成本已付款和已取得发票明细表；
　　10.成本费用分摊依据；
　　11.营业税金及附加和预缴土地增值税完税凭证；
　　12.贷款利息结算通知单；
　　13.商品房购销合同统计明细表和商品房销售发票；
　　14.大额物资采购发票