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标题: 案例分析—拆一还一营业税、企业所得税、土地增值税计算及账务处理 [打印本页]

作者: zhong041106 时间: 2013-7-22 16:01
标题: 案例分析—拆一还一营业税、企业所得税、土地增值税计算及账务处理

案例分析：

江西省南昌市某房地产开发公司2009年度采用拆迁安置方式对某小区进行住宅开发建设，要安置方式上，公司采用“拆一还一，就地安置，差价核算，自行渡过”的产权调换方式对拆除被拆迁人房屋进行安置补偿。2010年6月该公司用已完工1000平方米自建商品房偿还被拆迁人（其中等面积还原部分800平方米），同类住宅房屋建造成本2200元/平方米。销售价格3500元/平方米。请进行有关的税务处理分析。

（一）营业税的处理

该房地产开发公司应就其还原面积与拆迁面积相等部分，按同类住宅房屋的成本价（即本例中的商品房建安造价）缴纳销售不动产营业税88000（800*2200*5%）。而对超出部分则按同类商品房市场价格缴纳销售不动产营业税35000（200*3500*5%）。

（二）土地增值税的处理

房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房应视同销售处理，上述“拆一还一”行为，在按市场价格确认收入的同时，还应将此收入确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。“拆一还一”等面积部分土地增值税的计税收入为2800000元（800*3500），同时，计入房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费也是2800000元，假如江西省规定普通住宅的土地增值税预片率为2%，则应按规定预缴土地增值56000元（2800000元*2%）。

（三）企业所得税的处理

该房地产公司“拆一还一”行为要按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。为简化计算，假设本例中同类住宅房屋成本价等同于开发产品的计税成本。由此可以看出，“拆一还一”行为土地增值税与企业所得税处理原则是一致的，视同销售收入及作为开发产品计税成本的拆迁支出均为2800000元。但在企业所得税预缴申报时，应确认视同销售所得1040000{（3500-2200）*800}。

A公司2008年5月开发某项目（属于城中村改造），该项目用地面积21000平方米，住宅建筑面积为31900平方米。可供销售面积29000平方米，其中用于安置回迁户村民的住宅为7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由销售或使用。该项目于2009年1月正式对外销售，并于当月全部销售完毕。该公司同期同类房地产的平均价格为7000元/平方米，取得销售收入14770万元工（21100平方米*7000元/平方米）。

该项目工程已竣工决算，开发成本6000万元。其中，土地征用费及拆迁补偿费为零，前期工程费700万元，建筑安装工程费3200元，基础设施建设费1600万元，公共配套设施旨费200万元。向某公司借款的利息400万元（假定不超过金融企业同类同期利率），但没有按照项目进行分配依据没有银行的利息票据，请分析有关“拆一还一”的账务和税务处理。

（一）账务处理

计算过程如下：

1、开发成本6000万元，利息费用400万元。

2、拆迁补偿支出=7900*0.7=5530（万元）

需要注意的是，这里的拆迁补偿费不能认为只是拆迁户7900平方米，而是整个楼盘的，需要在总可售面积29000平方米中分摊。

视同销售收入=7900*0.7=5530（万元）

3、单位可售面积计税成本=（6400+5530）/29000=4113.7931（元/平方米）。需要注意的是，这里的29000平方米是作为总可售面积计算的，不能减去拆迁户的7900平方米，即不能以211000平方米作为分母，否则就会虚增成本。

4、视同销售成本=4113.7931*7900=3249.8965（万元）；

视同销售所得=5530-3249.8965=2280.1035（万元）。

会计处理如下：

1、在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理（单位：万元，下同）：

借：开发成本——拆迁补偿费 5530

贷：应付账款——拆迁补偿费 5530

借：应付账款——拆迁补偿费 5530

贷：主营业务收入 5530

2、房地产企业开具销售不动产发票5530万元，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据5530万元，结转成本的会计处理：

借：主营业务成本——土地征用费及拆迁补偿费 3249.8965

贷：开发成本 3249.8965

（二）税务处理如下

1、企业所得税的处理

A公司2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续时，就要确认视同销售所得=5530-3249.8965=2280.1035（万元），缴纳企业所得税=2280.1035*25%=570.0259（万元）。

需要注意的是，这里不能按毛利率计算缴税，而是要确认视同销售所得计算缴款。

2、土地增值税的处理

与企业所得税不同的是，在与被拆迁户办理交接手续时，不需要立即进行土地增值税清算，只需要预征。假定预征率为2%，则A公司2009年9月开始与被拆迁户输交接手续时，要预缴土地增值税=5530*2%=110.6（万元）。回迁房视同销售所得最后是否作土地增值税清算，要看楼盘的销售情况。由于该项目已经全部销售完毕，因此土地增值税必须清算。

土地增值税的计算

该项目土地增值税清算计算过程如下：

开发成本=5530+6000=11530（万元）

扣除项目金额=11530*（1+20%）+11530*（1+10%）+14770*5.5%=15801.35（万元）

增值额=14470+5530-15801.35=4498.65（万元）

增值率=4498.65/15801.35=28.47%，适用税率30%速算扣除，速算扣除率为0；

应缴土地增值税=4498.65*30%-0=1349.595（万元）；

已预征土地增值税=5530*2%=110.6（万元）；

应补缴土地增值税=1349.595-110.6=1238.995（万元）。

3、营业税的处理

（1）营业税的计算

回迁房成本价如何确定？有的地方认为，考虑到被拆迁房产原占有土地，开发商不需对该土地支付成本，补偿房产的成本价不应再计算土地成本；有的地方则认为应包括土地成本。一般的看法是回迁房的成本和正常销售的商品房一样，应分为土地成本和建筑成本两个方面，只不过这里土地成本是以房换地换回业的，成本价应该包括土地成本。

A公司如果采用企业会计准则，非货币性资产交换要确认主营业务收入5530万元，A公司应销售价5530万元开具销售不动产发票；A 公司如果采用企业会计制度，非货币性资产交换没有确认主营业务收入，则A公司应该按成本价3249.8965万元开具销售吵动产发票，然后视同销售所得=5530-3249.8965=2280.1035（万元）。

作者: twj0422 时间: 2013-8-16 12:46
好例子，一看就明白了个中税费问题，简洁清晰的讲明白了该类问题的税务处理和账务处理。

作者: climbqwj 时间: 2013-12-6 16:41
谢谢楼主！

作者: nkk777 时间: 2013-12-6 21:43
分析的很细！

作者: 万浩 时间: 2013-12-10 14:47
拆迁是处理是很复杂的

作者: yunine 时间: 2014-1-26 13:37
学习学习

作者: yyfbut205 时间: 2014-5-15 11:33
非常精彩。。。

作者: zfl81 时间: 2014-5-16 13:19
好好学习中

作者: 2693673581 时间: 2014-5-19 10:35
案例分析好，有依据，可行

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