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标题: 在工地旁做的售楼部计入什么科目 [打印本页]

作者: 左云 时间: 2013-5-29 11:10
标题: 在工地旁做的售楼部计入什么科目
这个售楼部签的合同是我们全部完工后（用完后）售楼部不归我们所有，归这儿的一个老板所有，所以我们的使用年限不会太久，大概一年多后我们的商品房做好卖完我们就撤了，这样就考虑到如何摊销（折旧）问题？

作者: 加米雪 时间: 2013-5-29 11:10

左云发表于 2013-5-29 12:03
还有建售楼部的合同7万元，这两笔是计入销售费用，还是固定资产？

建好的时候是入固定资产，摊销折旧的时候入到：折旧费用

作者: 加米雪 时间: 2013-5-29 11:25
房地产企业营销设施的计税处理
[转贴]房地产企业营销设施的计税处理

房地产开发企业为了扩展影响，便于接待客户使其充分了解开发产品的性质和结构进而达到销售的目的，一般都会在不同区域设立售楼部和样板房，相应的其会计处理、纳税处理也必然有不同的方式。

一、项目小区主体之内的售楼部、样板房的计税处理

国税发[2009]31号文件规定，开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

所以可以理解，项目小区主体之内的售楼部、样板间等营销设施可以按照上述规定归集入开发间接费用计入开发成本核算。出售时按照销售开发产品进行税务处理。

二、项目小区主体之外的售楼部、样板房的计税处理

对于项目小区之内主体之外的售楼部、样板间等营销设施一般不可以直接计入开发间接费用核算，而是需要根据国税发[2009]31号文件规定判断处理。

企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：



（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

即房地产企业利用建造的会所预先充当售楼部、样板间，如果符合上述第一款的规定，则视为公共配套设施费进行财务和税务处理。

如果符合上述第二款规定，充当售楼部、样板间的会所等营销设施需要单独核算成本，若是企业自用，按照自建固定资产进行财务和税务处理。非企业自用，则计入开发成本核算处理。

这样房地产企业就存在一定的操作的空间，既可以将上述房产转作固定资产，也可以继续按开发产品管理，不同的处理方式，会带来的一定的税负差异，因此开发企业在确定管理方式时，在考虑方便客户和自身管理等因素的同时，也应将税收因素作为一个重要方面来考虑。

例如，将售房部（接待处）、样板房作为固定资产管理，房地产企业要承担该部分房产的房产税（以房产原值按规定减除一定比例后（10%～30%）的余值的1.2%计算缴纳）和土地使用税，但是在从投入使用的次月起，却可以按规定对其计提折旧，获得抵免所得税的好处。由于该部分资产只有在对外销售时才缴纳营业税，自用或拆除则不需缴纳营业税，因此还能免除或获得该部分税收资金的时间价值。

另外，如果将售房部（接待处）、样板房按开发产品处理，由于其成本包含在开发产品中，所以只能从产品的销售中回收，税务处理需要按照实际销售缴纳营业税和按照国税发[2009]31号文的规定确定销售收入缴纳企业所得税。

其次，对于售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出，如果企业持续自用，计提的折旧计入营业费用或销售费用处理；如果随同房屋一同出售，可以计入开发成本核算；如果单独计价销售，则计入营业外收入并根据《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税[2008]170号）规定的销售自己使用过的固定资产，按照小规模纳税人标准（实际中房地产企业少有一般纳税人），减按2%征收率征收增值税。

三、项目小区之外的售楼部、样板房的计税处理

房地产企业除在项目小区内设置建造的营销设施外，还有可能在项目小区之外的人口活跃密集区设置项目展示区、接待处、售楼部等营销设施。这些设施有可能是房地产企业租入使用，也有可能为自建行为。

对于项目小区之外的营销设施，税法没有相关规定，笔者认为这些都应该属于项目销售环节产生的费用，应当计入销售费用处理，如果自建构成企业的固定资产，由此计提的折旧可以计入营业费用或销售费用处理。

作者: 加米雪 时间: 2013-5-29 11:31
房地产项目营销设施可否土地增值税加计扣除？
(2012-09-22 18:47:15)转载▼
标签：房产
公共配套设施
间接费用
房地产开发
配套设施费分类：房地产专栏
　问：按《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）规定，开发间接费包含项目营销设施建造费等；而《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，开发间接费用不含项目营销设施建造费，请问该等项目营销设施建造费在土地增值税清算时可否享受20%的加计扣除？淘税网www.cntaotax.net　　答：《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：　　（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用。　　（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。淘税网www.cntaotax.net　　公共配套设施费，包括不能有偿转让开发小区内公共配套设施发生的支出。　　开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。　　根据上述规定，如果营销设施系利用开发产品、公共配套设施（如会所），则相应的建造成本应视同开发产品、公共配套设施按规定在计算土地增值税前予以扣除，且可以加计20%；但如果该营销设施系专门建造用于项目营销且最终未出售留作自用或自行拆除，则不得在土地增值税税前扣除。

作者: 昏昏昭昭 时间: 2013-5-29 11:55
猜想你们应该是在当地人的土地上盖售楼部，销售完成后售楼部归地主所有？建议把售楼部做代建工程处理，你们为地主代建房屋，建成后自己用做售楼部，以工程款抵房租。

作者: 左云 时间: 2013-5-29 12:00
非常感谢您，就是太专业了看不太懂，我现在是一张九万八的售楼部装修发票不知如何做账？

作者: 左云 时间: 2013-5-29 12:03

加米雪发表于 2013-5-29 11:31
房地产项目营销设施可否土地增值税加计扣除？
(2012-09-22 18:47:15)转载▼
标签：房产

还有建售楼部的合同7万元，这两笔是计入销售费用，还是固定资产？

作者: 左云 时间: 2013-5-29 12:15

昏昏昭昭发表于 2013-5-29 11:55
猜想你们应该是在当地人的土地上盖售楼部，销售完成后售楼部归地主所有？建议把售楼部做代建工程处理，你们 ...

嗯，是的，该计入什么科目，如何做账？

作者: 尚Q朔 时间: 2013-5-29 13:40
房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：
一、房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。
二、房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。
三、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

作者: 一杯愁绪 时间: 2013-5-29 14:21
你的这种情况，把租金，装修费等计入长期待摊费用，按年限分摊，里面的一些固定资产，计提折旧费。

作者: 财务匪兵 时间: 2013-5-29 15:58

左云发表于 2013-5-29 12:15
嗯，是的，该计入什么科目，如何做账？

先分析下整个过程这个实际上是你们用盖好的楼来抵顶了这么多年的使用权，那么这里的合同和协议还是要斟酌的。
这个事还是挺有深度的

作者: 丑丑鱼 时间: 2013-5-29 16:46
这个有点意思，建售楼处不需要报批手续吗？感觉发生的成本费用可以进销售费用，但同时好像还有涉税的问题

作者: sdmcljg 时间: 2013-5-30 07:57
售楼中心一般计入开发间接费-营销设施费中，但是由于贵公司持有产权并约定1年后转让给第三方，因此应作为公共配套设施处理，并由开发公司持有产权，通过开发成本科目单独归集计算成本，最后转让给第三方。如果土地是第三方的话，这种可能也是存在的，可以作为代建处理，只要符合四个条件就可以节省一笔税金。注意的是如果如果转为自用的开发产品转为自用，实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。因此需要根据实际情况具体分析处理。以上仅供参考。

作者: 左云 时间: 2013-5-30 08:28

sdmcljg 发表于 2013-5-30 07:57
售楼中心一般计入开发间接费-营销设施费中，但是由于贵公司持有产权并约定1年后转让给第三方，因此应作为公 ...

谢谢！售楼部的土地权是不属于我们是属于对方购买的，建造施工加装修是我们出的钱7万加98000元共168000元，以后里面的电脑空调沙发等我们还要买，这些如何做账？

作者: 左云 时间: 2013-5-30 08:32

一杯愁绪发表于 2013-5-29 14:21
你的这种情况，把租金，装修费等计入长期待摊费用，按年限分摊，里面的一些固定资产，计提折旧费。

没有租金，对方购买土地，建造，我方付图纸加减0.000以上的费用按7万元包干，

作者: 左云 时间: 2013-5-30 08:51

左云发表于 2013-5-29 12:15
嗯，是的，该计入什么科目，如何做账？

身边有一位老会计说是做固定资产，每月摊销处理

作者: 左云 时间: 2013-5-30 08:52

财务匪兵发表于 2013-5-29 15:58
先分析下整个过程这个实际上是你们用盖好的楼来抵顶了这么多年的使用权，那么这里的合同和协议还是要斟 ...

身边的一位老会计说做”固定资产“，每月摊销处理。

作者: 漂流部落 时间: 2013-5-30 09:06
路过学习

作者: 有一点糊涂 时间: 2013-5-30 11:22
你说得不够清楚！无法准确答复！售楼部由哪个修建？你们要承担什么费用等？

作者: 百丽 时间: 2013-5-30 13:53
我的理解：你们这个公司是股份制的！在工地旁边建的售楼部应属公司的固定资产，按规定计提折旧。发生的相关费用按使用年限平均摊销。购买的相关家电等也可入固定资产、办公设备计提折旧。将来股东要分配利润的，到最后的阶段才涉及处理售楼部这件事！

作者: 塞外愚翁 时间: 2013-5-31 07:10
根据你的情况分析来看,是属于换取一定时间的土地使用权,但实务中有时候不能分得太细,所以建议简单化处理.
你的售楼部的建造费用应该计入开发间接费用;装修费计入销售费用.项目结束,移交给所有者.

作者: 左云 时间: 2013-5-31 08:47

有一点糊涂发表于 2013-5-30 11:22
你说得不够清楚！无法准确答复！售楼部由哪个修建？你们要承担什么费用等？

售楼部有当地老板修建，我们出7万元包干，装修98000元和里面的办公设备都是我们买，大概一年卖完房子后我们就把办公设备带着一起撤了，我准备把7万元和98000计入固定资产，每月提折旧，办公设备那些计入销售费用

作者: LJL51618 时间: 2013-5-31 10:29
先回复

作者: LJL51618 时间: 2013-5-31 10:33
后学习

作者: 张赫 时间: 2013-5-31 11:35
哦................

作者: 加米雪 时间: 2013-5-31 14:59

左云发表于 2013-5-29 12:00
非常感谢您，就是太专业了看不太懂，我现在是一张九万八的售楼部装修发票不知如何做账？

售楼的专修应该费用化处理了

作者: sdmcljg 时间: 2013-6-2 08:02
(1)土地使用权不属于贵公司，贵公司仅仅是建设售楼处并在一定时期内无偿使用，到期后无偿移交给第三方（土地使用权持有人）。基于这种情况完全可以作为代建行为处理，双方签订协议，由第三方委托贵公司建设售楼处，双方挂往来账，每年的房租转账支付即可。贵公司就是：借：应收账款—第三方贷：应付账款—应付*****工程款，垫付工程款时冲减应付账款即可，每年租金额冲减应收账款，仅仅是走账而已。或者干脆将第三方的租金收入账务计入营销设施费中处理。（这样有些不配比的，账户对应有些突兀，不好理解）。（2）作为代建满足四个条件：以委托方的名义办理立项及相关手续： 2、受托方与委托方不发生土地使用权、产权的转移； 3、与委托方签订委托代建合同； 4、受托方不垫付资金、不以受托方名义办理建安工程结算。因此，审批图纸图审施工等均由第三方办理即可。

作者: 郑彩云 时间: 2013-6-8 20:23
俺刚人房产会计这行，没看懂，

作者: xzx80 时间: 2013-7-30 15:04
费用化

作者: 王娜1980 时间: 2013-9-17 17:15
最好进开发间接费用—营销设施费用

作者: 林青 时间: 2014-12-28 15:11
付的7万可以视同租金，计入费用。

作者: su041196 时间: 2016-4-2 14:56
先入固定资产，计提折旧，结束时入或业外支出。

作者: 一名新手 时间: 2016-8-7 09:39
我是新手,没看明白

售楼中心的装修费用如何入帐? 请详细说下,谢谢

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