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标题: 返土地出让金用于市政设施建设及回购如何处理 [打印本页]

作者: 我是小学生 时间: 2013-3-13 16:53
标题: 返土地出让金用于市政设施建设及回购如何处理
本帖最后由我是小学生于 2013-3-13 16:55 编辑

土地出让合同约定出让金5000万，政府收到出让金后返还2000万给开发商用于修建市政设施桥梁、游泳池和指定楼幢的3000平米所有权归政府部门，开发商收到这2000万如何入账呢？
  1、专款专用
   市政设施的成本+3000平米的市价比2000万大，怎么专款专用？
  2、先满足设施成本开支，余额作回购房款
   设施成本部分作代收代付工程款，回购房款不足部分税务会不会要求按市价全额补交税款？
3、先作回购房款余额作工程款
   工程款不足，感觉又违背了出让合同约定的用于修建市政设施的目的
4、作营业外收入
   市政设施桥梁、游泳池的修建成本计入开发成本，3000平米按市价作销售，收到2000万作营业外收入，这样是不是要多交税金呢？是不是最不划算的做法？

纠结啊，感觉以上做法都不妥，请高人指点一下，该如何处理才合理呢？

作者: 清远 时间: 2013-3-14 10:27
大家可以讨论：

一些政府部门在“招拍挂”出让土地后,会以土地出让金返还的形式,用于开发项目相关的城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等工程建设的补偿。

   案例

   某房地产开发企业通过“招拍挂”购入土地100亩,与国土部门签订的出让合同价格为10000万元,企业已缴纳10000万元。协议约定,在土地出让金入库后,以财政支持的方式,给予乙方补助3000万元,用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设。
   税务处理

      营业税

   项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程所需要支出,按土地出让协议规定,应该由政府承担。本案例属于建设—移交的投融资建设模式,房地产开发企业将该项目城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设完工后,移交给政府。开发企业取得基础设施建设返还款的营业税处理为:1.无论其房地产开发企业是否具备建筑总承包资质,对房地产开发企业应认定为建筑业总承包方,按建筑业税目征收营业税。2.房地产开发企业取得的返还款,应全额缴纳建筑业营业税,并全额开具建安发票。如果协议约定,返还款用于项目内应由开发企业自行承担的城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程支出,则应按企业取得政府补贴处理,不征收营业税。

   企业所得税

   本案例中,企业取得的提供基础设施建设的劳务收入3000万元,扣除相对应的成本费用后,差额应计入当年的应纳税所得额。企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费,可以在发生当年扣除。

   土地增值税

   根据土地增值税暂行条例第二条规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人。此外,土地增值税暂行条例实施细则第二条规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。因此,企业取得的返还款3000万元,属于提供基础设施建设的劳务收入,不属于转让不动产收入,不征收土地增值税,即此收入不作为土地增值税的清算收入。企业缴纳的土地出让金10000万元,全额计入开发成本——土地征用及拆迁补偿费金额中

作者: 加米雪 时间: 2013-3-14 21:47

GXL6023698 发表于 2013-3-14 10:27
大家可以讨论：

一些政府部门在“招拍挂”出让土地后,会以土地出让金返还的形式,用于开发项目相关的城市 ...

学习了好贴子

作者: lfsz 时间: 2013-3-14 22:32
好好学习下

作者: 我是小学生 时间: 2013-3-15 23:56
我现在遇到的情况和案例很相似，修建的桥梁，游泳池，体育场等设施都归政府所有，不同的是还有指定的楼层，这部分面积视同销售处理？
开发公司不具备建筑总承包资质，也要全额交纳营业税？以代收代付建安工程款可以不，由施工单位开具建安发票，发票金额由开发公司与施工单位商议确定可否？

作者: 我是小学生 时间: 2013-3-15 23:58
大家都来说说意见

作者: 清远 时间: 2013-3-16 08:43

我是小学生发表于 2013-3-15 23:56
我现在遇到的情况和案例很相似，修建的桥梁，游泳池，体育场等设施都归政府所有，不同的是还有指定的楼层， ...

按你公司的情况，是可以按代建项目处理。

作者: ssd 时间: 2013-3-18 14:36
实际操作：
1、土地整理包括市政道路建设
2、房地产开发

作者: sscel_ok 时间: 2013-3-18 14:46
学习一下

作者: 我是小学生 时间: 2013-3-19 16:37
桥梁，跑道是人建，因为没有开发商拍得的土地上建设，最后也归政府。
问题是有部分商品房也归政府，这是在开发商的土地上修建的，
代建和商品房金额具体如何化分更合理呢？

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