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标题: 讨论：这样的土地置换行为存在何种税收风险？ [打印本页]

作者: Q群实录 时间: 2013-3-11 11:16
标题: 讨论：这样的土地置换行为存在何种税收风险？
房地产开发企业1996年取得150亩土地使用权，当年取得土地使用权每亩30元，支付折迁款给政府2000万，由于政府拆迁不到位，房地产无法开发，闲置至今。今政府提出置换土地，按市价置换。
经评估：
1、A土地（房地产企业）150亩，市值100万/亩，1.5亿。
2、B土地(国有出让地）每亩市值60万/亩。差额：6000万，置换250亩，目的是为了解决政府指标问题。要求企业先支付政府1.5亿，取得B土地使用权，然后政府用企业的钱支付给房地产企业收回A土地。请问这种按市值等价土地置换行为是否要纳税？对房地产企业造成什么税收风险？

作者: sdmcljg 时间: 2013-3-11 18:47
取得150亩土地使用权，从出让方式说属于毛地出让，就是存在拆迁安置补偿或地上附着物补偿的土地，需要开发企业拆迁安置补偿后由土地储备部门收储土地出让给开发企业的行为。府部门主要是指国土局国有资产经营总公司土地储备中心等类似事业单位通过土地一级交易市场进行土地回购置换出让免交营业税金，对于开发企业来说风险不大，最终与国土局国有资产经营总公司签订成交确认书、国有建设用地出让合同，开发企业取得非税收入专用票据即可。以上的置换交换回购等均通过国土局土地储备中心处理即可。

作者: 塞外愚翁 时间: 2013-3-12 10:48
分解为两项业务处理：
1.企业按正规程序取得B土地，缴纳土地出让金及契税等。

2.政府收回A土地，企业还应该缴纳土地增值税和营业税、所得税。

作者: 塞外愚翁 时间: 2013-3-12 10:52
《企业所得税法实施条例》第二十五条规定：企业发生非货币性资产交换，应当视同销售货物，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

　　差异分析：税法不需要区分货币性资产交换和非货币性资产交换，即无论补价占整个资产交换的比例是多少，税法均应当分解为按公允价值销售和购进两笔业务进行处理。如果会计处理非货币性资产交换时，未采用公允价值计量，则应当相应进行纳税调整。

作者: 塞外愚翁 时间: 2013-3-12 11:01
一、非货币性资产交换的主要会计处理

按公允价值模式计量的非货币性资产交换通常存在涉及补价和不涉及补价两种情形。

二、非货币性资产交换在税务处理上应当注意的问题

（一）以存货（不含开发产品）换取其他资产，应当视同销售计算增值税。

（二）以使用过的固定资产（不动产除外）换取其他资产，如果公允价值不超过原价，免征增值税，超过原价，按4%计征增值税并减征50%。

（三）以无形资产、不动产、投资性房地产向对方换取除自身股权之外的其他非现金资产，应当视同销售计征营业税、土地增值税。

（四）增值税一般纳税人换入存货或设备（增值税转型试点企业）取得增值税专用发票的，符合抵扣条件的，应当确认可抵扣进项税额。

（五）根据《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，除税收法律、行政法规另有规定者外，企业以非货币资产与其他企业的资产相交换，应当视同销售货物按照公允价值确定收入。

（六）根据《企业所得税法实施条例》第五十八条、六十二条、六十六条、七十一条及七十二条规定，以非现金资产交换方式取得的固定资产、生物资产、无形资产、存货、投资资产，按照该项资产的公允价值作为计税基础。

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