房地产企业开发成本票据管理 - 房地产会计网

房地产企业开发成本中的合法有效凭证应按下列原则掌握:支付给境内单位或者个人的款项,且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的,以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证;支付的行政事业性收费或者政府性基金,以开具的财政票据为合法有效凭证;支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑义的,可以要求其提供境外公证机构的确认证明;国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

一、合法凭据的理解

税法规定,允许税前扣除的金额,必须取得合法的凭据。许多税务人员认为,企业列入成本费用的项目都必须取得发票,这是对税收政策的误解。这里的“合法凭据”,是指合法的原始凭证,包括经济合同、出库单、入库单、公证书、法院判决或裁定书、个人身份证复印件、汇款单据、收款收据、中介机构或有关部门的证明等等,其中,按照《发票管理办法》的规定,应当取得发票的,还必须取得发票。“发票,是指在购销商品,提供或者接受服务以及从事其他经营活动中,开具、收取的收付款凭证。”

《发票管理办法》第二十五条规定:“任何单位和个人不得自行扩大专业发票使用范围。”

实际操作中掌握的原则是,凡属于增值税征税范围的业务(无论是否享受免税优惠) ,都必须开具增值税发票(视具体情况分别开具专用发票或普通发票) ,凡属于营业税征税范围的业务(无论是否享受免税优惠) ,都必须开具营业税发票。其中,属于企业经营范围,并经税务机关核准的,企业可以领取发票自行开具,凡不属于企业经营范围的,以及个人取得的应纳增值税或营业税的收入,必须向税务机关申请Dai.开。另外,发票的形式多种多样,例如火车票,虽然没有税务机关的监制章,但属于经国家税务总局核准的特种发票。依据上述原则,下列业务无须取得发票:工资薪金支出、土地出让金、股权受让款、拆迁补偿费、税款、捐赠支出、违约金(交易不成立) 、赔偿款、接受投资的不动产和无形资产、境外劳务费(广告费、佣金、利息、动产租金等) 、同一法人实体内部的总分支机构及分支机构之间发生的营业税劳务、总分公司之间固定资产划拨、以公司合并或分立方式取得的非现金资产等等。

二、房地产企业开发成本合法凭据掌握的原则

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[ 2009 ]31 号) 文件规定,企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的,不得计入计税成本,待实际取得合法凭据时,再按规定计入计税成本。但以下几项预提(应付) 费用可以在税前扣除:

(一) 出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10 %。

(二) 公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

(三) 应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

开发成本包括土地出让金、拆迁补偿费、前期开发费、工程建筑成本、公共配套设施(费) 、开发间接费用等。房地产企业开发成本中的合法有效凭证应按下列原则掌握:

(1) 支付给境内单位或者个人的款项,且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的,以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证;

(2) 支付的行政事业性收费或者政府性基金,以开具的财政票据为合法有效凭证;

(3) 支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑义的,可以要求其提供境外公证机构的确认证明;

(4) 国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

三、开发成本各项支出有关票据的具体说明

1. 土地出让金。国税发[ 1993 ]149 号文件规定,政府出让土地,不征营业税。因此不得开具发票。房地产企业应以国土局开具的土地出让金收据入账。

2. 拆迁补偿费。房地产企业向被拆迁户支付补偿费,其业务流程并非被拆迁户直接将土地使用权、地上建筑物转让给房地产企业,而是政府收回土地使用权,再由政府与房地产企业签订土地出让合同。房地产企业采取支付拆迁补偿费方式或拆迁安置方式取得土地使用权的, 房地产企业仍需按照财税[2004 ]134 号文件规定补交契税。国税发[ 1993 ]149号文件还规定,因政府收回土地使用权而取得的补偿金,不征营业税。因此,被拆迁户无需向房地产企业开具发票,而应当由房地产企业向主管税务机关申请领用地方税务局监制的“某某市工商企业非商事收费收据”,主管税务机关没有上述收费收据的,可以由房地产企业采取自制凭证入账。同时将政府拆迁文件、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料备置于本公司备查。

委托拆迁公司支付的拆迁补偿费,也采用上述方式入账。

国税发[1993 ]149 号文件规定,拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业,按“建筑业- 其他工程作业”税目征收营业税,因此,向拆迁公司支付的拆迁劳务费,应取得工程所在地建筑业发票。

房地产企业将拆迁工程(含拆迁补偿费、拆迁劳务费) 整个承包给拆迁公司的,应取得全额的建筑业发票,直接给被拆迁户的补偿费作为拆迁公司的成本处理,其凭据的取得同上。

3. 土地整理费。支付给其他公司的土地整理费,应取得工程所在地税务机关出具的建筑业发票。

4. 挖土费。支付给农民工( 非雇员) 的挖土费等,不得采用工资表发放,应由个人向地税机关申请开具《税务机关Dai.开统一发票( 地税) 》。开具发票时,由税务机关征收营业税及附加、个人所得税。税务机关已征收个人所得税的,房地产企业不再扣缴个人所得税。

5. 设计费、工程监理费、项目咨询服务费。

A 境内服务单位。根据营业税暂行条例及其实施细则、国税发[ 1993 ]149 号文件规定,房地产企业向境内公司支付的设计费、监理费、项目咨询费,应当取得提供服务的单位机构所在地税务机关提供的服务业发票。

B 境外服务公司。根据《营业税暂行条例》规定,从2009 年1 月1 日起,境内企业接受境外企业应税劳务的,境外单位也负有营业税纳税义务,税款由境外单位在境内的代理单位负责代扣代缴,没有代理单位的,由接受劳务的单位代扣代缴。支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑义的,可以要求其提供境外公证机构的确认证明。

房地产企业的建筑工程是指新建、改建开发产品的工程作业。

(1) 包工包料。应取得工程所在地建筑业发票。发票金额与承包额相等。

(2) 包工不包料(甲供材) 。《营业税暂行条例实施细则》第十六条规定,除销售自产货物并提供建筑业劳务外,纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务) 的,其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内,但不包括建设方提供的设备的价款。甲供材和劳务费的营业税均由发包方承担,施工单位是该营业税的纳税义务人。

某房地产企业取得材料供应商的增值税普通发票,账务处理如下:

借:库存材料10000000

　　贷:银行存款10000000

由于施工单位的承包额(应结算价款) 在预算时是不含甲供材的金额,但要包含甲供材部分的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加(以下简称“营业税及附加”) 33. 3 万元。若总工程价款中甲供材料1000 万元,不含税劳务费(含管理费)2000 万元, 营业税及附加3000/ ( 1 - 3. 33 %) ×3.33 % = 103. 34 (万元) 。合计工程价款为3103. 34 万元(3000 + 工程价款×3. 33 % = 工程价款) 。实际应支付给施工单位的价款= 3103. 34 - 1000 = 2103. 34(万元) ,应取得施工单位开具建筑业发票的金额等于应支付给施工单位的价款2103. 34 万元。

①拨付材料时,账务处理如下:

借:开发成本- 建筑工程成本- 材料成本10000000

　　贷:库存材料10000000

　　　入账凭据:材料拨付单。

根据财税[ 2006 ]177 号文件规定,房地产企业向异地施工单位支付工程价款应代扣代缴营业税。这里,应就甲供材部分的营业税及附加履行代扣缴义务。账务处理如下:

借:预付账款- 施工单位344500

　　贷:银行存款11500

　　　应交税费- 扣缴营业税及附加333000

入账凭据:工程所在地建筑业发票34. 45 万元、营业税及附加完税凭证复印件(原件交由施工单位作账) 。

②拨付工程款2068. 89 万元,应扣缴营业税及

附加68. 89 万元。账务处理如下:

借:预付账款20688900

　　贷:银行存款20000000

　　　应交税费- 扣缴营业税及附加688900

入账凭据:工程所在地建筑业发票2068. 89 万元、营业税及附加完税凭证复印件(原件交由施工单位作账) 。

合计取得建筑业发票2068. 89 + 34. 45 = 2103.34 (万元) 。

③将预付工程款结转开发成本时,账务处理如下:

借:开发成本- 建筑工程成本- 施工费21033400

　　贷:预付账款21033400

①建筑工程“甲供材”业务,不应要求施工单位开具全额(含甲供材) 的建筑业发票,因为施工单位没有材料发票作成本。只有房地产企业将自购材料销售给施工单位(房地产企业给施工单位开具增值税发票,并缴纳增值税) ,施工单位才能给房地产企业开具全额(含材料价款) 的建筑业发票,这就不是“甲供材”业务,而是“包工包料”了。

②建筑工程分包。建筑工程分包,是指A 建筑公司将承包工程的一部分转包给B 建筑公司负责施工。房地产企业只与总承包人A 发生业务关系,不与分包方B 结算价款。总承包人A 支付给分包方B的工程款项,由分包方B 给总承包人A 出具建筑业发票,与房地产企业无关。

装饰,是指对建筑物、构筑物进行修饰,使之美观或具有特定用途的工程作业。

(1) 包工包料。与建筑工程相同。

(2) 包工不包料(清包工或称甲供材) 。以清包工形式提供的装饰劳务是指:工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购,纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。财税[ 2006 ]114 号文件规定:“纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务,按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入(不含客户自行采购的材料价款和设备价款) 确认计税营业额。”据此,房地产企业自行采购的装饰材料直接凭增值税发票入账,向施工单位支付的清包工装饰费用,应当取得工程所在地建筑业发票。

(1) 房地产企业从商家或生产厂家采购设备,再由房地产企业与安装公司签订安装合同的,应当取得商家或厂家的增值税发票,并仅就安装费的部分,由安装公司出具工程所在地建筑业发票。安装费营业税的计税依据不含设备。

(2) 商业企业外购设备销售给房地产企业同时提供安装服务,商业企业收取的价款中既包括设备

价款,又包括安装费,这属于增值税混合销售业务,全额缴纳增值税,不征营业税。因此,商业企业应给房地产公司出具全额的增值税发票。至于是商家自己的员工负责安装,还是商家再聘请其他安装公司安装,就与房地产企业无关了,那是商家的成本。营业执照名称为某某安装公司或某某工程公司,并且取得安装资质的企业,如果是外购设备销售并负责安装,属于商业行为,按照增值税混合销售业务征收增值税,不征营业税。应全额开具增值税发票,不得开具营业税发票。但如果是房地产企业自行采购设备或者委托安装公司采购设备的,设备生产厂家开具的增值税发票台头应为房地产企业,这种情况下,安装公司仅就安装费金额征收营业税。房地产企业应取得安装工程所在地建筑业发票,发票金额就是安装费金额,不含设备价款。

(3) 工业企业自产货物并负责安装。根据《增值税暂行条例实施细则》、《营业税暂行条例实施细则》规定,提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为,应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额,其应税劳务的营业额缴纳营业税,货物销售额缴纳增值税。房地产企业应分别取得增值税发票和工程所在地税务机关出具的建筑业发票。

房屋维修在税法中称之为“修缮”,是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善,使之恢复原来的使用价值或延长其使用期限的工程作业。根据国税发[1993 ]149 号文件规定,房屋修缮按照“建筑业”税目征收营业税。因此,房地产企业支付的房屋维修费用,也应取得工程所在地建筑业发票。允许记入开发成本的房屋维修费用是指开发产

品完工前的维修费用。

绿化工程往往与建筑工程相连,或者本身就是建筑工程的一个组成部分。例如:绿化与平整土地就分不开,而平整土地本身就属于建筑业中的“其他工程作业”。国税函[ 1995 ]156 号文件规定:“为了减少划分,便于征管,对绿化工程按’建筑业- 其他工程作业’征收营业税。”因此,房地产企业将绿化工程承包给园林绿化公司,应取得按承包金额开具的工程所在地建筑业发票。如果房地产企业自购花草、树木,聘请园林绿化公司负责施工的,按建筑工程- 包工不包料( 即

“甲供材”) 业务处理。

（以上营业税法定代扣代缴义务已取消，需要与税务主管机关单独签订委托代征协议后才能代扣代缴）

三、白条列支
这一章很敏感，希望大家帮忙挑错。
（一）发票、收据与白条
1、发票
⑴ 什么是发票
《发票管理办法》第三条：本办法所称发票，是指在购销商品，提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。

⑵ 发票的主要内容
《发票管理办法实施细则》第五条　发票的基本内容包括：发票的名称、字轨号码、联次及用途，客户名称，开户银行及账号，商品名称或经营项目，计量单位、数量、单价、大小写金额，开票人，开票日期，开票单位(个人)名称(章)等。
有代扣、代收、委托代征税款的，其发票内容应当包括代扣、代收、委托代征税种的税率和代扣、代收、委托代征税额。
此外，还包括目前验证中必不可少的发票编码和纳税人识别码。
⑶ 发票的类别
从税种的角度划分，发票可以分为增值税发票和营业税发票，前者包括专用发票和普通发票，后者包括建筑、服务、不动产等具体行业的发票。

2、收据
⑴ 什么是收据
收据可分为收费票据和往来票据。
2.1 根据《行政事业性收费和政府性基金票据管理规定》（财综字[1998]104号）第二条的规定：收费票据是指国家机关、事业单位、社会团体、具有行政管理职能的企业主管部门和政府委托的其他机构（以下简称“收费单位”），为履行或代行政府职能，依据法律、法规和具有法律效力的行政规章的规定，在收取行政事业性收费和征收政府性基金时，向被收取单位或个人开具的收款凭证。
2.2 往来票据是指国家机关、企事业单位、社会团体等各种经济组织之间，以及企业内部各部门之间、企业与个人之间的不具有营业性质且需偿还的资金往来的收付凭证。

⑵ 收据的主要内容
收据的基本内容包括：收据的名称、字轨号码、联次及用途，客户名称，用途、大小写金额，开票人，开票日期，开票单位(个人)名称(章)等。

⑶ 收据的种类
收据的划分方法有很多，例如前面提到的收费票据和往来票据，也可以分为内部收据和外部收据，以及分为自制、税务部门监制、财政部门监制、部队收据等等。
3.1 内部收据是单位内部的自制凭据，用于单位内部发生的业务，如材料内部调拨、收取员工押金、预借差旅费、退还多余出差借款等等。
3.2 单位之间发生业务往来，收款方在收款以后不需要纳税的，收款方就可以开具税务部门监制的收据，如收到下属单位归还的借款，因为收到借款不存在纳税义务，所以可以向下属单位开具税务局监制的收据。
但近年来，为了规范发票的使用范围，避免混淆发票与收据的概念，大连、山东、厦门等地税务部门逐渐停止发售和使用税务部门监制的往来收据。
3.3 行政、事业单位发生的行政事业性收费，可以使用财政部门监制的收据。如防疫站收取防疫费，环保局收取环保费等等，都可以使用财政部门监制的收费收据作为合法的费用凭据。
3.4 单位与部队之间发生业务往来，按照规定不需纳税的，可以使用部队监制的收据，这种收据也是合法的凭据，可以入账。

3、白条
⑴ 什么是白条
白条，根据现代汉语辞典的解释，意为“不符合财务制度和会计凭证手续的字条或单据。”会计上的白条应是指违背财务通则，违背内部控制制度，没有按内部管理规定经相关人员签字列支的原始凭证。而税务上的白条是应取得而未取得合法有效的原始凭证。
此外，感觉通常所说的“白条不能下账”是有一定问题的。严格地说，是
1.1 应当取得发票而只取得收据或白条的不能下账；
1.2 应取得收据而只取得白条得也不能下账。

⑵ 白条的主要内容
对于白条的基本内容，没有明确的规定，但通常应当有：白条的名称、用途、金额，白条开具人，开局日期，开票单位(个人)名称(章)等。

5、发票、收据、白条的区别
发票，通常是指属于经营性质的，例如购买商品、接受劳务以及从事其他经营活动中，收取的付款凭证；
收据，通常是指不带有经营性质的，企业与企业之间在往来过程中的收取的付款凭证（例外1：收费票据；例外2：有经营但无对应的发票）；
白条，通常是指不带有经营性质的，企业与个人之间在往来过程中的收取的付款凭证。

（二）哪些发票可以下账
正常的发票都可以下账，所以可以反向选择，什么样的发票不能下账？
1、未经授权签字的发票
这是一个特殊的但又常见的业务。对于业务已经发生，并取得符合规定发票的情况，从税务上没有任何问题，但从财务上，必须按照本公司的职责授权范围和报销流程签字后，方可入账。

2、不符合规定的发票
《发票管理办法》第二十二条　不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收。
《发票管理办法实施细则》第三十二条　不符合规定的发票是指开具或取得的发票是应经而未经税务机关监制，或填写项目不齐全，内容不真实，字迹不清楚，没有加盖财务印章或发票专用章，伪造、作废以及其他不符合税务机关规定的发票。
《国家税务总局关于进一步加强普通发票管理工作的通知》（国税发〔2008〕80号）：在日常检查中发现纳税人使用不符合规定发票特别是没有填开付款方全称的发票，不得允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销。

3、作废发票
《发票管理办法实施细则》第四十八条　下列行为属于未按规定开具发票的行为：(九)开具作废发票；

4、过期发票
近年来发票换版频繁，每一版发票都是其使用期，过了使用期即不得使用。

5、假发票
这个就不用说了哈。

（三）哪些收据可以下账
1、收据下成本费用账
⑴ 由政府各部门开具的收费票据；
⑵ 由各事业部门开具的收费票据；
⑶ 捐赠收据；
⑷ 工会经费收据；
⑸ 法院的诉讼费、执行费、收款收据；
⑥ 军队收据；
⑺ 其他收据：即由其他企事业单位开具的，没有对应发票只能开具的收据（能到税务局Dai.开发票的不包括在内），例如拆迁补偿款、违约金、赔偿金等。

2、收据下往来账
⑴ 企业内部收据；
⑵ 企业与其他企业之间的往来收据；
⑶ 企业与行政机关、事业单位之间的往来收据。

（四）哪些白条可以下账
首先需要说明，即使是白条，也必须按照本公司的职责授权范围和报销流程签字后，方可入帐。
1、白条下成本费用账
白条下成本费用账，感觉应当有三个条件：对方是个人或非法人组织、非经营行为、以及属于成本费用支出。具体包括：
⑴ 对个人与经营性有关的各种补偿、赔偿费用，包括挡光、扰民、恢复以及开发单位发生的与拆迁有关的个人性费用；
⑵ 独生子女补助、取暖费补助、防暑降温费等补助；
⑶ 抚恤金、救济金等福利补助；
⑷ 出差补助/差旅费报销单
⑸ 离职补偿；
⑥ 丧葬费；
⑺ 死亡赔偿；
⑻ 非法人的损失赔偿等，例如村委会的赔偿款。
注意：对方是个人，但属于应税劳务的，不能使用白条，应当到税务局Dai.开发票，低于起征点的可不缴税。

2、白条下往来账
对于同个人的往来，可以使用白条下账；对于单位的往来，通常不能使用白条，在规定不是那么严格的情况下（税务通常只管税，但有时也对往来款瞪起眼睛），也有使用白条的行为。