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标题: 清算后剩余的房产再转让是否再单独计算土地增值税？ [打印本页]

作者: 银河飞雪 时间: 2013-1-15 23:18
标题: 清算后剩余的房产再转让是否再单独计算土地增值税？
无极小刀：网友问答—对开发项目清算后，剩余的房产再转让时，是否再单独计算土地增值税？

网友“**68”的问题：

老师，您好！

请问：对开发项目清算后，剩余的房产再转让时，是就剩余的房产单独计算土地增值税？

国税发〔2006〕187号文件还规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。土地增值税清算前期已售部分与清算后期销售部分，尽管单位建筑面积成本是相同的，但由于先后销售房屋的房价不一，一般来说，后期销售的房高于前期销售的房屋。

如果清算的增值额未超过50%，按30%的税率计算土地增值税；但后期出售的房屋价格高单套增值额计算超过50%，按30%计算还是按40%计算？谢谢老师回复！

无极小刀：

根据对现行土地增值税有关政策的理解，一个确定的房地产清算单位只能清算一次，只会得出一个增值率，而不应出现多个增值率。

因此，你所说开发项目清算结束后再销售剩余房产的（尾房销售），无需再重新计算该清算项目的增值额、增值率。只需将取得的销售尾房收入套用原清算时确定的增值率、单位扣除项目金额计算申报土地增值税即可。

开发项目清算结束后无论是再发生一次还是多次尾房销售，都不存在重新启动清算程序的问题。

个人理解，仅供参考

2013-1-2

该贴已经同步到银河飞雪的微博

作者: 怀传 时间: 2013-1-16 08:03
感谢分享，学习了。

作者: huangjun 时间: 2013-1-16 10:08
学习学习。

作者: 海蛎子 时间: 2013-1-16 11:13
先回复，再学习

作者: 张五哥 时间: 2013-1-16 11:17
学习和回复

作者: 许家铭 时间: 2013-1-16 14:52
按我的经历，税务局在清算后，会根据清算结果算出税额占销售比，即综合税率。以后存房销售时，就销售额*综合税率，要知道税务局临时工很少的，这么简单这么来。

作者: 别了温哥华 时间: 2013-1-16 14:58
学习过了

作者: 2396513586 时间: 2013-1-16 16:29
了解了解

作者: 苏区红牛 时间: 2013-1-21 15:18
本帖最后由苏区红牛于 2013-1-21 15:22 编辑

我这边的清算模式同楼上所说的略不同：
1、清算时间的节点与尾盘销售的时间节点不同，随着房价的上涨，尾盘的销售价格必然大于清盘时的价格；
2、特别是商业用房，原增值率可能在100%以内，尾盘销售时随着价格上涨增值率就可能远远大于100%，带来的结果也不同；
3、税务局清算时，将开发商品和对应的分摊成本的已经清算出来，未售部分已结转开发商品。再发生销售时，就要求按新销售面积对应原已核定的成本进行分摊，再根据增值率对应的税率进行申报税收。4、因此，每个销售时间的不同，每个商铺的价格不同都造成申报的税率不同。
5、除非，楼主自己控制开票时间，将位置好单价高的与位置差单价低的合并在一个月开票，然后合并计算分摊；

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