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标题: 最新土地增值税问题全方位解释 [打印本页]

作者: 风月无边 时间: 2012-11-16 12:47
标题: 最新土地增值税问题全方位解释

一、土地增值税清算单位

　　土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。

　　解读：

　　《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”此处所称“国家有关部门”一般是指发改委（发改局、经发局）。如果发改委（发改局、经发局）项目批文中未明确分期，一般是以整体项目为单位进行土地增值税清算。如果发改委（发改局、经发局）项目批文中明确了分期，则应当以分期项目为单位进行土地增值税清算。

　　有些项目（或者分期项目）开发周期较长（一般是指从项目立项起满5年），纳税人自行分期进行开发，如果以发改委（发改局、经发局）项目批准的整体项目（或者分期项目）为单位清算，时间跨度太长，加大清算难度，造成土地增值税难以计算，也不利于土地增值税及时入库。因此，对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可结合该项目建设工程规划许可证将自行分期项目确定为清算单位。

　　二、土地增值税核算对象

　　土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。同一开发项目中包含的多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。

　　（一）普通标准住宅；

　　（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；

　　（三）非住宅类房产。

　　解读：

　　《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。”《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）规定：“对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。”《国家税务总局关于印发＜土地增值税清算管理规程＞的通知》（国税发〔2009〕91号）要求，在清算审核时应当审核“不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税”。《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）的规定：“各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。”

　　从上述规定可以看出，在计算土地增值税时，应当区分“不同类型房地产”分别计算增值额、增值率、缴纳土地增值税，但是在《公告》下发之前，税法对如何划分“不同类型房地产”尚未有较为明确规定。实践中，我省各地“不同类型房地产”划分标准不一，给土地增值税征管工作带来一定的困难。我省在广泛征求意见并综合考虑各种因素的基础上，正式确定采用“三分法”，将房地产划分为普通标准住宅、其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）和非住宅类房产。自公告实施之日起，各省辖市的房地产分类标准与《公告》不一致的，应当统一执行《公告》的分类标准，但各地在本《公告》生效前已经完成清算的项目，按各地原政策口径执行。

　　《江苏省地方税务局关于加强土地增值税征管工作的通知》（苏地税发〔2011〕53号）规定：“同一期清算项目中包含的普通标准住宅、普通住宅、非普通住宅或其他类型房地产，应当分别测算增值率，并分别确定核定征收率。”本公告生效后，应按本公告所述类型分类。

　　三、关于房地产转让收入的确认

作者: 897940240 时间: 2012-11-16 12:57
我想分享一下

作者: 风清月圆 时间: 2012-11-16 13:14
学习，学习

作者: 幻灭 时间: 2012-11-16 13:20
看看，学习学习

作者: 枫未眠 时间: 2012-11-16 13:36
谢谢噢

作者: 沐阳 时间: 2012-11-16 13:47
回复学习！

作者: 抹颜雪染 时间: 2012-11-16 13:56
正好需要，谢谢

作者: 明人明言 时间: 2012-11-16 13:59
我这辈子只有两件事不会：这也不会，那也不会。
出自房地产会计网www.fdckj.com，原文地址：http://www.fdckj.com/thread-56720-1-1.html

作者: ncwdd 时间: 2012-11-16 13:59
回帖再看隐藏的内容

作者: ycf1016 时间: 2012-11-16 14:03
再看隐藏的内容
出自房地产会计网www.fdckj.com，原文地址：http://www.fdckj.com/thread-56720-1-1.html

作者: southcloud123 时间: 2012-11-16 14:13
学习一下

作者: ly87673815 时间: 2012-11-16 14:46
好好学习，天天向上

作者: 飞雪无烟 时间: 2012-11-16 15:16
学习学习

作者: 鹰击长空 时间: 2012-11-16 15:20
谢谢分享

作者: mu87yi 时间: 2012-11-16 15:25
有用的，学习

作者: BLUEBABY 时间: 2012-11-16 15:28
马上就要碰到的问题，先学习下了。

作者: 491845114 时间: 2012-11-16 15:42
正好需要，谢谢
出自房地产会计网www.fdckj.com，原文地址：http://www.fdckj.com/thread-56720-1-1.html

作者: 盘古血脉 时间: 2012-11-16 15:45
是江苏的么

作者: 虎妞 时间: 2012-11-16 15:46
看看，学学

作者: xuecher 时间: 2012-11-16 15:50
谢谢楼主分享

作者: djqwchj 时间: 2012-11-16 15:55
先学习了，谢谢！

作者: 391810778 时间: 2012-11-16 15:57
很像学习

作者: 开心猫 时间: 2012-11-16 16:10
不错呀

作者: 图兰朵 时间: 2012-11-16 16:19
正好需要，谢谢
出自房地产会计网www.fdckj.com，原文地址：http://www.fdckj.com/thread-56720-1-1.html

作者: syong12345 时间: 2012-11-16 16:20
学习一下

作者: 云儿飘 时间: 2012-11-16 16:49
学习中

作者: 豆兜 时间: 2012-11-16 16:52
我很需要谢谢

作者: wulingyun1979 时间: 2012-11-16 17:18
谢谢学习一下

作者: 人鱼公主 时间: 2012-11-16 19:34
是否要银子呀无论怎样都很感谢了

作者: 1024034150 时间: 2012-11-16 19:54
学习了

作者: 春雨绵绵 时间: 2012-11-16 20:11
谢谢分享

作者: 289192909 时间: 2012-11-16 20:27
学习学习

作者: alexlujun 时间: 2012-11-16 20:41
全方位的土增税资料

作者: wangli513 时间: 2012-11-16 20:41
让我学习学习

作者: 伟星 时间: 2012-11-16 20:57
很好，详尽的解析

作者: 黔淡如菊 时间: 2012-11-16 22:43
学习啊

作者: 红花.郎 时间: 2012-11-17 09:02
看看怎么样啊？

作者: qq1998 时间: 2012-11-17 09:27
---------------学习

作者: 别了温哥华 时间: 2012-11-17 11:19
谢谢分享

作者: 张五哥 时间: 2012-11-17 11:26
继续学习和回复

作者: 海蛎子 时间: 2012-11-17 11:30
先回复，再学习

作者: 柳之 时间: 2012-11-17 12:43
隐藏的内容

作者: ccgksw 时间: 2012-11-17 13:24
看看，谢谢

作者: shgyao 时间: 2012-11-17 13:24
感谢，学习

作者: 121633649 时间: 2012-11-17 14:21
学习学习

作者: 小火龙 时间: 2012-11-17 15:08

shgyao 发表于 2012-11-17 13:24
感谢，学习

这对清算土增税有很大的帮助哟

作者: 渴望学习 时间: 2012-11-17 16:03
先回复，后学习！

作者: 渴望学习 时间: 2012-11-17 16:04
继续努力！

作者: 神农 时间: 2012-11-17 16:31
看看，学习学习

作者: 门前有棵树 时间: 2012-11-17 16:33
学习来了

作者: 门前有棵树 时间: 2012-11-17 16:34
感谢分享

作者: 门前有棵树 时间: 2012-11-17 16:35
会计师+双百财会=年薪10万

作者: 门前有棵树 时间: 2012-11-17 16:36
会计师+双百财会=年薪10万

作者: 冰河之声 时间: 2012-11-17 16:51
kankanxiaoguo

作者: 云峰飞 时间: 2012-11-17 16:59
学习一下

作者: dgjlzpc 时间: 2012-11-17 17:27
正好需要，谢谢

作者: wy0819 时间: 2012-11-17 18:10
这个还是挺全的

作者: mary0451 时间: 2012-11-17 18:48
感谢楼主分享

作者: 26002598 时间: 2012-11-17 20:40
学习学习

作者: 地调 时间: 2012-11-17 21:30
谢谢分享啊

作者: cooliceman20 时间: 2012-11-17 22:00
学习学习，感谢

作者: wpjmymm 时间: 2012-11-18 12:10
土地增值税马上要进行清算了，学习一下

作者: 红箭777 时间: 2012-11-18 16:49
11111111

作者: 红箭777 时间: 2012-11-18 16:52
再看隐藏的内容
出自房地产会计网www.fdckj.com，原文地址：http://www.fdckj.com/thread-56720-1-1.html

作者: aululu 时间: 2012-11-18 16:54
学习学习

作者: yxtx 时间: 2012-11-18 18:20
有相关资料了，友情支持

作者: 阳红 时间: 2012-11-18 20:20
谢谢无私分享

作者: 黄飞龙 时间: 2012-11-19 08:44
好东西，下载看看

作者: gxbshg 时间: 2012-11-19 10:01
非常好的资料，谢谢

作者: limin7587 时间: 2012-11-19 10:12
有用,谢谢

作者: 枫未眠 时间: 2012-11-19 10:27
好东西学习下

作者: 小韦韦爱学习 时间: 2012-11-19 10:32
正需要这个呢，虽然有点临时抱佛脚之嫌啊！

作者: zlwcpa 时间: 2012-11-19 10:35
STUDY!!!!!!!!!

作者: 因之美化妆棉 时间: 2012-11-19 11:46
好好学习天天向上

作者: 北方的兰 时间: 2012-11-19 11:46
认真学习，现在最主要的东西。

作者: lichunxiangzhe 时间: 2012-11-19 13:14
全文学习，谢谢

作者: HZG2425 时间: 2012-11-19 13:16

f学习看看有啥新

作者: lichunxiangzhe 时间: 2012-11-19 13:17
全文看一下，全面学习

作者: babelovejj 时间: 2012-11-19 13:24
好好学习，天天向上

作者: 乐和 时间: 2012-11-19 13:38
好资料

作者: scgezi 时间: 2012-11-19 13:51
学习学习学习

作者: shfwl_520 时间: 2012-11-19 14:04
各个地方标准不一哈

作者: tang_jy 时间: 2012-11-19 14:06
精华啊，一定要学习

作者: ad5688171 时间: 2012-11-19 14:44

学习学习了

作者: 阿尔卑斯1983 时间: 2012-11-19 16:32
学习学习

作者: js幸福 时间: 2012-11-19 18:57
学习一下,这个一直都挺难核算的

作者: 鸿屹2010 时间: 2012-11-20 09:06
好好学习，天天向上．

作者: 朱芹 时间: 2012-11-20 09:12
学习下，支持下

作者: GARRY 时间: 2012-11-20 10:53
多多学习

作者: ycf1016 时间: 2012-11-20 11:18
回复学习，谢谢分享

作者: 海波 时间: 2012-11-20 13:59
学习！

作者: liyongqu 时间: 2012-11-20 14:47
学习。。。。

作者: 鸥鹭 时间: 2012-11-20 20:57
好好好好

作者: 81025735 时间: 2012-11-21 08:48
学习学习

作者: 雪山之莲 时间: 2012-11-21 08:51
学习学习

作者: pinkelement 时间: 2012-11-21 09:13
看看！

作者: pinkelement 时间: 2012-11-21 09:18
感谢楼主！真心希望这样的普及知识资料越多越好！这样有含金量的资料越多越好！

作者: pinkelement 时间: 2012-11-21 09:20
乖乖，真是贵啊！一下子把我的钱都快用光了！

作者: 黄尚练 时间: 2012-11-21 09:33
学习了

作者: 秋玲 时间: 2012-11-21 09:34
求知之心，你懂的

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