抵押物的占管和处分 - 房地产会计网

抵押物的占管和处分

1.抵押物的占管

一般而言，抵押物的占管方式有两种：抵押权人占管方式和抵押人占管方式。房地产商品的特性决定了房地产只能由抵押人占管，抵押权人保管房地产的产权证书及其他证明文件。未经抵押权人同意不得以任何方式或理由将房地产交由他人占管。抵押人在占管期间应维护已作抵押的房地产的安全和完整，并随时接受对方的监督和检查。抵押人未征得抵押权人书面同意，不得擅自将抵押物出租、变卖、拆除、赠与、改建，不得改变其性质。

己作抵押的房地产在抵押期间内发生继承。遗赠时，继承人、受遗赠人应书面告知抵押权人。

2.抵押物的处分

抵押物的处分，是房地产抵押权实现的最高形式，有下列情况之一的抵押权人有权向有关部门申请处分抵押物：

（1）抵押人未依约履行债务的，即合同期满后未还清贷款本息的；

（2）抵押人死亡或被宣告死亡或失踪而又元人代其履行债务的；

（3）抵押人的继承权或受遗赠人代管人拒不履行债务的；

（4）抵押人被宣告解散或破产的。

抵押权人可以申请下列方式之一处分抵押物：

（1）申请当地房地产市场公开拍卖；

（2）委托房地产交易市场出售；

（3）经过当地房地产管理部门同意的其他适当方式。不论采取何种方式，均应按照当地有关规章办理。

抵押房地产处分所得价款的分配原则和分配顺序是：

（1）支付处分抵押物的费用；

（2）扣除抵押物应交税费；

（3）偿还抵押权人的债权本金、利息以及违约金；

（4）所剩余部分退还抵押人。按照《企业破产法》规定，抵押物不属于破产财产，但抵押物处分价款超过偿还额的剩余部分属于破产财产；抵押物处分价款不足偿还贷款部分，作为破产债权依照破产程序受偿。