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标题: “城中村”改造账务及税务处理浅析 [打印本页]

作者: 南山 时间: 2012-10-22 15:02
标题: “城中村”改造账务及税务处理浅析
经过几年的“城中村”改造的房地产项目工作，除了头晕就是头胀，这项工作的复杂和繁琐以及涉税的混乱，让人预料不及，也是无法理顺头绪，现就“城中村”改造项目中涉及的账务及税务处理进行浅析，以便大家相互探讨和学习，因为今天才开始写，且篇幅有点大，不能一次上传，请大家谅解

作者: 南山 时间: 2012-10-22 15:04
本帖最后由南山于 2012-10-23 10:43 编辑

随着中国城市化进程的不断加剧，房地产开发拆迁安置亦成为加强推进城镇一体化建设的一种主要手段；就目前房地产开发建设中涉及到“城中村”改造的项目可谓是郁郁葱葱，不可胜数。但涉及到“城中村”改造工程中所涉及到的税收政策和账务处理却比较模糊，加上有些地方的税收机关人员胡乱解释和应用政策，使得房地产财务人员更是无所适从，本文主要从城中村改造中涉及到的账务及税务问题进行浅见的分析，以便大家探讨和学习。

一．“城中村”改造项目的拆迁补偿形式

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条　被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
　　一般来讲，如果房地产企业选择货币补偿方式，该项支出可以作为拆迁补偿费直接计入开发成本中的土地成本，这样的补偿形式对财务人员来说最为简单和方便，也最容易操作，不过就目前的已操作的拆迁项目中，这种拆迁补偿形式较少的存在。

对于实物补偿即房屋产权调换又分为就地安置和异地安置两种情况，也就是通常所说的“拆一还一”，即：开发商以异地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权的一种实物补偿形式。

所谓就地安置是指，通过拆迁安置，把地块上原有旧房拆掉，就地根据城市规划的要求重新建设，并用新建住房安置地块上原有居民，余下地块进行商品房开发，从而达到盈利的目标。

当然，开发商也可以采取异地安置的方式对原有居民进行拆迁。在此过程中将涉及到诸多涉税事项，如何处理拆迁安置过程中产生的涉税事项一直以来都是税企双方争论不休而又棘手的难点问题。

拆迁补偿方式各有利弊，简单说明如下：

货币补偿的优点：货币补偿操作简单，且一次性了断，不会产生延长过渡期限，被拆迁人不能按时回迁等后续问题；
      货币补偿的缺点：前期动迁投资太大，占用资金较多，进而可能导致资金压力过大。
      回迁的优点：前期相对货币补偿投资少；如利用好政策，可以一边安置一边开发，进而减少资金过于集中，加快资金的流动和周转。
      回迁的缺点较为明显，就是账务处理和涉税问题较为复杂，假如没有认清纳税事项，就无法规避涉税风险，操作不慎，特别是在税务工作者对税收政策把控不到位，进而乱用税收政策的情况下，我们可能会被动多纳税。

作者: 清远 时间: 2012-10-22 17:29
谢谢楼主无私分享！

作者: 南山 时间: 2012-10-22 17:33
拆迁补偿方式各有利弊，简单说明如下：
货币补偿的优点：货币补偿操作简单，且一次性了断，不会产生延长过渡期限，被拆迁人不能按时回迁等后续问题；
   货币补偿的缺点：前期动迁投资太大，占用资金较多，进而可能导致资金压力过大。
   回迁的优点：前期相对货币补偿投资少；如利用好政策，可以一边安置一边开发，进而减少资金过于集中，加快资金的流动和周转。
   回迁的缺点较为明显，就是账务处理和涉税问题较为复杂，假如没有认清纳税事项，就无法规避涉税风险，操作不慎，特别是在税务工作者的认识不清楚的鼓动下和诱导下，我们可能会被动多纳税。

作者: 木林森CXJ 时间: 2012-10-22 18:48
先谢谢了

作者: 木林森CXJ 时间: 2012-10-22 18:49
能不能下载

作者: 燕岛秋湖 时间: 2012-10-22 18:50
感谢楼主的无私分享！

作者: 日升 时间: 2012-10-22 22:12
学习了，可以参考下。

作者: 风竹 时间: 2012-10-23 08:56
内容呢？

作者: 南山 时间: 2012-10-23 10:45
本帖最后由南山于 2012-10-23 10:47 编辑

   随着中国城市化进程的不断加剧，房地产开发拆迁安置亦成为加强推进城镇一体化建设的一种主要手段；就目前房地产开发建设中涉及到“城中村”改造的项目可谓是郁郁葱葱，不可胜数。但涉及到“城中村”改造工程中所涉及到的税收政策和账务处理却比较模糊，加上有些地方的税收机关人员胡乱解释和应用政策，使得房地产财务人员更是无所适从，本文主要从城中村改造中涉及到的账务及税务问题进行浅见的分析，以便大家探讨和学习。
一．“城中村”改造项目的拆迁补偿形式
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条　被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
　　一般来讲，如果房地产企业选择货币补偿方式，该项支出可以作为拆迁补偿费直接计入开发成本中的土地成本，这样的补偿形式对财务人员来说最为简单和方便，也最容易操作，不过就目前的已操作的拆迁项目中，这种拆迁补偿形式较少的存在。
对于实物补偿即房屋产权调换又分为就地安置和异地安置两种情况，也就是通常所说的“拆一还一”，即：开发商以异地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权的一种实物补偿形式。
所谓就地安置是指，通过拆迁安置，把地块上原有旧房拆掉，就地根据城市规划的要求重新建设，并用新建住房安置地块上原有居民，余下地块进行商品房开发，从而达到盈利的目标。
当然，开发商也可以采取异地安置的方式对原有居民进行拆迁。在此过程中将涉及到诸多涉税事项，如何处理拆迁安置过程中产生的涉税事项一直以来都是税企双方争论不休而又棘手的难点问题。
拆迁补偿方式各有利弊，简单说明如下：
货币补偿的优点：货币补偿操作简单，且一次性了断，不会产生延长过渡期限，被拆迁人不能按时回迁等后续问题；
   货币补偿的缺点：前期动迁投资太大，占用资金较多，进而可能导致资金压力过大。
   回迁的优点：前期相对货币补偿投资少；如利用好政策，可以一边安置一边开发，进而减少资金过于集中流出，加快资金的流动和周转。
   回迁的缺点较为明显，就是账务处理和涉税问题较为复杂，假如没有认清纳税事项，就无法规避涉税风险，操作不慎，特别是在税务工作者对税收政策把控不到位，进而乱用税收政策的情况下，我们可能会被动多纳税。

作者: 南山 时间: 2012-10-23 16:17
第二节．拆迁项目立项前期的财务工作
这项工作是预算出拆迁安置成本费用工作，详细列支拆迁成本及安置成本，目的是让公司决策层有一个对整体项目成本的经济指标有一个较为明确的概念，这是其一；其二是涉税的问题先行着重提及，因为一般的“城中村”改造安置住宅涉及到的税与正常开发项目所涉及到税目一样多，多的会让老板都不相信，实际上多的有时间连我们自己都不敢相信了，这里一定要给与上层领导说明清楚，要不项目开始后，“凭空多出来巨大的税收支出”会让老板头晕，毕竟他懂得的税务比你要少得多，但会吵架你要多的多；其三也是要提醒，向政府要政策，所涉及的其他政策不要管理，与财务有关的就可能存在两个，一个是土地出让金的返还，一个是税收的返还，个人认为提醒一下为好，工作的谈判的问题是上层领导去协调，数据的问题只是由我们来测算而已。

作者: 南山 时间: 2012-10-23 16:18
第三节．动迁前及动迁中所涉及到的账务及税收问题
在这个阶段中涉及到的账务处理和税收支付较为少或者说较为简单，但并不是说就没有了重要的工作，其实大量的工作是应该由我们财务人员注意和统计的，因为以后涉及到税收的时候，我们要提供有理有利的证据是从这个阶段获取的。
现在我们来讲解一下拆迁前财务人员应该注意的事项

作者: 任克部 时间: 2012-10-23 17:21
我们感谢楼主的无私分享！

作者: 红花.郎 时间: 2012-10-23 17:28
感谢楼主的无私分享！

作者: 南山 时间: 2012-10-24 09:24
第一：土地使用税的问题
这个问题又要分开来说
首先．不缴纳的情况
1.土地所有权不隶属开发公司的情况，这种情况下，税务机关没有理由和依据来让房地产开发公司缴纳此项税款。
这种情况的出现相对来说几率不为太大，现我们来分析一下这种情况存在的几率不大的原因。
第一，拆迁工作是以政府作为拆迁主体，看看地方政府的所有拆迁的管理条例，我们不难发现，都是一些伟大的口号，一些伟大的目标………,但基本上看不到政府的作为行为,我们也不要过多埋怨政府,他们本来就是既得利益机构,能在管理条例中写一点对企业有利的方面就很是不错了,不要指望他们出力出钱帮助开发企业进行这项利国利民的伟大工程,所以拆迁安置的资金应该全部由开发企业买单.
既然所有的拆迁安置的资金是由开发企业买单,那一般的老板都要好好考虑一下,毕竟这不是几元钱就可以办好的事情,办理不好,大不了扔了几元钱伤心几天,然,这项拆迁安置工程动辄上千万上亿或者更多,如果等全部扔完了而没有结果,估计到那时间,老板连跳楼都实现不了了,直接晕过去了.

作者: 南山 时间: 2012-10-24 11:27
为了不实现晕过去的目标,一般老板的操作是应该先定心丸,就是先行把土地使用权拿到,这样的操作目的,就是有可能不会全晕,最多晕一半.
其次.缴纳的情况
上面已经分析不缴纳的情况,然后顺便说出来了要缴纳的情况.现说明一下缴纳的依据.
财税[2006]186号《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》第二条关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间规定:
　　以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税.
那意思就是说,从《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起,次月就应该开始缴纳土地使用税.这样来看,国家对我们企业还真的是给予了不到一个月的优惠照顾,其实上房地产企业在这一项税收支付上可能损失大了,尤其对拆迁安置项目的房地产开发来说.

作者: 四十五楼 时间: 2012-12-4 16:52
支持一下，写得不错，继续！

作者: 水云间海心 时间: 2012-12-27 15:55
下面还有没有内容了？期待

作者: 大鹏展翅 时间: 2013-1-5 15:51
不错的内容，后边应该还有内容吗

作者: climbqwj 时间: 2013-1-6 10:37
学习了，谢谢楼主！

作者: 大鹏展翅 时间: 2013-1-11 15:01
谢谢楼主分享

作者: 水云间海心 时间: 2013-1-17 13:47
后面的还有吗？

作者: 上中下 时间: 2013-2-25 20:42
期待下文，楼主继续啊~

作者: shgbai 时间: 2013-3-12 13:54
期待楼主的精彩下文，什么时候有啊，楼主！！！！

作者: 南山 时间: 2013-3-26 15:19
本帖最后由南山于 2013-3-26 15:21 编辑

后面应该还有很多,因为这一段时间较为忙碌,且,税务机关时常光临指导工作,为了表示尊重他们的辛苦工作,不得不占用我的时间去浪费.请大家谅解.

作者: 南山 时间: 2013-3-26 15:49
本帖最后由南山于 2013-3-26 15:50 编辑

为什么说要损失可能大,原因其实上很简单;我们拆迁的城中村占用的土地实际上的使用权还没有得到,还有可能永远得不到,虽然从法律上自从《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起,这块土地的使用权就应该隶属房地产开发公司的,但是存在的不可变数因素太多,特别是在我们这个所谓维稳和和谐的大背景下, 拆迁是个敏感的话题，操作好了皆大欢喜,操作不好事与愿违，并会因此导致拆迁工作的完成时间延长甚至被搁置,抛开其他财务成本不说,一二三四以及更多年的时间,就此项土地使用税所形成的金额也会是一个不小的数字.
来举个例子,假定拆迁所占用的土地面积为300亩,土地使用税税率为10元/平方米.年,三年完成拆迁工作,那么就此一项税金应该支出为
300亩*666平方米/亩*10元/平方米.年*3年=600万元
从上面的例子可以看出,这是一个不小的数字,如果年数再多一点,税率再高一点(有的地方税率可以高达30元/平方米.年),那么这个数额会更大.
那么有什么办法来筹划此项税款,个人认为从以下方面进行操作:

作者: 南山 时间: 2013-3-26 15:51
1. 与地方政府进行协调
现在“城中村”改造安置项目的优惠政策一般都是地方政府制定,上报市级及以上政府核准批复,因此我们要找对协调的目标,才有可能达到我们预期的目的;有的财务人员先行去找税务机关协调,个人认为不合适,他们只是一个监管机构,减免税收的权利不在于他们,而是依据税法和地方政府的法规或者文件;税务机关的承诺一般不可信,缘由是他们没有依据.那么我们就应该与地方政府协调减免此项税款,理由相对来说较多,我就在此不在赘述.
2. 与税务机关进行协调
首先与税务机关协调的前提是要有一定的税法和法规依据.现在的税法或者法规名目太多,有国家税务总局的,财政部的,地方税务局的等等,让我们财务人员无所适从,不知按照谁的执行好,所以说我们要有一个思路,这个思路对所有行业的财务人员都使用,就是找到对我们企业税收有利的法规制度.
《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》中第七条规定, 土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收;以及地方税务机关制定的法规,如《河南省城镇土地使用税实施办法》中第七条, 纳税人实际占用土地面积的确定，以土地管理部门核发的土地使用证书确认的土地占用面积为依据。尚未核发土地使用证书的，由纳税人据实申报占用土地面积，经税务部门核实确定，待核发土地使用证书后，再根据证书确认的占用土地面积予以调整。
其中有两点需要注意,第一点是“纳税人实际占用土地面积的确定”第二点是“土地管理部门核发的土地使用证书确认的土地占用面积为依据”;我们从这两个点与税务机关进行协调.
《国有建设用地使用权出让合同》签订后,一般拆迁工作还没有进行开始(为什么先行签订合同,上面已经阐述),从严格意义上来说,开发企业实际上还没有占也没有用这块土地,缘由是拆迁工作还没有开始,即使开始,也不会短时间完成,再者也可以参考《国有建设用地使用权出让合同》中有一条,土地交付前所要达到的条件,一般要填写上“三通一平”,一来开发公司没有实际占,二来还没有达到交付的条件,所以说,此土地的实际占用的面积是无法确定的.

作者: 南山 时间: 2013-3-26 15:52
本帖最后由南山于 2013-3-26 15:57 编辑

实际上,上述的原因就已经可以说明了问题,现补充一下第二个“土地管理部门核发的土地使用证书确认的土地占用面积为依据”所阐述的理由;就目前笔者接触的“城中村”改造项目,土地证的办理是以拆迁进度为依据,一般不会先行给房地产开发公司办理出来土地证(被拆迁占用),办理不出来土地证怎么去依据.没有依据怎么可能去缴纳税款.

再写一点,可能有的财务人员提出来《办法》中有一句“尚未核发土地使用证书的，由纳税人据实申报占用土地面积”,这个我想还是提醒一下财务人员,我们是去与税务机关协调的,协调的目的是少缴纳税款,我们自己总不能提出来对企业不利的地方给税务机关协调吧.

作者: sam403 时间: 2013-3-26 15:55
学习一下。。

作者: 南山 时间: 2013-3-27 14:06
二:拆迁中的财务工作及注意的问题
1. 统计工作
为了做好这项工作,首先我们要认真的对《房屋拆迁补偿协议》进行研究,注意《协议》中涉及到应统计数据,进而做一个详尽的拆迁明细表,以便我们在拆迁过程中,按照《协议》中规定进行收付的账务处理.
下面我们来讲解一下需要做的统计工作
   根据各地方制定出来的《房屋拆迁补偿协议》，内容都是大同小异,财务所要统计主要内容包括如下几个方面:
首先是被拆房屋建筑面积统计
   合同一般对被拆除房屋的建筑面积罗列的比较详细,因为这一块是协议中最重要的部分,主要包括合法建筑面积和非合法建筑面积,一般情况下,合法的建筑面积是要进行产权调换,具体的调换方法,按照协议规定.财务人员主要工作是把被拆除房屋建筑面积进行详尽统计,因为以后这个数据要与安置区的建筑面积相比较,以来判定是否超面积进行安置,一般是不会超面积,拆迁的面积一定会大于安置面积,因为设定的安置条款所限制.
   因为各地方制定出来的《房屋拆迁补偿协议》内容不尽相同,对合法建筑面积和非合法建筑面积的界定也不相同,在此不做进一步的详述.
   其次是房屋差价的统计工作
《协议》中一般已经把拆迁中房屋的补偿差价列示,财务人员的工作就是按照协议规定把所有的差价详尽统计出来,以备进行账务处理.
  最后是其他统计工作
  包括附属物补偿费、临时安置补助费、搬迁补助费、停产停业损失费、搬迁奖励费等统计工作,具体的统计依据以《协议》中的规定为准.

作者: nkk777 时间: 2013-9-7 17:10
写得不错！

作者: 白云蓝天 时间: 2014-3-7 14:53

写得不错！

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