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标题: 房地产开发业务主要会计核算与税收处理 [打印本页]

作者: 阿斯兰 时间: 2012-10-17 13:04
标题: 房地产开发业务主要会计核算与税收处理

房地产开发业务主要会计核算与税收处理

第一节概述

房地产又称为不动产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益，具有位置固定、不可移动、使用长期、个别性等特征。

房地产开发是根据国民经济计划、土地利用计划和城市建设总体规划，对一个开发区域内基础设施、民用住宅、工业通用厂房、商业网点、办公楼等实行统一规划设计、统一征地拆迁、统一组织兴建，以取得房地产开发的经济效益、社会效益和环境效益的最佳结合，为城市的未来发展提供有效的物质技术基础。

房地产业被称为国民经济的晴雨表和风向标，与国民经济的发展密切相关。近十多年来，房地产业已经成为国民经济增长的支柱业和基础产业，其贡献的所得税、土地增值税、营业税等税收收入已成为我国税收收入的重要组成部分。

一．房地产是一个特殊的生产产品，它具有以下一些特点：

· 房地产商品的地域性与单一性。房地产最突出的特点是与土地相联，以土地为依托，具有固定性、区域性。因此房地产的交易只是产权的交易，而不会出现房地产的流动交易。由于这一特点，使房地产又具有了单一性的特点，因为在同一块土地上只能建一栋房屋，且会在较长时间内存在。同样的设计图纸，由于建在了不同的地理位置上，房屋就具有了不同的价值。即使建在了同一位置上，由于不同的楼层和朝向，房屋的价值也有所不同。

· 房地产商品的双重性与风险性。与一般的消费品比较，房地产不仅可用于消费，自家居住，同时也可以作为投资品，通过出租房屋或出售房屋，收取租金或赚取买卖的差价。因此它具有保值、增值的功能。但是投资与风险同在，房地产商品的单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量的开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境，不但自身受到影响，而且会导致银行的金融危机，甚至会引起经济的萧条。

· 房地产商品的不可替代性。按照西方经济学的理论，一种商品价格的变动会受到与其相关的商品价格变动的影响。相关商品分为互补商品和替代商品两类。而房地产商品由于其与土地相连，不可流动，决定了它几乎不存在可替代的商品。

· 资金密集型与对金融资金的依赖性。房地产开发经营从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成，具有建设周期长，资金需求量大，投资回收期长，资金运行连续性强，最终商品价值大的特点。这就决定了房地产业的发展，无论是房地产的投资者还是购买者，都需要金融机构的强有力的支持。

· 房地产价格确定的多因素性。房地产价格主要是由房地产建造的成本和市场的供给与需求决定的。一般商品的需求会受到人口数量和人口结构、消费者收入水平以及社会收入分配的均等化程度、消费者偏好或社会消费风尚等因素的影响。这些因素也影响房地产价格。但由于房地产业的特征所决定，房地产价格还会受出租房屋的租金、金融市场的利率、对未来房地产价格变化的预期、房屋周边的环境以及政府对房地产业的宏观调控政策等多种因素的影响。

· 房地产市场竞争的不完全性。一般意义的完全竞争市场需要具备以下条件：一是市场信息较充分；二是商品同质，可以互相替代；三是买卖双方自由进出，交易数量众多；四是完全开放。而房地产市场恰恰不具备上述四个条件。

二．房地产开发行业已成为我国国民经济的支柱产业之一

房地产开发行业的迅猛发展，目前不仅已成为我国国民经济的支柱产业之一，同时也是国家税收收入的一项重要来源。根据近期国家有关数据统计，房地产开发不论是在国民经济发展期中，还是在经济衰退前，国民经济增速12%，房地产直接和间接贡献是3%以上，也有数据表明，有些地方土地出让金收入和房地产税收收入已占地方财政收入少则30%、多则50%，甚至所占比例还更多。、

下面仅以普通多层商品住宅为例（别墅、高层住宅、商铺除外），阐明各种税收、规费、成本、利润所占比例如下：

1、国家财政所得总共占46.5%，其中土地是大头，平均占比高达29.5%（含契税、土地闲置费、测量费、登记费、手续费等）；各种税金约占11.5%（包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地使用税、土地增值税、印花税、车船使用税、房产税、企业所得税、人防建设资金、防洪保安基金、残疾人就业保障金等）;另外就是各项建设规费约占5.5%（其中城市建设配套费、人防费是大头，共计十七项收费）。

2、房屋开发成本约占46%，其中房屋土建及水电安装成本占27.5%，（如淮安市多层框架并带半地下车库目前建筑成本平均为1168元/平方米，而商品房平均售价4250元/平方米的）；基础设施及公共配套设施等占5.5%；开发间接费用约占1.2%;其他开发费用占11.8%（包括管理费用约占2.5%、销售及广告、宣传费用约占5.5%、贷款利息支出约占3.8%）。

3、开发商的利润约占7.5%左右。这一水平也基本上符合当前国际国内特别是我市的实际水平。因为世界房地产市场的利润率也仅为5%-7%，国家税务总局企业所得税税源报表统计数据测算中各行业利润率测算结果也曾公布过房地产企业利润率为6%,另外，现在物价部门对经济适用房、中低价商品房、征地拆迁安置房（只允许开发商利润水平必须控制在3%以内）。普通住宅商品房实行“政府指导价”管理，把开发商的销售利润率严格控制在规定的幅度内，因此，房地产企业要想获取过高利润率的可能性极其有限。

第二节房地产开发企业会计科目的设置及运用

作者: twj3 时间: 2012-10-17 13:05
学习学习

作者: shun_mail 时间: 2012-10-17 13:15
来学习一下下,希望楼主不要收钱

作者: billyx 时间: 2012-10-17 13:25
很感谢你发这么好的帖子

作者: yanhello 时间: 2012-10-17 13:30
学习学习

作者: 604683056 时间: 2012-10-17 13:31
不错的帖子

作者: 柳之 时间: 2012-10-17 13:36
本帖最后由柳之于 2012-10-17 13:40 编辑

要看看以后的内容。这种方法好，一半内容、一半遮掩，怎么设置的？

作者: Fighting 时间: 2012-10-17 13:53
我看不错噢谢谢楼主！

作者: 王邓是老大 时间: 2012-10-17 14:09
回复看看

作者: 念}。 时间: 2012-10-17 14:11
我也急需学习啊

作者: 尹阿琛 时间: 2012-10-17 14:11
迫切的需要学习。。。

作者: 念}。 时间: 2012-10-17 14:12
急需学习

作者: mina75 时间: 2012-10-17 14:14
学习一下

作者: 怀传 时间: 2012-10-17 14:38
回复，学习。

作者: zy5793990 时间: 2012-10-17 14:43
好帖子，学习下

作者: zy5793990 时间: 2012-10-17 14:46

zy5793990 发表于 2012-10-17 14:43
好帖子，学习下

为什么不能免费？

作者: 杨柳堆烟 时间: 2012-10-17 14:47
很全面

作者: 522411249 时间: 2012-10-17 14:52
学习学习

作者: love向日葵 时间: 2012-10-17 15:02
感谢楼主的分享！

作者: 闷闷不乐为哪般 时间: 2012-10-17 15:10
总是有好的东西分享，认真学习了

作者: 江河水 时间: 2012-10-17 15:26
学习下，补充下相关房产会计方面的知识。

作者: lpj021284 时间: 2012-10-17 15:31
好好学习天天向上

作者: 李小皮 时间: 2012-10-17 15:49
学习一下下

作者: 相识 时间: 2012-10-17 15:49
来学习

作者: 李小皮 时间: 2012-10-17 15:50
楼主太坑人了，您发布的资料没什么价值！

作者: 李小皮 时间: 2012-10-17 15:50
看不懂说的都是些什么。

作者: 李小皮 时间: 2012-10-17 15:52
既然你诚信诚意的推荐了，那我就看看吧！

作者: 李小皮 时间: 2012-10-17 15:53
这个帖子不错，大家快来顶起来！

作者: 李小皮 时间: 2012-10-17 15:57
楼主太有才了，膜拜中……

作者: 李小皮 时间: 2012-10-17 16:00
既然你诚信诚意的推荐了，那我就看看吧！

作者: 李小皮 时间: 2012-10-17 16:05
楼主很专业，写得很好！

作者: 李小皮 时间: 2012-10-17 16:07
楼主太有才了，膜拜中……

作者: 小肉丸子 时间: 2012-10-17 16:09
迫切需要学习

作者: 向日葵 时间: 2012-10-17 17:09
学习一下

作者: 191168676 时间: 2012-10-17 17:10
学习学习

作者: 红花.郎 时间: 2012-10-17 17:14
这东西我收了！谢谢楼主！

作者: chen-6303 时间: 2012-10-17 17:15
学习学习，增长知识、

作者: 康乐果果 时间: 2012-10-17 18:05
来学习滴，呵呵。。。

作者: 柯疯子 时间: 2012-10-17 18:14
我也急需学习啊
出自房地产会计网www.fdckj.com，原文地址：http://www.fdckj.com/thread-55804-1-1.html

作者: 柯疯子 时间: 2012-10-17 18:14
我也学习啊

作者: 流年止步 时间: 2012-10-17 19:46
感谢楼主的无私分享！

作者: lhk777 时间: 2012-10-17 20:34
好，学习—下。

作者: lzcpa 时间: 2012-10-17 21:06
内容很详细啊

作者: 凤凰的愤怒 时间: 2012-10-17 21:45
这是振奋的的啊

作者: lfsz 时间: 2012-10-17 22:24
为何一直隐藏内容呀？

作者: 茶心如禅 时间: 2012-10-18 06:31
具体想学一下

作者: 海蛎子 时间: 2012-10-18 08:39
感谢楼主的无私分享！

作者: huangningoo 时间: 2012-10-18 09:07
不错的文章

作者: 图兰朵 时间: 2012-10-18 09:09
这个帖子不错，大家快来顶起来！

作者: cc15923373067 时间: 2012-10-18 09:12
刚进入这个行业，多学习

作者: huangzhn 时间: 2012-10-18 10:25
我来学习了

作者: LFJLXY 时间: 2012-10-18 10:42
实在，好好学习

作者: memejiu8 时间: 2012-10-18 11:08
学习帖

作者: memejiu8 时间: 2012-10-18 11:09
学习学习

作者: btz03 时间: 2012-10-18 13:59
感谢楼主，学习学习

作者: 为注会努力 时间: 2012-10-18 15:15
好资料一期分享一下啊

作者: 盘古血脉 时间: 2012-10-18 16:54
学习学习

作者: 拙火瑜伽 时间: 2012-10-19 14:02
希望好好学习

作者: cxp6893 时间: 2012-10-19 14:02
看看，学习进步

作者: cxp6893 时间: 2012-10-19 14:09
谢谢楼主的无私分享

作者: sdq1023 时间: 2012-10-19 15:39
学习学习

作者: 别了温哥华 时间: 2012-10-19 16:35
学习一下

作者: 海中金 时间: 2012-10-19 16:36
好，好，学习一下

作者: 别了温哥华 时间: 2012-10-19 16:37
学习一下

作者: zgshtyy 时间: 2012-10-19 16:45
我也急需学习啊
出自房地产会计网www.fdckj.com，原文地址：http://www.fdckj.com/thread-55804-1-1.html

作者: 别了温哥华 时间: 2012-10-19 16:52
学习一下

作者: hkswn 时间: 2012-10-19 17:03
感谢免费的分享，学习中。

作者: hkswn 时间: 2012-10-19 17:05
为什么我回复了，也看不到全部内容啊？

作者: 付建辉 时间: 2012-10-19 17:39
学习一下，谢谢

作者: ☆.怡.★. 时间: 2012-10-19 21:40
学习中，实践中。

作者: ☆.怡.★. 时间: 2012-10-19 21:41
钱不够，看不了啊。还得多回贴呀

作者: ☆.怡.★. 时间: 2012-10-19 21:42
无法下载，5555555555555

作者: babelovejj 时间: 2012-10-19 22:28
好帖让我看

作者: 鞋带 时间: 2012-10-20 08:18
好东西

作者: boyanjushi 时间: 2012-10-20 08:23
这真是精典呀!多谢楼主的分享!希望楼主有更多的好东东拿出来让大家分享。支持中……

作者: boyanjushi 时间: 2012-10-20 08:25
哇，下载需要8本位币呀!噫……

作者: xdkj-tsj 时间: 2012-10-20 11:02
这个帖子不错，大家快来顶起来！

作者: 月亮湾. 时间: 2012-10-20 15:29
房地产开发业务主要会计核算与税收处理
出自房地产会计网www.fdckj.com，原文地址：http://www.fdckj.com/thread-55804-1-1.html

作者: liujunfang20 时间: 2012-10-20 19:20
很好~要学学学学

作者: 番茄鱼 时间: 2012-10-21 17:34
很感谢你发这么好的帖子

作者: effort 时间: 2012-10-21 20:34
楼主很专业，写得很好！

作者: flh2379 时间: 2012-10-21 22:52

谢谢了

作者: zgshtyy 时间: 2012-10-22 08:34
要看看以后的内容。这种方法好，一半内容、一半遮掩，怎么设置的？
出自房地产会计网www.fdckj.com，原文地址：http://www.fdckj.com/thread-55804-1-1.html

作者: hyukrenping 时间: 2012-10-22 09:26
这个帖子不错，大家快来顶起来！

作者: hyukrenping 时间: 2012-10-22 09:28
楼主太有才了，膜拜中……

作者: haier163 时间: 2012-10-22 09:33
学习了，学习！！！！！！！！！！！！

作者: 木林森CXJ 时间: 2012-10-22 12:37
学习下哈

作者: fhjt2010 时间: 2012-10-22 14:29
先回复后学习

作者: 晓加 时间: 2012-10-22 14:35
haoaaaaaaaa

作者: 因之美化妆棉 时间: 2012-10-22 16:14
好好学习天天向上

作者: panguifu 时间: 2012-10-22 16:22
恢复了，看看学习了。哈哈

作者: panguifu 时间: 2012-10-22 16:23
这个帖子不错，大家快来顶起来！

作者: FG974323 时间: 2012-10-22 22:19
很详细,学到不少东西.

作者: yellowrain 时间: 2012-10-22 22:38
好资料

作者: rakehell78 时间: 2012-10-23 09:34
学习一下......

作者: 天涯1250 时间: 2012-10-23 09:54
看起来不错，学习。。。

作者: victoria 时间: 2012-10-23 10:06
我看不错噢谢谢楼主！

作者: victoria 时间: 2012-10-23 10:36
我看不错噢谢谢楼主！

作者: 风摇 时间: 2012-10-23 15:55
学习光荣

作者: 风摇 时间: 2012-10-23 15:56
学习光荣

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