销售定价与土地增值税 - 房地产会计网

《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额的20%的，应就其全部增值额按规定纳税。

　　纳税人应设法享受免税的税收优惠。现假定，某房地产开发的商品房销售价格为a，营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加为3%，除销售税金及附加外的扣除项目金额为b，则全部扣除项目金额为：

　　b+5%a（1+7%+3%）=b+5.5%a

　　要享受免税的税收优惠，增值率必须小于20%，得出：

　　[a-（b+5.5%a）]/（b+5.5%a）<20%

　　解以上不等式可知，a<1.2848b，即纳税人想要享受免征土地增值税的优惠，其销售额不能超过除销售税金及附加以外的扣除项目金额的1. 2848倍，否则将全额征税。

　　从上述推理可知，当a=1.2848b时，增值率刚好为20%.当增值率略高于20%时，应适用“增值率为50%以下，税率为30%”的规定。假定售价提高到a+x（即1.2848b+x），相应的销售税金及附加提高了5.5%x，则：

　　允许扣除项目金额=b+5.5%a+5.5%x

　　=b+7 .0664%b+5.5%x =107.0664%b+5.5%x增值额=1.2848b+x-（107.0664%b+5.5%x）

　　=21.4136%b+94.5%x应纳土地增值税=（21.4136%b+94.5%x）30% =6.42408%b+28.35%x

　　若纳税人欲通过提高售价达到增加收益，就必须使x>6.42408%b+28.35%x，即x>0.0897b.这就是说，如果想通过提高售价取得更大的收益，就必须使价格超过除销售税金及附加以外的扣除项目金额的1.3745倍（即1.2848+0.0897）。

　　从上面分析可知，纳税人在销售房地产时售价的确定应遵循的规律是，当除销售税金及附加后的扣除项目金额为b时，将售价定为1.2848b是该纳税人可以享受免税优惠的最高价位。这一价格既可享受免税又可获得较大的收益，如果售价低于该价位，虽也能享受免税，却只能获取较低的收益，如欲提高售价，则必须使价格高于1.3745b，否则价格提高带来的收益将不足以弥补价格提高所增加的税收负担。当税率将从30%跃升到40%时，也可依此类推，从而得出每一档税率起征点的最佳价格的确定标准。