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标题: 房地产行业成本核算问题探讨 [打印本页]

作者: 许仙 时间: 2012-10-8 12:43
标题: 房地产行业成本核算问题探讨

一、房地产行业成本核算中存在的问题

房地产行业的核算并不复杂，但由于企业管理水平和会计人员水平的原因，一些房地产公司成本核算不遵循财政部及上海市的政策规定，致使财务指标扭曲，成本不实，企业财务状况及经营成果无从体现。具体表现为：

1、成本对象设立的随意性。成片开发的小区应根据合同或同时开工的工程名称在“开发成本”科目下设不同的成本对象。但有的小区却往往将原应归属同一工程的项目分成多个对象。

2、动迁差价调房的补偿收入直接冲减动迁成本。动迁房的补差数应冲减用于动迁的房源成本，不能直接冲减动迁成本，补差收入应补交营业税金及附加。

3、成本不进行分配或随意分配。用于动迁的商品房成本不根据实际去向和用途转出；在同一笔费用用于支付不同成本对象时，相关部门有时根本不作任何分配。凡此，都造成成本严重不实。

4、实物与帐面成本结转不一致。在外购或自建动迁用房、商品房内部调拨或转自用以及商品房的销售上，没有一套规范的业务操作规程，致使帐面和实物数量严重不符。

5、成本末打足。就房地产行业而言，成本未打足的原因有：（1）因不能及时取得发票，应计入而未入的成本。承包单位因开出发票就须缴纳营业税金及附加以及所得税，故而对工程己经结束而发包方不能及时支付款项的，就不开出发票。对此，房地产公司就难以及时进行成本核算，造成成本低于实际数以（2）公建配套设施不按预算计提。按规定，非有偿转让的公建配套设施，建设规模大的，可按建筑面积或投资比率预提，而有的公司则人为少提或不提。

6、不能正确解决在产品向完工产品的结转问题。在产品向完工产品结转的依据为工程的竣工交付。在结转时，首先要审查完工部分工程的单项成本是否全部计入，其次审查公共费用是否足额分摊，如配套设施费用、动迁成本及前期费用的分摊等。

7、结转完工产品时任意预计销售成本或按照内部所谓计划成本结转。由于前述因素的存在，商品房销售时，企业无法得到真实的成本资料，因此一些企业采用所谓计划价格来预计销售成本。这种错误的做法，严重违反了成本必须按实际成本结转的原则。

正确确定房地产企业的成本核算对象是房地产企业经营成果公允表述的基础。一般来说，房地产企业的成本核算对象应结合项目的开发地点、规模、周期、功能设计、结构类型、装修档次、层高等因素确定，而且一个成本核算对象只能计算出一个单位成本，并据以结转销售成本。

对单体开发项目来说，一般以独立编制概算或施工图预算的单项开发项目为成本核算对象。但对开发规模较大，工期较长的项目，尤其是同一项目有不同的功能区，成本核算对象如何确定？实务中存在以项目整体作为成本核算对象，待项目建成后再按一定的标准在各功能区分配的做法。比如，同一项目既有写字楼、又有公寓、裙楼等功能。不同的功能导致其设计不同从而建筑成本相差很大，这种情况下，如果不单独核算各功能区的成本而将项目整体作为成本核算对象，会导致成本在各功能区上的平均化，但各功能区销售价格和租金价格却相差很大，这样便导致成本和收入的不配比，不符合会计上的配比原则。实务中还有一种做法是先将整个项目作为成本核算对象归集各功能区成本，然后根据各功能区的情况估计一个比例来分割不同功能区的成本，即从一个成本核算对象计算出两个或多个单位成本，这种做法一方面会导致会计核算工作量的加大，另一方面，由于分割比例是事后确定的，容易导致企业对各功能区单位成本的人为的调节，不利于保证会计信息的可靠性。较合理的做法是按不同的功能区确定成本核算对象，从一个成本核算对象计算出一个单位成本。这样既能满足会计信息的可靠性要求，又能保证成本和收入的配比。

二、规范并完善成本核算，提高核算水平

（一）正确划分工程项目

由于房地产产品规模大、生产周期长，往往成片分期开发，而且建筑产品是非标准产品，因此在核算时对同一小区内的各工程项目应分别进行核算。为便于成本的分配和分析，本文认为应以竣工区域另设立工程项目的依据，并单独设立须进行共同分配的成本对象。例如甲小区分期成片开发，可将相同时间竣工的区域合并为分工程对象。即甲小区——共同费用、甲小区——A工程、甲小区——B工程……。在同一施工地点、同一结构类型、开竣工时间相同或接近的设立各分项工程；在同一工地上施工的几个预算造价很小的工程，可合并核算，然后按照预算造价比例计算各分工程的实际成本。

作者: LJL51618 时间: 2012-10-8 12:48
先回复

作者: LJL51618 时间: 2012-10-8 12:50
后学习

作者: 海蛎子 时间: 2012-10-8 13:14
感谢楼主的无私分享！

作者: 天之娇 时间: 2012-10-8 13:17
学习了

作者: zgjpyy 时间: 2012-10-8 14:11
谢谢分享

作者: wdz009 时间: 2012-10-8 15:04
谢谢分享！辛苦了！

作者: yanhello 时间: 2012-10-8 15:14
看看到底有什么东西

作者: 冰河之声 时间: 2012-10-8 15:55
感谢楼主的无私分享！

作者: 冰河之声 时间: 2012-10-8 15:56
既然你诚信诚意的推荐了，那我就看看吧！

作者: 渴望学习 时间: 2012-10-8 15:57
谢谢！！

作者: mary0451 时间: 2012-10-8 16:23
感谢楼主

作者: 司马嫣然 时间: 2012-10-8 16:55
正是所需，太感谢了

作者: 河豚鱼 时间: 2012-10-8 18:52
学习学习，努力提高技术

作者: 怀传 时间: 2012-10-8 20:38
学习，学习，再学习。

作者: owenailu 时间: 2012-10-8 21:33
这个帖子不错，大家快来顶起来！

作者: 渴望学习 时间: 2012-10-8 22:23
资料很好，就是版本高了！

作者: 日升 时间: 2012-10-8 22:52
内容很精辟，房地产行业的利益涉及较大，导致问题存在也偏多。

作者: 空心大白菜 时间: 2012-10-8 23:39

学习学习，

作者: Possion 时间: 2012-10-9 09:02
既然你诚信诚意的推荐了，那我就看看吧！

作者: 森晨 时间: 2012-10-9 09:06
回复看看啊。

作者: 张会计 时间: 2012-10-9 09:32
重难点问题，学习

作者: evanlee2101 时间: 2012-10-9 09:41
实用！

作者: 梦呐丽莎 时间: 2012-10-9 09:59
楼主太有才了，膜拜中……

作者: 乄乄倔镪ヽ 时间: 2012-10-10 10:37
先回复后学习！

作者: cdc123 时间: 2012-10-11 09:29
学习下

作者: 渴望学习 时间: 2012-10-11 18:56
楼主，版本太高！！

作者: 朱壹唐 时间: 2012-10-11 23:05
aaaaaaaaaaaa

作者: 壶中天地长 时间: 2012-10-12 14:23
感谢楼主的无私分享！

作者: 水含珠 时间: 2012-10-12 14:28
继续阅读

作者: 雨非雪 时间: 2012-10-12 15:26
正好需要看看，谢谢！

作者: 凤信子 时间: 2012-10-12 16:10
非常想学习一下房地产成本核算

作者: 海蛎子 时间: 2012-10-12 16:23
感谢楼主的无私分享！

作者: ly2003fc 时间: 2012-10-12 16:51
学习一下看看

作者: cenlitong 时间: 2012-10-13 17:30
朋友，大恩不言谢了！

作者: ksw_yf 时间: 2012-10-13 17:38
学习一下，谢谢

作者: Liaohongbing 时间: 2012-10-16 16:01
学习一下

作者: 柒#Яraúl 时间: 2012-10-18 11:15
看看先，谢谢LZ

作者: 柳之 时间: 2012-10-18 12:23
看看后面的内容

作者: 牟琴 时间: 2012-10-18 15:46

谢谢！

作者: 紫月冰凌 时间: 2012-10-19 15:34
学习了

作者: 星波 时间: 2012-10-26 12:00
这个帖子不错，大家快来顶起来！

作者: strat 时间: 2012-10-26 14:53
学习学习

作者: lvjing976 时间: 2012-10-26 16:18
先看下

作者: zgshtyy 时间: 2012-10-27 09:29
既然你诚信诚意的推荐了，那我就看看吧
出自房地产会计网www.fdckj.com，原文地址：http://www.fdckj.com/thread-55566-1-1.html

作者: zgshtyy 时间: 2012-10-27 09:31
还是要本位币，我穷啊，有能发给我的吗？
QQ499917902，先谢了

作者: liliqw 时间: 2012-10-29 16:01
你好，我现在在房产企业做财务，希望能一起探讨

作者: 蕾蕾2011 时间: 2012-11-7 08:58
学习了

作者: chenxiumin 时间: 2012-11-7 16:10
多谢，学习学习

作者: 250094752 时间: 2012-11-7 17:41
正想了解这个呢，正是雪中送炭

作者: 蔡景意 时间: 2012-12-3 16:08

好　　
出自房地产会计网www.fdckj.com，原文地址：http://www.fdckj.com/thread-55566-1-1.html

作者: 王艳婷 时间: 2013-1-15 15:08
谢谢楼主分享

作者: 昏昏昭昭 时间: 2013-3-13 15:31
学习学习。

作者: 河北火山 时间: 2013-3-13 15:54
谢谢楼主分享学习了

作者: tatsuyaling 时间: 2013-3-14 08:25
学习下，谢谢分享

作者: heavenrain22 时间: 2013-3-14 10:25
学习学习

作者: giraffe 时间: 2013-3-14 10:57
谢谢LZ分享

作者: elvendu 时间: 2013-6-27 19:24
谢谢学习。。。

作者: yiyi7758 时间: 2013-9-16 14:45
期望中%……

作者: yiyi7758 时间: 2013-9-16 15:04
再赚一枚金币

作者: lixiaobo 时间: 2013-9-16 15:33
虚心学习

作者: 甜蜜 时间: 2013-9-16 17:22
值得好好学习

作者: 李莉 时间: 2013-9-21 22:25
学习

作者: snowang 时间: 2013-9-22 09:25
先回复

作者: llcjj 时间: 2013-9-22 10:31
不错不错

作者: Possion 时间: 2013-9-22 11:04
感谢楼主的无私分享！

作者: cjx1984 时间: 2014-1-20 09:01
看看怎么样

作者: haier163 时间: 2014-1-20 10:43
学习了，学习了！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！

作者: 错落的黄昏 时间: 2014-1-20 23:50
写的很好

作者: 清风待明月 时间: 2014-1-21 08:50
看看，学习一下

作者: chengyun 时间: 2014-1-21 08:53
你好，这个问题目前最不好搞

作者: 枯叶飘零 时间: 2014-3-7 22:53
嗯,这个内容得看下

作者: 蘑菇蘑菇 时间: 2014-3-13 23:40

真心的求解答

作者: 蘑菇蘑菇 时间: 2014-3-13 23:40
真心的求解答啊

作者: gwj 时间: 2014-3-17 15:06
好好看看

作者: chrischowlin 时间: 2014-6-24 09:17
每天学习，快乐分享

作者: 附庸风雅8 时间: 2014-6-24 16:14
好文章

作者: cwj82316927 时间: 2014-6-25 08:10
成本是关健，必须控制

作者: caoyuesong 时间: 2014-6-25 11:39
学习学习

作者: lyaoyao 时间: 2015-1-7 00:18
谢谢分享！

作者: dz0076079 时间: 2016-2-9 13:11
从事房地产会计，来学习

作者: lzzzks 时间: 2016-11-6 00:06
恒大地产成本资料 [修改]

作者: ahua690 时间: 2016-11-6 22:44
学习中

作者: fujia2006 时间: 2016-11-23 23:58
谢谢楼主

作者: sabr1na 时间: 2017-4-18 21:33
好帖子学习

作者: sabr1na 时间: 2017-4-18 21:33
好帖子，好好学习一下

作者: zh7209 时间: 2017-4-19 08:33
学习学习学习

作者: hui7825 时间: 2017-4-19 16:29
政策问题

作者: 艳雨华扬 时间: 2020-5-27 19:54
谢谢分享

作者: zscts 时间: 2021-8-4 18:20
学习了

作者: zscts 时间: 2021-8-4 18:21
感谢分享！

作者: 幸福的考拉 时间: 2021-12-4 10:24
学习学习

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