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标题: 股权转让规避土地增值税之深度分析 [打印本页]

作者: 阿斯兰 时间: 2012-9-18 16:48
标题: 股权转让规避土地增值税之深度分析

从目前中国境内资产转让和股权转让实务来看，股权转让已成为意图规避土地增值税的通用方法和路径。但是，选择这条路径，并不意味着能绝对规避高额税费，处理不当反而进退维谷。以下是对这一问题的详细分析：

背景和示例：

转让国有土地使用权，应到国土部门属下的土地交易中心办理交易，再在其土地所在土地部门办理土地权属变更登记。中间涉及土地转让的税费，转让金大约每平方米土地30多元；契税，成交价的3%，以及其余零星费用。土地成交价往往金额巨大，随之交易税费一般亦为数不低。为省税费，有的土地交易双方不愿进入土地交易中心进行交易，而是采取转让原土地权利人（公司）股权的方式，到工商局办理股东及法人代表变更登记，通过取得公司100%股权的方式获得土地使用权。

比如，甲将他于3年前以2000万元价格取得的一块土地转让给乙，两人经协商谈妥，甲以1.9亿元的市场公允价格将这47500平方米商住用途的国有土地使用权转让给乙。如以转让土地使用权方式交易，则转让金（费）为150多万元，契税为570万元。该地登记的土地使用权人为某贸易公司。贸易公司在工商局登记的股东为甲与另一人，甲持股权90%，另一人占股权10%，该贸易公司专为取得土地注册成立，没有开展其他业务，经注册会计师审计证实如此。于是，甲与另一股东签名，将贸易公司100%股权转让给乙与乙指定的另一人，并到工商局办理了贸易公司股东变更、章程变更、法人代表变更等手续，乙成为贸易公司股东，从而实际获得土地。

以上这种情况，在法律上，不能视为发生土地使用权转让。贸易公司作为独立法人，有民事活动主体资格，对外独立承担民事责任，享有民事权利，在它内部，无论股东、住所、法人代表、注册资本、经营范围、名称、章程等登记事项发生什么变化，都不影响它在法律上享有的独立人格地位。因此，如土地权利人内部发生变化，只需要到工商局部门办变更登记即可；如名称、住所、法人代表变化，按《土地登记规则》，应到国土部门办理变更登记，但这不属于土地使用权转让，无需缴交转让金、契税等税费。

法律分析：

那么，采用以上做法转让土地岂非很“着数”？事实并非如此！！

首先，受让土地后，乙虽然实际拥有了可供开发的土地，但是当乙进行房地产开发时，却只能将2000万元作为土地成本计入产品，与实际取得土地的成本1.9亿元相比，不能计入成本的差额达1.7亿元。若又按土地增值税最低30%计算，乙将至少缴纳土地增值税：1.7亿元×30%=5100万元，还将增加企业所得应纳税收入（1.7亿元-5100万元）=1.190亿元，如按25%所得税率计，为2975万元。加起来，须至少纳税高达8075万元！

其次，那么，可否以贸易公司名义申请土地评估，增加土地价值为1.9亿元，然后请求税务机关确认此为开发产品的土地成本？这是做不到的。因为，贸易公司发生股权转让时，公司名下土地价值在帐面净值上为2000万元，而乙收购甲对贸易公司所持100%股权时，不论将股权交易价写成多少，土地资产隐含的评估增值1.7亿元在税收上没有确认实现，因此不能按1.9亿元作为计税成本。

再次，那又能否在乙完成了对贸易公司全部股权的收购后，由贸易公司将整体资产转让给乙控股的另一间开发公司，以换取对开发公司的股权？当贸易公司的唯一资产为这块土地，评估价值为1.9亿元，开发公司与贸易公司签订协议，将作价1.9亿元的土地资产整体转让给开发公司，贸易公司只要不收取非股权支付价，就可以不必计算资产视同销售所得1.7亿元的所得税，开发公司也可以按1.9亿元作为计税成本。这样做是合法的，也不是不可以操作。但是，开发公司接受贸易公司整体资产转让后，土地权利要从贸易公司过户到开发公司名下，仍要支付契税（1.9亿元×3%）=570万元和转让金150多万元。贸易公司在收回投资时，将作为资产转让所得体现评估增值额，仍应缴纳企业所得税，如按25%税率计，亦是为数不低！只不过延迟一点交纳而已，意义不大。

因此，以买卖公司股权方式转让土地使用权，实际上并不能节省税费。

目前现状

不过，实际上，商业用地或者住宅用地开发时，很多开发公司实际所应缴纳的土地增值税成本风险都转嫁到了消费者购买的房价上；而工业用地开发时，自己的土地增值税自己来承受，同时依靠企业的财务处理来消化该部税费。

上述措施都逃避不了未来潜伏和未来将要发生的土地增值税等重大缴税科目，只是各有套路而已；而实际上目前暂时通过股权转让，来规避以资产转让形式现实存在的土地税费。总之通俗一句话，现在规避掉重额税费，以后会怎么样，视具体情况而定，总比当前付出现实巨大成本好！这也是很多企业的考量因素，也是目前全国范围内股权转让形式下进土地买卖大行其道的原因。

国家现行规定

作者: 微笑的月亮 时间: 2012-9-18 17:02
感谢楼主的无私分享！

作者: 燕子1992 时间: 2012-9-18 17:08
希望与楼主分享资源。谢谢。

作者: 财务匪兵 时间: 2012-9-18 17:31
大狮子又发精品啊

作者: 海蛎子 时间: 2012-9-18 18:31
感谢楼主的无私分享！

作者: nthzy 时间: 2012-9-18 19:01
感谢楼主分享！

作者: 林家女孩们 时间: 2012-9-18 21:16
学习学习

作者: lj_guo 时间: 2012-9-19 06:55
这是目前行业内的潜规则了

作者: ncwdd 时间: 2012-9-19 08:12
回帖、学习、谢谢楼主。

作者: 鹰击长空 时间: 2012-9-19 08:21
楼主很专业，写得很好！

作者: dhsh98 时间: 2012-9-19 09:08
和我们所处现状一样

作者: h86 时间: 2012-9-19 10:18
很好，还全面！

作者: fstemp 时间: 2012-9-19 11:10
见一次，学习一次

作者: 48238787 时间: 2012-9-19 11:40
再学习一下，快快快！

作者: southcloud123 时间: 2012-9-19 11:45
谢谢楼主无私分享

作者: 海蛎子 时间: 2012-9-19 11:56
继续回复和学习

作者: LJL51618 时间: 2012-9-19 14:48
先回复，后学习

作者: regalhotel 时间: 2012-9-19 17:38
谢谢楼主分享

作者: cobweb 时间: 2012-9-19 18:57
谢谢楼主的分享

作者: 图兰朵 时间: 2012-9-19 21:16
这个帖子不错，大家快来顶起来！

作者: 长兴岛 时间: 2012-9-20 11:36
关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复（国税函〔2000〕687号）

　　广西壮族自治区地方税务局：

　　你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报〔2000〕32 号）收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100 ％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。

现在是不是都要交土增了？

作者: 马艳 时间: 2012-9-20 20:37
学习中，谢谢分享

作者: sunrain128 时间: 2012-9-21 07:31
谢谢了

作者: 小庄385618 时间: 2012-9-21 08:36
学习学习

作者: 壶中天地长 时间: 2012-9-21 14:44
谢谢楼主分享！

作者: gwsjt 时间: 2012-9-22 14:57
谢谢楼主分享

作者: 2396513586 时间: 2012-9-22 15:08
谢谢分享

作者: 2396513586 时间: 2012-9-22 15:17
资料不错，谢谢分享

作者: 伟星 时间: 2012-9-23 17:14
分析得很透析

作者: 逐水草而歌 时间: 2012-9-23 17:39
谢谢分享

作者: 蒋阳光 时间: 2012-9-24 10:17
此贴比较中肯，在实务中经常会遇到

作者: 小花卷的自留地 时间: 2012-9-25 06:55
学习学习

作者: 红花.郎 时间: 2012-9-25 09:58
挺实务性的！

作者: juanlucy 时间: 2012-9-25 14:32
学习一下

作者: ccgksw 时间: 2012-9-25 15:05

感谢楼主的无私分享！

作者: 心在遥远 时间: 2012-9-25 20:50
感谢楼主的无私分享

作者: 青青子吟qq 时间: 2012-9-26 11:47
楼主很专业，写得很好！

作者: 34694515 时间: 2012-9-28 17:46
继续查看，深入学习

作者: windstarsd 时间: 2012-9-30 23:28
果然是高手

作者: 日升 时间: 2012-10-7 21:45
现在税务局2000年687号文，对名义是转让股权实质转让资产已经进行规定，所以要通过转让股权进行转让资产的方式，不能很有效果。

作者: cynic123 时间: 2012-10-7 22:40
非常感谢楼主的分享

作者: 邪见 时间: 2012-10-9 10:12
嗯，很有道理！

作者: 晚霞满天 时间: 2012-10-9 14:29
多谢楼主的无私分享

作者: ani_1974 时间: 2012-10-26 20:11
谢谢分享您的心得

作者: alexlujun 时间: 2012-10-26 20:40
很好的资料谢谢分享

作者: 瓜巴爬 时间: 2012-10-29 15:06
正是最近公司有楼要处理，不知是直接出售还是股权转让好！

作者: zhoude0574 时间: 2012-10-30 10:35
感谢楼主的无私分享

作者: lilacjun 时间: 2012-10-30 11:18
确实有深度！

作者: sanshui7 时间: 2012-10-30 11:21
非常想学习看看

作者: 無聊 时间: 2012-10-30 11:56
感谢楼主分享，正好我们有一个项目要转让

作者: 梁山博 时间: 2012-11-16 16:17
学习,深度够深

作者: drizzle 时间: 2012-12-2 21:01
了解一下

作者: bjmumu 时间: 2012-12-18 21:58
不错，学习中ing

作者: 如雁高飞 时间: 2013-3-5 15:01
谢谢您的劳动成果，受教了。

作者: juventus 时间: 2013-3-10 19:02
学习一下吧

作者: 高圣 时间: 2013-3-20 10:25
很需要这方面的知识，学习一下

作者: 18508522006 时间: 2013-3-20 11:00
学习学习

作者: 522606046 时间: 2013-4-3 16:44
学习学习

作者: 1325467012 时间: 2013-4-3 22:17
真不错

作者: 颠倒黑白 时间: 2013-6-16 19:13
感谢楼主的无私分享！

作者: 62081991cw 时间: 2013-8-1 09:49
天天学习，书到用时方恨少

作者: ken75 时间: 2013-8-2 15:00
学习一下

作者: 小灰 时间: 2013-9-10 17:30
学习学习学iv

作者: 35778828 时间: 2013-9-12 17:50
好东西啊，谢谢了。

作者: rongziyue 时间: 2013-9-12 18:26
谢谢学习

作者: 简单u0 时间: 2013-9-12 22:20
学习一下

作者: 红亮 时间: 2013-9-13 17:58
回复学习

作者: claw 时间: 2013-10-14 15:54
感谢楼主分享

作者: chshcj 时间: 2013-10-21 16:30
学习学习学习

作者: wudaben123 时间: 2013-10-21 21:05
非常好的资料

作者: jyz 时间: 2014-2-8 20:23
有道理

作者: xyh0818 时间: 2014-2-10 22:39
土地增值税好好学习一下

作者: 鸿屹2010 时间: 2014-2-22 14:16
感谢分享

作者: 红亮 时间: 2014-4-19 10:41
学习学习

作者: denningdun 时间: 2014-4-22 14:00
谢谢分享

作者: 朝露19871108 时间: 2014-4-23 22:04
这片写的太精彩了

作者: xixueguoguo 时间: 2014-4-24 16:54
非常有深度的帖子啊

作者: gundamtta 时间: 2014-4-25 09:36
学习学习

作者: 8795277 时间: 2014-4-30 15:49
好好学习

作者: 2734112530 时间: 2015-10-16 16:16
不是吧？省不了？

作者: 17897 时间: 2015-10-21 10:37
学习一下

作者: ctchh666 时间: 2016-9-19 15:08
谢谢分享

作者: 逍遥公子乐无奇 时间: 2016-9-23 07:40
深度学习

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