浅谈房地产企业“甲供材料”的管理与核算 - 房地产会计网

在房地产开发过程中, 材料费用约占工程开发成本的 65%左右（除土地款）。房地产开发公司一般为了确保工程质量, 节约工程成本, 对工程材料常常采用“ 甲供材料 ” 的形式。
所谓“甲供材料”,就是建设方和施工方之间材料供应、管理和核算的一种方法, 即: 房地产开发商在进行施工招投标与施工单位签订施工合同时, 开发方为甲方, 合同中规定该工程项目中所使用的主要材料由甲方（开发方）统一购入, 材料价款的结算按照实际的价格结算 , 数量按照甲方（开发方）调拨给乙方（施工单位）数量结算。
从房地产成本控制和工程管理的角度出发,“甲供材料”管理核算方法的确有其优势, 主要表现在节约材料采购成本和减少支付给施工方材料备料款, 同时保证了工程质量。
虽然从管理和成本的角度来看,“甲供材料” 方法有许多优点, 但是从会计核算和税法的角度来看,“甲供材料”方法的运用却存在不合理之处。
1.“甲供材料”可能存在实物流转与账面流转不一致的情况。致使各个施工单位的材料实际消耗量, 开发单位无法及时掌握。
2.“甲供材料”核算管理工作量较大, 容易出现差错。施工单位在整个工程项目中材料出入库频繁, 需要由材料管理部门填制材料调拨单。财务部根据调拨单的出入库情况登记账册, 该工作消耗了大量人力和物力。由于材料品种繁多, 中间环节多, 很容易出现差错。
3.“甲供材料”管理核算方式不同于以材料抵工程预付款的情况,“甲供材料”实质上是一种销售行为, 因此根据税法的有关规定, 当一项工程中有“甲供材料”时, 就会涉及到缴纳增值税或者营业税的问题。可是在实际操作过程中,“甲供材料”的账务处理只通过往来账户转账抵消应付应收款项, 所以“甲供材料”的核算存在一个税务上的盲点。
4. 施工企业所提供的劳务属于应税劳务, 按照税法的规定应缴纳营业税; 但在实际操作中, 许多企业都是以开出工程结算发票时同时计算税金的。因为,“甲供材料”在实际操作中, 往往为操纵主营业务收入和主营业务成本留有空间, 采用对冲往来账户来抵消材料款和工程款两笔不同交易的方法, 来减少施工单位确认主营业务收入和主营业务成本, 以达到减少计提税收的目的。
为了提高“甲供材料”的管理和核算应从以下几个方面做好工作：
1、考虑到批量采购的价格有折扣的优惠, 对工程所需主要材料实行“甲供材料” 核算管理, 同时必须采取招投标方式进行。材料部门将施工单位每月的实际耗用量编制报表上报财务部; 施工单位每月按工程进度进行工程量结算时, 财务部门按各施工单位材料的实际耗用成本与工程量合并计算, 并要求开具工程款发票, 避免施工单位在计算营业税时有偷逃材料部分营业税的现象。
2、也可以尝试“甲定非甲供”材料的方式, 即材料的收货方可以是施工单位, 材料不直接进入开发单位的工程成本, 而通过对施工单位的工程计价转入工程的成本。材料的消耗进程由施工单位而不是开发单位来记录。这样可以使材料的账面流转和实物流转相一致, 准确确认成本和计算税金。
3、加强“甲供材料”的验收、质量复检工作。为减少环节、提高工效许多房地产企业的“甲供材料”都采取直接入到施工单位仓库的方式，建设单位必须做好验收、检测的监督工作，同时要求工程监理方加强对材料的质量、标准等严格把关。
4、由于“甲供材料”数量大，工程变更也会出现退料、补料等，施工企业管理、核算人员业务能力参差不齐，作量很大, 差错很难避免。必须定期、及时核对“甲供材料”账目，发现错误及时纠正。
5、加强与施工单位的经济合同管理，双方应对工程所用的“甲供材料”的结算标准、提供方式、料款的结算等等，以书面形式明确确定。对“超领”、“超供”等作出明确的结算办法，避免“甲供材料”的结算时的扯皮、纠纷。