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标题: 房地产企业做精装修开发产品的利弊分析 [打印本页]

作者: Q群实录 时间: 2012-9-3 13:26
标题: 房地产企业做精装修开发产品的利弊分析
我单位想做精装修产品，但不清楚里面的利与弊，想请教下各位前辈！最好有文字说明的相关资料。

作者: 柳之 时间: 2012-9-4 14:06
房地产精装修房销售时，可以将装修费单独计算成本

作者: 柳之 时间: 2012-9-4 14:08
营业税和土地增值税是房地产企业交易环节涉及的重要税种，而交易环节的前奏是签订合同。税务筹划的关键是在不减少收入的前提下，通过划定合理的收入项目，降低税率、减少税基，达到降低税负的目的。具体有以下几种技巧：（1）若房地产企业出售的是经过装修的房屋，如果将房屋售价和装修价款一同包括在售房收入中，那么装修价款将无法按照建筑业3%的税率计证营业税，计证土地增值税时装修价款也会成为增值额的一部分。因此，企业应该将房屋售价和装修价款分开核算，分别与购房者签订两份合同，一份是房屋销售合同，另一份是房屋装修合同。在总收入不变的情况下，就房屋销售价款缴纳5%的营业税，就增值额缴纳土地增值税；装修价款属于劳务收入，只需按建筑业3%的税率计证营业税，不需缴纳土地增值税。同时也可以减少购房者应缴纳的契税。（2）若房地产开发企业销售的房屋中包括一些设施，应将能单独计价的部分，如房屋内部的办公设备、电器等，从整个房地产价值中分离出来。与购买者签订一份房屋销售合同，同时再签订一份附属设施的购销合同，降低房屋销售价款，减少应纳营业税和土地增值税。（3）若房地产开发企业与购房者签订设备安装合同，根据现行营业税法，若设备价值作为安装工程产值的，应将设备价款包括在营业额中缴纳营业税。企业可以与接受劳务方协商，由接受劳务方购买设备，只就安装的劳务费用签订合同，这样，企业只需要就劳务费用缴纳3%的营业税。
[例1]某房地产开发企业出售商品房，取得转让产权合同收入4800万元（包括800万元的装修款），除税金之外允许扣除的项目总额为2800万元。则应纳营业税及附加264[4800×5%×(1+3%+7%)]万元，增值额占扣除费用的比率为56.66%[(4800-2800-264)÷(2800+264)=1736÷3064]，应纳土地增值税541.20[1736×40%-3064×5%]万元。税款合计805.20[264+541.20]万元。
如果该企业将商品房的产权转让收入改为4000万元，另签订一份800万元的装修合同，收入总额不变，其他条件也不变。则销售不动产应纳营业税及附加=为220[4000×5%×（1＋7%＋3%）]万元，增值额占扣除项目的比率为32.45% [(4000-2800-220)÷(2800+220)=980÷3020]，应纳土地增值税294(980×30%)万元；建筑装修应纳营业税及附加26.40[800×3%×（1＋7%＋3%）]万元,税款合计540.40(220+294+26.4)万元。可见，同样的收入和成本，通过筹划可以节约税款264.80(805.20-540.40)万元。同时由于购房价款减少，也为购房者节约了一笔契税。

作者: 897940240 时间: 2012-9-5 20:16
2楼回复得很详细，学习了

作者: 付莉辉 时间: 2012-9-6 10:20
真详细，很有用，学习了！

作者: 蝶舞依然 时间: 2012-9-12 13:48
谢谢分享

作者: 无声的铃 时间: 2012-9-27 16:42
学些中

作者: dengwadengwa 时间: 2012-10-4 16:05
2楼的回复值得学习，只是操作上有点麻烦

作者: ksw_yf 时间: 2012-10-13 17:45
2楼的答复不错，操作中有点麻烦，有的客户只认总价款多少，不想签那么多合同

作者: 一杯愁绪 时间: 2012-10-18 14:50
同意楼上的看法

作者: 木林森CXJ 时间: 2012-10-21 13:14
做精装修可以把价格卖上去而且如果装修公司要与开发公司表面不关联实际上是关联企业那你们就赚大了对所得税的税前扣除的业务费等又增加了扣除金额是税务筹划的好例子可以QQ 21552384 私聊

作者: 绿岛 时间: 2012-10-21 19:15
二楼的回复操作比较麻烦正规的企业很难实现，要想签装修合同，首先你的营业执照范围内要有这一项业务才行，你核算的公司是集房地产开发与装饰装修两种业务为一体的公司了，账务处理上也要分开。总之操作性很差

作者: 897940240 时间: 2012-10-24 14:17
学习一下

作者: xzx80 时间: 2012-11-20 17:48

　精装房所用家电、家俱，能否作为土增清算成本项目扣除？

　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法[1995]6号）第七条规定，开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

　　建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

　　《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号）关于土地增值税的扣除项目的规定：房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

　　但是，上述政策也未具体建安费的核算内容。那么，精装房所用的家电、家俱可否作为建筑安装工程费扣除呢？

　　关于印发《建筑安装工程费用项目组成》的通知（建标[2003]206号）规定，建筑安装工程费由直接费、间接费、利润和税金组成。直接费由直接工程费和措施费组成。

　　直接工程费：是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。材料费：是指施工过程中耗费的构成工程实体的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品的费用。

　　根据建标[2003]206号规定，只有构成工程实体的材料费才构成建筑安装工程费的内容。而精装修所用家电、家俱不构成工程实体，不符合土地增值税扣除项目的内容，因此不能作为成本项目扣除。

作者: 春天好 时间: 2012-11-21 11:05
学习了

作者: dlzc 时间: 2012-11-22 12:40
真是学习了。。二楼的已经很清楚了。

作者: wsp_1976 时间: 2012-12-13 11:31

柳之发表于 2012-9-4 14:08
营业税和土地增值税是房地产企业交易环节涉及的重要税种，而交易环节的前奏是签订合同。税务筹划的关键是在 ...

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