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标题: 【40号专题】请土地增值税清算过的人说说具体清算的环节应该注意的问题 [打印本页]

作者: 同同 时间: 2008-7-24 15:04
标题: 【40号专题】请土地增值税清算过的人说说具体清算的环节应该注意的问题
现在全国都在进行土地增值税的清算工作：
1，现在我们讨论一下，我们所有清算的单位中要注意什么，还有税务来查帐的时候他们主要是查哪些？
2，核定征收的情况对我们企业来说又是个什么情况？

作者: 冰雪天使 时间: 2008-7-28 16:50
标题: 现在全国都在进行土地增值现在全国都在进行土地增值税的清算工作税的清算工作
现在全国都在进行土地增值现在全国都在进行土地增值税的清算工作税

作者: xaxa110 时间: 2008-7-29 10:02
你这个提议很好。希望有经验的好心人，多多发表意见

作者: lurj112 时间: 2008-8-5 14:44
标题: 清算
我参加过多次项目的土增清算工作。作为企业首先需要有一个自查，大概知道自己整个项目的具体清算情况怎么样?需要补还是退，一般都是需要补交的。
      税务局进场前都是派某个税务师事务所或者公司自己请一个税务认可的税务师事务所做清算鉴证业务。鉴证过程中，税务所会就一些具体的问题于税务所进行沟通。
      遇到最多的问题（大的方面）：1、收入是否全额计入？按照合同签订金额，而不是实际收款即账面预收账款金额。2、成本是否多计？包括：成本发票是否虚开；不该分摊的成本全额进入；可售与不可售面积的确定；贷款利息资本化是否合理；3、税收缴纳是否合理、合法、合规？在整个项目销售过程中，各项税金的计提和缴纳是否正常，计提和缴纳的基数是否正确？是否存在少缴、漏缴等情况。
   税务局一般都会遵循中介机构的鉴证报告，他们来只不过是个样子，对具体业务的熟悉他们肯定不如注册税务师。我们每个项目经过鉴证后都补交了1000多万的土增税，属于正常的。所以税务所，局很快就通过了。

作者: lurj112 时间: 2008-8-5 14:47
如果企业被列入了市、省级重点税源监管，特别是比较大的房地产企业，税务局是不可能会让你核定征收的。

作者: 小精灵 时间: 2008-8-5 22:49
楼上说得很好,学习了,谢谢!

作者: 书山学海 时间: 2008-8-7 17:50
说得很好，很长见识。。。。。

作者: cjhwd 时间: 2008-8-14 11:32
通过学习增长见识!

作者: hph2004 时间: 2008-9-2 14:49
正在找这方面的资料，谢谢！

作者: 牛郎 时间: 2008-9-2 22:13
i不错,不错,可惜太少了?

作者: 海南天涯 时间: 2008-10-29 08:27
好资料，学习学习

作者: 经纬财务 时间: 2008-10-29 11:57
这样題目很不错，不過確實发表的人很少呢

作者: 长河 时间: 2008-10-31 14:38
4楼说的不错，希望有更多的朋友分享经验

作者: 同同 时间: 2008-11-5 17:56
现在我可以来说说。
一，主要是统计你的销售收入，要汇总。然后附上清单明细。做为备查
二，是成本问题。要分门别类的汇总，建安，前期。配套，装饰等等。但要值得注意的是你的这些费用的归集上一定在小心，因为前期中的归费，有的地方是不能加计扣除的。。还有建安成本是有一定金额限制的。如一般地方规定高层在04年有2300，税务就限定你的这个建安是2300正负105%之内，所以成本的归积相当重要。这其中还有要相应的结算单。合同，发票，还有审计过的很多东西的。反过来看，就知道很多东西在签定合同的时候要小心，这种事情就不多说
三，是费用类的问题。特别是间接开发费用。这个是可以加计20%的，所以公司里人员的安分配问题。要统一。费用的划分要清楚。这对一个项目公司来说这一个费用应该相当大。
四，是财务费用的资本化问题。这个只要有银行出具的扣款单都行。。。。公司最好有钱也去银行贷点款。这样对公司是有好处的，不要想着，反正有钱，为什么付贷款利息。。。记着贷款利息减存款利息再加上再投资所得和加计这一块，一般是会赚钱的。。。
五，那就申报了。这些最简单就是把汇总的东西填填上去就行了。。

作者: 一涵 时间: 2008-11-6 20:34
标题: 清算注意的问题
再补一点:就是商品房与非商品的划分,还有车库和公共设施对外出售的税收问题,利息与费用的扣除比例是否正确,集团管理费用在不同项目间的分摊等,都是要注意的

作者: 八月桂花香 时间: 2008-11-21 17:14
这种资料非常好，学习！

作者: 浮槎山 时间: 2008-11-24 14:40
说的都很好。但还是希望前辈们多多介绍此。

作者: 丢丢1号 时间: 2008-11-24 15:07
正在学习中请大家多多指教

作者: 浮槎山 时间: 2008-11-24 16:35
请各位前辈详细介绍一下，让我们这些新手好多学点东西呀。谢谢了。

作者: 天平猫 时间: 2008-12-9 17:37
清算过一次，关键是成本的确认。
收入上没什么大花头的，提供所有销售房子明细。
成本上要分普通和非普通，并会要求提供所有大点的合同并有相应发票支持。

作者: lwhv 时间: 2008-12-15 16:37
正在找这方面的资料，谢谢

作者: 新房地产会计 时间: 2008-12-18 15:45
标题: 是啊
看看学习谢谢学习我正需要呢

作者: 阿斯兰 时间: 2008-12-18 20:55
听说土地增值税要停征，也不知道是真是假

作者: 翁同 时间: 2008-12-19 10:40
谢谢，同各位学了很多知识

作者: 大鲨鱼 时间: 2008-12-21 17:28
国家搞这个清算就是劳民伤财,05年的项目到现在我也没清算,税务局的对清算的态度是愿意清你就送过来,你不清我们也不管你,到今天也没清呢.上级肯定对这个工作抓的不紧!

作者: 大鲨鱼 时间: 2008-12-21 17:34
标题: 甘肃省已经在金融危机期间暂缓土地增值税预征和清算。
甘肃省人民政府办公厅关于促进房地产业平稳健康发展若干政策措施的通知

　　各市、自治州人民政府，省政府各部门，各单位：为减缓金融危机的影响，扩大内需，推动我省经济平稳较快增长，合理引导房地产投资与消费，促进全省房地产业平稳健康发展，经省政府同意，实施以下政策措施：

　　一、严格执行国家已经出台的支持房地产业发展的有关财政、税收、信贷等优惠政策。

　　二、加大廉租住房建设和政府责任考核力度。切实提高各级政府廉租住房配套资金的到位率。2008年地方财政预算没有安排廉租住房建设资金的，要在2009年的财政预算安排中予以追加。

　　三、加快经济适用住房建设，增加经济适用住房供应。争取年底完成经济适用住房200万平方米、投资45亿元。免收城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金。要优先安排廉租住房和经济适用住房建设用地，并在申报用地指标时单独列出，保证土地供应。

　　四、对人均住房面积未达到当地人均水平而购买第二套改善型普通自住房的，契税降至1%，暂免征印花税、土地增值税，首付比例降低至20%，贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍。

　　五、个人对外销售取得产权超过两年的普通住房，暂不承担营业税。

　　六、住房公积金最高贷款额度由目前的20万元提高至30万元，并简化审批程序。

　　七、建筑面积90平方米以下比例达到总面积70%以上的政策，由项目内平衡调整为区域内、时段内平衡。

　　八、金融危机期间，暂缓土地增值税预征和清算。

　　上述政策措施自下发之日起执行。

　　甘肃省人民政府办公厅

　　二○○八年十二月五日

作者: 麦克斯 时间: 2009-1-13 15:14
标题: 回复 4# 的帖子
不错，非常有帮助！！！！

作者: stranger815 时间: 2009-1-15 10:19
向各位学习了，谢谢，辛苦了

作者: 青青陌上桑 时间: 2009-2-2 12:04
说得不错,学习了,很有见解

作者: 四川成都 时间: 2009-2-7 23:05
楼主辛苦了~~~
谢谢分享~~~~

作者: 朱启刚 时间: 2009-2-10 14:58
楼主很有心思这个专题对我们新手很有帮助
谢谢前辈和楼主啊

作者: 欣愿 时间: 2009-2-23 11:45
不错,我们也正要碰到清算呢!学习一下先!

作者: 小李子 时间: 2009-2-24 20:08
有实际经验的人还是行些！！！！

作者: 兰天 时间: 2009-2-27 16:25
4楼说得非常好！读后受益非浅！多谢

作者: huang7890 时间: 2009-3-30 14:04
很好.希望有更多内容,让新入行学习

作者: 四川成都 时间: 2009-3-31 22:57
有好东西当然要阅读了
来自房地产会计网www.fdckj.com,地址：http://www.fdckj.com/viewthread.php?tid=183

作者: 雨中曲 时间: 2009-4-1 10:07
说得太好好，很长见识。。。。。

作者: 阳光地带 时间: 2009-4-1 15:44
合同＼结算单＼发票等都非常重要

作者: 秋日天空 时间: 2009-4-10 09:20
真好，谢谢了

作者: 刘建 时间: 2009-4-27 20:26

原帖由 lurj112 于 2008-8-5 14:44 发表
我参加过多次项目的土增清算工作。作为企业首先需要有一个自查，大概知道自己整个项目的具体清算情况怎么样?需要补还是退，一般都是需要补交的。
税务局进场前都是派某个税务师事务所或者公司自己请一个税务 ...

学习了，多多感谢！

作者: 黯淡星 时间: 2009-4-27 22:22
不错,不错,可惜太少人讲

作者: 菜豆腐 时间: 2009-4-28 01:34
我也没经验顶起让更多高手关注

作者: 菜豆腐 时间: 2009-4-28 01:37
遇到最多的问题（大的方面）：1、收入是否全额计入？按照合同签订金额，而不是实际收款即账面预收账款金额。2、成本是否多计？包括：成本发票是否虚开；不该分摊的成本全额进入；可售与不可售面积的确定；贷款利息资本化是否合理；3、税收缴纳是否合理、合法、合规？在整个项目销售过程中，各项税金的计提和缴纳是否正常，计提和缴纳的基数是否正确？是否存在少缴、漏缴等情况
谢谢再看了一遍

作者: 太阳鱼 时间: 2009-4-28 16:24
我们这去年开始搞清算，是由税局抽人组成专门小组到企业进行清算，每个项目清算了大概一个月左右。

作者: 张艳玲 时间: 2009-4-29 11:50
年底，我们也准备搞清算，学习了，谢谢

作者: lidongyu0420 时间: 2009-5-7 15:27
26楼的甘肃省政府办公厅的文件，我个人认为不妥，地税和国税也好是国家税务局垂直管理的，地方政府好像没有权利说暂缓和减免吧！！必须经省或国家税务部门的同意批准后方可执行吧！因此，我觉得那个文件税务部同意的话，好像不行！

作者: 朱少华 时间: 2009-5-8 14:09
补交壹仟万的土地增值税？也太狠了吧？有那么高利润？

作者: 朱少华 时间: 2009-5-8 14:09
学习经验了，我们还没有遇到！

作者: 冰会计 时间: 2009-5-13 11:32
26楼的提交文件是事实,我就是甘肃的房地产企业会计,现在主管房地产企业的税务局目前就暂停征收了.

作者: 冰会计 时间: 2009-5-13 11:39
但是清算迟早还是要做的,因此大家不能放弃讨论,互相多学习、多交流还是有益的。

作者: lrs1996 时间: 2009-5-13 22:48
土地增值税好像还真是头痛的事

作者: 日月星辰 时间: 2009-5-28 17:42
进成本的票据合法性、合规性是不是也很重要呢，因为不合规的票据应该不能抵扣吧，所以平时收到发票的时候也要注意。特别是什么合同收什么票也是有规定的.这方面有经验的前辈可以多说些吗?

作者: 风吹云动 时间: 2009-5-30 11:01
今天看了国税发〔2009〕91号文，需要准备的资料还真不少

作者: 冬日 时间: 2009-6-1 10:31
学习了，土增清算要开始了，又要烦了

作者: 四川成都 时间: 2009-6-11 21:27
楼上说得很好,学习了,谢谢!

作者: wcy 时间: 2009-7-31 16:47
我们公司也准备开始清算，正为这事头疼，刚好可以借此机会学习学习！

作者: 芳菲 时间: 2009-8-4 14:01
关键是成本的真实性及分摊的合理性

作者: 图腾999 时间: 2009-8-6 01:49
向各位学习，新人没做过这个。。。

作者: 徐珮 时间: 2009-12-17 21:12
我就是中介机构的
我去参与清算的工作中主要有“
1、收入，必须企业提供收入明细，并抽查发票
2、成本：土地出让金基本没有什么问题，建筑安装是主要关注的比如入成本的发票有没有。有发票的付款了没有发票票的真伪
3、税金，流转税缴足了没有
4、划分可售不可售。划分已售未售。成本的分摊

作者: 陈科 时间: 2009-12-29 15:00
感觉这个问题说得不够透，要是版主能够总结分析一下，估计学到的东西就更多了。
苦于我也是一个学习者，不能提供帮助。
需要加强学习！

作者: 力大 时间: 2010-1-3 15:13
土地增值税怎么能不收呢，简直是天方夜谈，税务局可是要秋后算账的呀

作者: 袁金华 时间: 2010-2-23 11:06
楼上说得很好,学习了,谢谢!

作者: 江苏 时间: 2010-3-12 16:44
学习了,谢谢!

作者: lucas 时间: 2010-4-14 16:10
这个帖子很实用，学习了。。。。。。。。。。。。。。。。

作者: yj870705 时间: 2010-4-19 15:33
说得好，增长见识！！

作者: 提拉米苏 时间: 2010-5-6 21:56
学习土地增值税知识....

作者: showy 时间: 2010-5-15 10:21
看来还有很多工作要做了...

作者: 我是特特 时间: 2010-5-16 12:31
重点税源不会让核定吗？我觉得也不一定呀

作者: 王立竹 时间: 2010-5-18 10:58
我们项目刚开工，还没涉及这个问题，多学习下

作者: qujl111 时间: 2010-5-18 16:24
好好看看---大家的经验

作者: 空中的，麦子 时间: 2010-5-27 10:49
我们还没清算，先学习吧！

作者: 小振 时间: 2010-5-27 12:42
同同说的不错，就是希望更细化点

作者: 随风飘曳 时间: 2010-5-27 13:41
我也想看看，马上要面临的事

作者: zyh618 时间: 2010-5-28 14:55
基本上都说出来了，要是能再细化一下就好了，关键是每个人对于业务的理解。我们在处理业务时，一定要有理论依据才可以说明自己，说服别人。

作者: 向往春天 时间: 2010-6-8 16:35

如果企业被列入了市、省级重点税源监管，特别是比较大的房地产企业，税务局是不可能会让你核定征收的。

作者: 王娜1980 时间: 2010-6-29 10:56
正要面临清算，看看经历过清算的人是怎样的说法！

作者: fangjunxiang 时间: 2010-7-6 10:56
说的很好，学习了~~~

作者: 曾韦韦 时间: 2010-7-7 17:28
公司最近也面临土增清算，税务局说要核定

作者: amao610 时间: 2010-7-12 23:08
呵呵，没有实物经验，受教了

作者: 七宝 时间: 2010-9-3 09:52
说得很好,长见识了,谢谢

作者: 小葵 时间: 2010-9-4 10:28
我没有清算过，不知道税局对成本的审核要企业提供怎样的祥细资料，比如说合同、进度款申请、工程签证、结算书等之类的，还有如何划定“开发间接费”等等，好多的凝问，如果有更多的人参与交流就好了，哈哈！

作者: 柏拉图 时间: 2010-9-6 21:39
通过对清算的初步了解，增长了见识，谢谢

作者: 东哥混财务 时间: 2010-9-7 09:50
主要注意收入和成本相关问题！

作者: 追~梦~人 时间: 2010-9-11 11:14
学习中受益不小呀

作者: 积极向上 时间: 2010-9-21 13:17
一般情况下，经过清算都是补税的多，如果出现退或不用补缴，将被稽查

作者: LXH27 时间: 2010-9-25 06:32
土地增值税清算很复杂的，学习了，还没有进行清算过。

作者: aclr 时间: 2010-9-28 15:43
正在查相关资料，谢了，学习了！

作者: 不敢上岸的鱼 时间: 2010-10-26 21:30
谢谢各位前辈的分享

要是楼主能把几个分享出来的要点整理下，会更好哦

作者: tzwuhong 时间: 2011-7-17 22:23
好的，谢谢！

作者: 燕子2011 时间: 2011-7-25 15:23
标题: 回复 4# 的帖子
很长见识，谢谢。

作者: shuang1716 时间: 2011-8-10 11:22
没的注意，主要是领导沟通

作者: 渴望学习 时间: 2012-3-28 23:16
希望清算过的前辈们，多多发表意见啊！

作者: HNKJR 时间: 2012-4-9 18:21

同同发表于 2008-11-5 17:56
现在我可以来说说。
一，主要是统计你的销售收入，要汇总。然后附上清单明细。做为备查
二，是成本问题。 ...

说的很清晰。谢谢了

作者: HNKJR 时间: 2012-4-9 18:27

冰会计发表于 2009-5-13 11:32
26楼的提交文件是事实,我就是甘肃的房地产企业会计,现在主管房地产企业的税务局目前就暂停征收了.

地方利益吗。

作者: 渔舟唱晚 时间: 2012-4-19 16:29
说得不错！

作者: notmyself 时间: 2012-4-20 14:50
长见识了谢谢LZ

作者: sky126qd 时间: 2012-4-23 23:16
学习一下哈

作者: zznina 时间: 2013-12-4 11:06
学习学习中

作者: zznina 时间: 2013-12-4 11:08
学习学习中

作者: zznina 时间: 2013-12-4 11:09
学习学习中

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