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标题: 房地产开发企业的审计注意事项 [打印本页]

作者: 风月无边 时间: 2012-7-24 14:04
标题: 房地产开发企业的审计注意事项
房地产开发企业的审计注意事项

1、索取五证
五证的范围、申请顺序及作用
“五证”包括《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《开工证》、《国有土地使用证》、《商品房销售许可证》（《商品房预售许可证》）
项目最初申办的就是《建设用地规划许可证》，这个证件严格限定土地使用范围、边界和占地面积。
第二申办的是《建设工程规划许可证》，此证件限定本规划地块上所建建筑物的功能类别，是属于商用、厂房、住宅、公寓等。
第三申办的是《开工许可证》，此证件是申请可以合法施工。
第四申办的是《国有土地使用证》，这是开发商花费比较高的一个证件，开发商要向国家交纳相应的国有土地使用金。房屋是否拥有产权，全系此证。一般住宅的国有土地使用年限为70年。
最后申办的是《商品房销售许可证》，拥有此证的商品房，是可以合法买卖的商品房。是开发商已经交纳了土地使用金，可以合法买卖的房屋。
2、应重点关注的几个问题及相应的审计取证
（一）收入根据《企业会计具体准则-收入》的定义作为判断的基础，同时要考虑房地产的特殊性。房地产开发企业提供的商品是土地或住宅及其他建筑物，房地产开发企业销售商品，特别是住宅，往往采取银行按揭的方式，即购房户仅缴纳所购房款的20%及以上不等，其余房款则由按揭贷款银行提供，购房户根据同银行达成的协议，在以后年度，向银行定期归还贷款本金和利息；一般情况下，在客户已办妥银行按揭并收到按揭款时确认收入，但是根据企业的管理要求不同，现在不少的房地产开发企业在收到首付款时即确认收入，有的尚未办妥按揭手续，而在应收账款科目核算，特别是对于年终促销的房地产公司，年度资产负债表会形成很大一笔应收账款。
审计取证：
（1）索取商品房预售许可证，看企业已售并确认收入的商品房是否在商品房预售许可证上。
（2）索取企业提供的销售清单，与销售部的房屋买卖合同统计表进行对比，抽取一定的样本看是否存在金额差异。
（3）抽查部分购房合同，特别是交楼时间的规定及办理房产证、土地使用证的期限。关注交钥匙的手续及客户办理入住的程序，并抽查部分业主办理入住的有关资料。
（4）从销售代理商处取得已售楼宇结算统计表，并对照认购书、企业销售清单，看三者是否一致。
（5）从物业管理公司取得已售和未售住宅物业管理费的收取情况统计表。对已售商品房进行抽查，看业主入住情况，并对未售楼宇进行盘点。同时可结合对售楼处销售楼宇销售进度表进行判断已开发商品房的销售情况。
（6）关注应收账款在资产负债表日后收款情况，对应收账款的账龄进行分析，以判断企业是否存在虚记收入的情况，尤其是长期未办妥按揭的客户。
（二）完工产品成本结转房地产开发企业特别是规模开发的房地产企业在开发房地产时，由于开发周期长，完工产品结算进度与账面发生的成本往往不一致，如果根据账面成本结转完工产品成本，必然存在少结转成本的情况；现在开发的商品房往往都分为地上和地下部分，这也是开发商调节利润的主要工具。企业往往依据外部工程决算审计将房产成本分为地上、地下两部分，将其进行人为的割离，这样地下基础部分的成本全部由地下的产品承担。地上部分的成本就大幅下降，造成结转的主营业务成本严重失实。还有不少企业不能用于销售的水箱间等作为均摊成本的基数以达到降低成本的目的。
审计取证：
（1）分析账面是否有大额的预付账款挂帐，对房地产公司来说，预付账款大多数是开发成本的组成部分，但为了少转成本，企业往往以未结算为借口在预付账款挂帐。
（2）索取开发商完整的预算资料及大项变更资料，从工程部门索取工程完工进度报告，从合同管理部门索取企业与开发商签订的合同，分析开发商是否足额预计商品房开发成本及与之对应的应付建造承包商工程款。
（3）如已完工程，应索取施工方报审的结算资料，企业往往对应合理估计的变更成本不入账，等决算出来时进行调整，这种做法实际上可用来调节利润并虚减了负债。
（4）索取企业的成本结转表，复核所采用的结转方法是否合理。有的企业按平均成本进行结算，但收入是按实际销售，造成了收入成本的严重不配比。关注自用楼层的成本结转是否与其他销售部分结转的方法是否相同，不少企业自用的楼层成本按平均成本进行结转，销售部分按制定的分配方法进行结转。
（5）一般规范房地产公司只对总承包商，可向总包方询问截止资产负债表日，开发商应付施工单位的结算工程款情况。
（三）税金房地产公司的营业税与所得税往往按预收的售房款的一定比例预交。对预收账款的余额应交的税款进行测算并与待摊费用的预交税金进行比较，计算是否少提税金。根据我国房地产开发企业所得税征收的一贯做法，税务部门一般根据预收售房款预计所得税，年终，根据注册会计师的查账报告，经审计后的净利润，按确定的税率，计算实际应征收的所得税。因此，完工商品房销售成本的结转准确与否，对企业所得税及净利润计算影响重大，而且成本结转的多与少，经常成为上市公司操纵利润的一种手段。
房地产公司自用的房产往往不结转固定资产，仍在开发产品中核算，不计提折旧，也不按视同销售计算应缴纳的营业税，也不交纳房产税等。
房地产公司目前税费漏洞最大的为土地增值税，基本上都不缴纳。或只缴纳很少的一部分。房地产公司比较常见的少缴税款还有印花税。
（四）关于利息资本化
一般企业与购建固定资产有关的专门借款在满足一定的条件下，专门借款所发生的利息允许计入相关资产的成本当中，即所谓的利息资本化；同时《企业会计制度》也规定，房地产开发企业借入的与房地产开发有关的利息支出在开发产品完工之前，计入房地产开发成本。房地产公司根据不同的目的，有的加大利息资本化，有的则不进行利息资本化全部记入当期费用。主要应关注加大利息资本化部分。
审计取证：
1、索取借款合同，关注借款合同是否与开发房地产有关、借款利率、借款期限，结合已资本化的利率，看其计算是否正确。
2、结合施工方交付使用记录及质检、消防等相关部门的验收记录，判断资本化期间是否合理。
3、集团公司通过集体统一借款分配给各子公司使用的借款，如房地产公司类子公司为从集团取得借款用于开发房地产，其支付的利息不高于银行同期利息且符合资本化条件的部分可以资本化。
（五）借款抵押
对于资金较为紧张的房地产公司，往往会有大额的银行借款，由于金融市场融资的难度不断增加，取得的借款多为担保借款和抵押借款。房地产公司公司的固定资产及设备价值不大，用于抵押资产多涉及在售的楼盘，我们要特别关注是否将已售出的楼盘用于抵押。
审计取证：
索取抵押合同，分析抵押物清单所用于抵押的资产类型、价值、所在地点，如抵押物为在售楼盘，应将已用于抵押的房产面积与销售统计表的未销售面积进行比较，如前者大于后者则说明将已销售的楼盘用于抵押。
（六）虚假销售

作者: anson2226 时间: 2012-7-24 14:14
看看先，学习。。

作者: zhangxia0513 时间: 2012-7-24 14:22
努力学习知识

作者: 天天向上 时间: 2012-7-24 14:23
不错的资料感谢版主无私奉献

作者: 指尖微凉 时间: 2012-7-24 14:29

学习

作者: 白云蓝天 时间: 2012-7-24 14:31
看看先，学习。。

作者: 宁馨儿。 时间: 2012-7-24 14:35
学习学习

作者: 海蛎子 时间: 2012-7-24 14:38
这东西我收了！谢谢楼主！

作者: yhwoshishui 时间: 2012-7-24 14:44
太棒了

作者: 冰雪精灵 时间: 2012-7-24 14:58
学习学习，谢谢群主提供这样的平台，努力加油

作者: MANse 时间: 2012-7-24 14:59
不错，来看看。

作者: ARFU 时间: 2012-7-24 15:01
好好学习

作者: 半个苹果 时间: 2012-7-24 15:02
学习了。。。

作者: jolin01 时间: 2012-7-24 15:12
在学习中不断前进。

作者: 熙宝贝 时间: 2012-7-24 15:14
学习，巩固

作者: baiyunpiaopiao 时间: 2012-7-24 15:14
好资料要共享

作者: 张玉琪 时间: 2012-7-24 15:16
学习、借鉴

作者: 菜豆腐 时间: 2012-7-24 15:29
很久没来，先回帖子再看帖子。

作者: wanglinr9 时间: 2012-7-24 15:33
学习下，不错的资料

作者: mary0451 时间: 2012-7-24 15:34
内容不错，值得学习

作者: 森晨 时间: 2012-7-24 16:10
看看啊

作者: limin7587 时间: 2012-7-24 16:18
谢谢,很有用.

作者: 被宠坏的女人 时间: 2012-7-24 16:39
学习

作者: wpjmymm 时间: 2012-7-24 16:46
审计的内容好好学习一下，谢谢楼主分享

作者: 雨落心弦 时间: 2012-7-24 16:52
学习一下

作者: 付丽俊 时间: 2012-7-24 17:03
我看不错噢谢谢楼主！

作者: 开心的云 时间: 2012-7-24 17:12
学习学习

作者: 开心的云 时间: 2012-7-24 17:21
实用性很强，精彩的总结。谢谢楼主无私分享！

作者: 马陵山 时间: 2012-7-24 17:34
学习一下

作者: 风中的紫藤花 时间: 2012-7-24 17:41
我想继续学习。

作者: 人鱼公主 时间: 2012-7-24 18:59
这正是我需要的谢谢提供资料

作者: jianyue 时间: 2012-7-24 19:08
第六条是？

作者: lun525 时间: 2012-7-24 22:21
房地产开发商

作者: 颜丽宏 时间: 2012-7-24 23:25
正需要，好好学学。

作者: qianliche 时间: 2012-7-25 08:17
感谢楼主的无私分享！

作者: 许家铭 时间: 2012-7-25 08:31
看看群主都说些啥

作者: 落叶歌秋风 时间: 2012-7-25 09:07
一定要向楼主，好好学习！

作者: 文艺熊猫Howar_L 时间: 2012-7-25 09:09
有word版的可以下载吗？

作者: 和谐社会 时间: 2012-7-25 09:15
学习学习！

作者: 宝Happy 时间: 2012-7-25 09:24
看看有好处

作者: cxp6893 时间: 2012-7-25 09:32
学习进步

作者: 简单u0 时间: 2012-7-25 09:50
在做土地增值税清算，想学习一下和房地产相关知识

作者: 380198558 时间: 2012-7-25 09:52
晕晕晕晕晕晕

作者: 游斌国 时间: 2012-7-25 09:55
学习,谢谢

作者: 胖胖的猪 时间: 2012-7-25 10:04
谢谢楼主分享

作者: 桃之之9966 时间: 2012-7-25 10:43
感谢楼主的无私分享！

作者: wqming 时间: 2012-7-25 10:44
这个帖子不错，大家快来顶起来！

作者: 青柠心事 时间: 2012-7-25 10:53
学习学习一下

作者: 小挥学习 时间: 2012-7-25 11:29
看看先，学习。。

作者: 胡风光 时间: 2012-7-25 11:39
看看先，学习

作者: 胡风光 时间: 2012-7-25 12:30
努力学习知识

作者: 秋语 时间: 2012-7-25 14:19
感谢版主无私奉献

作者: 一笑嫣然 时间: 2012-7-25 14:23
感谢楼主的无私分享！

作者: jlzhni 时间: 2012-7-25 14:37
真的非常好啊

作者: chenxj911 时间: 2012-7-25 15:18
学习了

作者: 梦想越来越远 时间: 2012-7-25 16:06
正好可以借鉴！谢谢

作者: 骨头 时间: 2012-7-25 20:39
感谢总结程如此系统的文字，辛苦了。学习了。

作者: lanxializhi 时间: 2012-7-25 21:07
你好，我想看看下面的内容

作者: 随风飘杨 时间: 2012-7-25 22:01
来学习的，谢谢分享。。。。。

作者: 怀传 时间: 2012-7-25 22:05
学习中。

作者: 小王007 时间: 2012-7-25 23:18
看不懂说的都是些什么。

作者: tzpyl 时间: 2012-7-26 08:03
这个帖子不错，大家快来顶起来！

作者: roninrr 时间: 2012-7-26 11:07
谢谢分享

作者: 快乐的星猫 时间: 2012-7-26 13:50
看看怎么做才不会被揪住bianzi

作者: tzpyl 时间: 2012-7-26 16:56
努力学习知识
0000

作者: southcloud123 时间: 2012-7-27 11:17
有太多的东西要学了

作者: sunajun 时间: 2012-7-27 13:36
非常想学习

作者: 桑蚕丝 时间: 2012-7-28 08:24

这个网站太给力了

作者: zhp298 时间: 2012-7-28 09:35
学习一下

作者: zhp298 时间: 2012-7-28 09:45
不错学到了不少东西

作者: wytxx521 时间: 2012-7-28 16:29
学习学习

作者: 忆江南000 时间: 2012-7-29 17:15
分享一下.谢谢

作者: lb700610 时间: 2012-7-30 06:27
学习中

作者: 纪若愚2010 时间: 2012-7-30 09:57
希望不要花钱哦

作者: yuanlili0109 时间: 2012-7-30 11:12
不错，写的很好。

作者: 纪若愚2010 时间: 2012-7-30 15:27
现在销售都是网上签约，查是否卖出还是很容易，要是想查收了多少钱，很麻烦的哟

作者: 错落的黄昏 时间: 2012-7-30 18:13
学习一下

作者: 大耳朵白菜 时间: 2012-7-30 20:28
学习了，谢谢您的分享。

作者: 开心心雨 时间: 2012-7-31 09:22
学习一下

作者: 雁南飞1234 时间: 2012-7-31 14:46
恩不错学习了

作者: 小路 时间: 2012-8-7 09:58
我觉得很有用

作者: qazwsx_999 时间: 2012-8-10 14:16
学习学习

作者: 邓钧 时间: 2012-8-22 14:53
HAOYA

作者: zxy_ay 时间: 2012-8-27 18:01
是一篇不错的文章！

作者: 事事如意 时间: 2012-9-24 12:50
感谢楼主，正需要好好学学

作者: 小微 时间: 2012-10-5 13:18
向你学习了

作者: 苍生笑 时间: 2012-10-5 17:07
经典值得膜拜

作者: 渴望学习 时间: 2012-10-5 19:16
看看！

作者: 牛群牛 时间: 2012-10-8 11:44
楼主的这个帖子写的很实际，不错，赞一个

作者: a393238481 时间: 2012-10-8 12:26
值得学习

作者: 345058470 时间: 2012-10-9 15:18
不错,有价值.

作者: Liaohongbing 时间: 2012-10-10 10:24
学习一下

作者: 流光飞舞 时间: 2012-10-16 09:35
很想看完

作者: 左岸微蓝 时间: 2012-10-16 10:10
很实用，想学习到底！

作者: 晓加 时间: 2012-10-18 10:11
好啊去去亲戚去去去

作者: ibicf 时间: 2012-10-23 22:17
要看看先！

作者: 李小皮 时间: 2012-11-2 00:54
学习一下下

作者: 黑豹 时间: 2012-11-2 16:03
楼主很专业，写得很好！

作者: 阿波木 时间: 2012-11-5 15:40
好好学习天天向上

作者: lingyafang 时间: 2012-11-6 11:31
分享一下心得

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