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标题: 转让在建项目还是转让公司股权－房地产企业纳税筹划 [打印本页]

作者: 阿斯兰 时间: 2008-7-19 16:12
标题: 转让在建项目还是转让公司股权－房地产企业纳税筹划
转让在建项目还是转让公司股权－房地产企业纳税筹划

转让整体在建项目与转让公司股权的选择，对买卖双方来讲都是至关重要的，它对企业当期和后期的纳税影响是非常大的，下面我们通过一个案例来研究一下这个问题。
例，某房地产企业甲因银根收缩，融资困难，无力继续开发一在建写字楼项目，欲将其对外转让，该项目已累计发生在建工程成本为3500万元，经与另一房地产公司乙协商同意，以6000万元转让该项目，问甲企业如何进行纳税筹划？
请大家注意，这时候要看是站在甲企业还是乙企业的角度，也就是站在买方还是卖方？
首先我们站在卖方的角度，第一种方案卖项目。测算的纳税结果是这样的：
营业税及附加税：6000×5.5%=330
土地增值税:
扣除项目金额:3500×(1+20%)+330=4530
增值额:6000-4530=1470
增值率:1470÷4530=32%
纳税额:1470×30%=441
企业所得税

6000-3500-330-441)×33%=537.57
合计交纳各种税款:330+441+537.57=1308.57
第二种方案卖股权。假如我卖股权的差价和项目的差价是相等，那么纳税的情况，由于它是将公司法人股权转移，企业所得税就应当是投资收益，就是股权转让差价所得，这时候要交33％的所得税，是825万元，在这里给大家注明一下，如甲公司为个人投资，则纳税情况应为个人所得税等于6000万减去3500万，乘以20％，应缴纳个人所得税是500万。即:
甲公司为法人投资时: (6000-3500)×33%=825
甲公司为个人投资时

6000-3500)×20%=500
这时我们看作为卖方来讲，是卖公司好，还是卖在建项目好，差价都是2500万。我们一目了然，因为卖公司，个人参股时纳税500万，法人参股纳税825万，如果卖项目却要交1295.30万元，大家一看就是卖股权好于卖在建项目。这时候是站在卖方角度。
现在我们站在买方的角度。
如果该写字楼最终建成后，可以实现全部销售9000万元，为完成工程，又需要发生成本1000万元，问乙公司如何筹划呢？
作为乙公司来讲，也就是买方来讲，实际上也是两种选择，要么收购这个项目，要么就收购这个公司。
首先，我们研究一下收购这个项目，收购这个项目要交的税，将来楼盖好以后再出售，营业税及附加等于9000万减6000万，再乘以5.5，交营业税及附加大概是165万（在此未考虑地方教育费附加）。再看土地增值税，扣除项目额应该是[7000×（1+20%）+165]万元，为什么呢？因为是6000万买的，后来又追加投资1000万，就是7000万，再减去7000乘以20％，这是国家土地增值税的规定，允许房地产开发企业在开发成本基础上加上20％的费用，再减去165是营业税及附加。土地增值额明显低于50%，适用30％的土地增值税税率，土地增值税计算结果130.5万元。企业所得税，就是拿整个一栋楼销售收入，减去开发成本和买这个项目的代价，再减去营业税和土地增值税，当然还应该减去销售费用、管理费用，在这里为了讲解的方便，就没有考虑进去。企业所得税税率33％，要交562.5多万的所得税，合计交纳税金大概是858万。这是买人家在建项目的大概要交的税。即：买项目纳税情况:
营业税及附加: (9000-6000)×5.5%=165
土地增值税:
扣除项目额

6000+1000)×(1+20%)+165=8565
应纳土地增值税: (9000-8565)×30%=130.5
企业所得税: (9000-6000-1000-165-130.5)×33%=562.5
交纳各项税款合计: 165+130.5+562.5=858
下面，再看如果乙公司是买甲公司股权，同样也是6000万甲公司的股权，纳税情况是这样的，营业税及附加是9000万乘以5.5%，这里为什么不是（9000-6000）×5.5%呢？因为这个营业税在建项目不是买的，而是买的公司股权，等于公司接手以后，继续再盖楼，所以不可能再差价交税，也享受不了那个政策。土地增值税大概交947.25，为什么比买项目差这么多呢？因为虽然乙公司多花了两千五百万买股权，但是这两千五百万差价却无法形成在建项目成本，原因是股权转让款和经营成本款是两个不同的概念。企业所得税要交1009万，合计交纳税金2451万。
即：买股权纳税情况：
营业税及附加：9000×5.5%=495
土地增值税:
扣除项目金额: (3500+1000)×(1+20%)+495=5895
土地增值额: 9000-5895=3105
土地增值率: (3105÷5895)×100%=53%
应纳土地增值税: 3105×40%-5895×5%=947.25
企业所得税: (9000-3500-1000-495-947.25)×33%=1009
交纳税款合计: 495+947.25+1009=2451.25
买项目纳税800多万，买股权则要纳税2000多万，作为买方买什么合适呢？这就非常明显了。为什么有时候企业还是买股权了呢？最主要的因素在于买股权的时候，往往在建项目还没有完成，将来一系列发生的纳税事项，现在还看不到。所以，它可能根据现在所能看到的做出决策，但是可以肯定的讲，这种决策是错误的决策。那么，通过这个案例我们得出来一个矛盾的结果，作为买方来讲，希望买项目，作为卖方来讲，希望卖公司。那么，实际交易当中，谁又战胜了谁呢？往往懂税法的公司，比不懂税法，或者是对税法模模糊糊的公司，要占据上风。

作者: 小精灵 时间: 2008-7-20 23:19
很好的文章，给我们大家一个学习的机会，谢了

作者: shen20080311 时间: 2008-7-22 13:13
这个筹划案例现在还适合吗，不知道相应的法规有没有变化啊？

作者: 明月2008 时间: 2008-8-29 17:31
谢谢楼主，谢谢分享。

作者: 芳菲 时间: 2008-9-1 13:51
不错，谢谢了，学习学习

作者: qq1998 时间: 2008-9-1 14:13
学习转让在建项目还是转让公司股权

作者: 我在学习 时间: 2008-10-13 16:56
不错，懂的就是比不懂的赚钱多

作者: 森晨 时间: 2011-12-4 20:03
这个解释的比较全面。

作者: 海蛎子 时间: 2011-12-4 20:32
买的买项目（要发票），卖的卖股权

作者: helena025 时间: 2011-12-5 23:18
虽然发贴时间很久了，但是还是蛮实用的。谢谢LZ

作者: 微风拂面 时间: 2012-3-29 16:42
好资料，学习学习

作者: dsp0722 时间: 2012-4-24 09:44
我看不错噢谢谢楼主！

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