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标题: 先关门再清算－房地产纳税筹划的另类思路 [打印本页]

作者: 古木西风 时间: 2008-7-19 15:22
标题: 先关门再清算－房地产纳税筹划的另类思路
　案例：甲房地产开发公司成立于2002年，投资人为赵某和陆某。经有权部门批准，甲公司准备在自有土地上开发50套住宅对外销售，每套住宅预计平均售价为60万元，预计销售总额为3000万元（60万元×50套），取得土地使用权所支付的金额以及开发土地的成本约为1600万元，除相关税费以外的其他支出约为300万元（假定可在企业所得税税前扣除200万元）。在开始经营之前，甲公司对开发项目预计应负担的税费及收益进行了测算（计算土地增值税时，开发土地和新建房及配套设施的销售费用、管理费用、财务费用，按取得土地使用权所支付的金额以及开发土地的成本之和的10%计算，城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率为3%，除开发产品外，甲公司其他资产和负债不存在潜在的增值或减值，假设不考虑个人所得税）：
　　1.应缴营业税：3000×5%＝150万元。

　　2.应缴城市维护建设税和教育费附加：150×（7%+3%）＝15万元。

　　3.应缴印花税：3000×0.05%＝1.5万元。

　　4.应缴土地增值税：扣除项目金额：1600×（1+20%+10%）+150+15＝2245万元；增值额：3000－2245＝755万元；增值率：755÷2245×100%＝34%；应缴土地增值税：755×30%＝226.5万元。

　　5.应缴企业所得税：（3000－1600－200－150－15－1.5－226.5）×33%＝266.31万元。

　　6.应缴税费合计：150+15+1.5+226.5+266.31＝659.31万元。

　　7.股东收益约为：3000－1600－300－659.31＝440.69万元。

　　方案：考虑到甲公司房产开发规模较小，且经营范围较为单一，甲公司以避开开发产品销售环节产生的高税负为主要目的，分三步实施了房地产开发销售：

　　第一步：将甲公司性质变更为一家工业企业，将开发项目立项改为职工宿舍。

　　第二步：在开发过程中，甲公司先寻找48名买房人，让他们根据所要购买的房屋缴足房款，然后按法定程序将48人吸收为公司股东。

　　第三步：待房屋完工后，甲公司随即关闭清算，同时将48套住宅分配给新加入的48名股东，其余两套住宅，以及企业的其他资产和负债归原股东赵某和陆某所有。

　　按此方案实施后，甲公司在存续期间未发生销售房地产行为，因此不涉及相关税费。甲公司关闭清算环节涉及的相关税费及股东收益分析如下：

　　

[ 本帖最后由古木西风于 2008-7-19 15:26 编辑 ]

作者: 碧海银沙 时间: 2008-7-20 00:06
学习学习

作者: qq1998 时间: 2008-7-20 10:11
认真学习好好学习努力学习

作者: 梁皓 时间: 2008-7-21 09:06
认真学习好好学习努力学习

作者: 云深不知处 时间: 2008-7-21 15:02
看看思路应该有用谢谢

作者: 冯枫 时间: 2008-7-21 16:01
很吸引人呀

作者: shen20080311 时间: 2008-7-22 09:54
这个跟我们有点类似，竣工后先出租，然后寻找机会转让，资产整体上市，最好套现！

作者: 非墨 时间: 2008-7-22 10:05
认真学习好好学习努力学习

作者: 学学学 时间: 2008-7-22 10:22
回复,学习....................

作者: lxb 时间: 2008-7-22 13:09
哈哈，产品用于分配股利要视同销售呀，这个臭方案都想得出

:lol

作者: lxb 时间: 2008-7-22 13:38
狗屁方案

作者: 大中房地产 时间: 2008-7-23 10:11
好好学习努力学习

作者: 蓝月亮 时间: 2008-7-23 13:58
这样操作风险蛮大的

作者: 刘华 时间: 2008-7-23 17:49
佩服佩服
佩服佩服

作者: 一汪清水 时间: 2008-7-24 10:56
有没实际操作意义吗？

作者: 红卫 时间: 2008-7-24 13:01
不好操作，产品用于分配股利要视同销售

作者: xieyongbo 时间: 2008-7-24 14:20

学习为主

作者: 安徽 时间: 2008-7-24 14:46
各位耐心学习呀
好好！！！

作者: 安徽 时间: 2008-7-24 14:55
这种提法在现实中确实具有一定可操作性
但问题是如果在关门清算过程中税务机关对营业税等一系列税收进行详细认真核实的话
税负可能要增加

作者: ahui98 时间: 2008-7-24 17:23
认真学习好好学习努力学习

作者: dulux 时间: 2008-7-24 23:58
GOOD 。。。。。。。

作者: 同同 时间: 2008-7-25 13:31
理想状态下的，现实生活中有点难吧，

作者: 帝企鹅 时间: 2008-7-25 20:39
操作上有困难，房子变成股权，买房没房产证，买房人认可吗

作者: 会计高 时间: 2008-7-28 17:51
标题: 1
1111111111111

作者: fatbond 时间: 2008-7-30 09:40
看看～～～～～～～～

作者: xaxa110 时间: 2008-7-31 11:35
了解一下，谢谢

作者: 小精灵 时间: 2008-8-1 14:23
又看到一篇好文章，学习一下，谢谢了

作者: 王杰 时间: 2008-8-5 10:37
标题: 回复 1# 的帖子
好极了，认真拜读一下，谢谢

作者: 明月2008 时间: 2008-8-29 17:48
开发立项已改为员工宿舍，
应不属于产品用于分配股利视同销售。

作者: 飘絮飞 时间: 2008-8-29 22:43
貌似会很有用哦，要看要看。。。。

作者: 心随你动 时间: 2008-8-30 01:24
产品用作分配，即使改变企业性质，还是要缴营业税、土地增值税和企业所得税的，不能机械的理解政策条文。

作者: 开林 时间: 2008-10-20 11:36
ddddddddddddddddddddddddddddddddddddddddddddddddddd

作者: m13128540 时间: 2008-10-20 16:08
标题: 08.11.22-23在北京有房地产企业纳税筹划及难点解析实战的公开课联系电话13810015589
08.11.22-23在北京有房地产企业纳税筹划及难点解析实战的公开课联系电话13810015589 或QQ 13128540
任何一个理性的经纪人都希望能用合法的手段来达到避税的目的希望大家珍惜这次机会
来自房地产会计网www.fdckj.com,地址：http://www.fdckj.com/viewthread.php?tid=5902

作者: 翰阳 时间: 2008-11-19 14:19
谢谢学学

作者: wsy1982 时间: 2008-11-19 16:39
学习学习学习

作者: 救世主 时间: 2008-12-19 10:42
学习中.......

作者: 落英宾纷 时间: 2008-12-19 11:01
楼主的筹划有点太理想化了，税务局的人也不是傻子

作者: 我在学习 时间: 2008-12-24 14:36
看看。。。。。。。。。。。。。。。

作者: 天风有意 时间: 2008-12-25 15:27
这是个好东东，要看看！

作者: 蒋丽艳 时间: 2008-12-26 10:59
看看看看看看看看看看看看

作者: 张小宁 时间: 2009-2-6 00:50
标题: 这里的好东东真多
这里的好东东真多

作者: 冷水洗头 时间: 2009-2-6 14:33
确实是强人!

作者: ccyy1118 时间: 2009-5-26 21:02
我很想知道是怎么处理的，谢谢！

作者: 由龙剑 时间: 2009-6-29 11:19
学习学习再学习

作者: stranger815 时间: 2009-6-29 13:56
认真学习好好学习努力学习

作者: qjpency 时间: 2009-6-29 14:06
认真学习好好学习努力学习

作者: 一品草根 时间: 2009-6-29 14:15
这个案例我觉得看看LZ的思路是不错的~~可以供大家学习，实际操作是有问题的~~税务这里过不去的

作者: qjpency 时间: 2009-6-29 14:16
1、第一步将房地产公司改成工业企业就很难，而且要将已经立项的开发项目改成职工宿舍也不容易。
2、改成工业企业后，土地规划也改了，住宅用地和工业用地的使用年限是不同的，这一点不知道有没考虑？
3、职工宿舍分配后，如何办理土地使用证和房产证？
4、其他的涉税问题就不说了，如果税务机关真的要你缴土地增值税，你还不能享受20％的加计扣除，那到时候你就哭吧

作者: 虚心的人 时间: 2009-6-29 14:17
这里的好东东真多
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作者: 陈可 时间: 2009-9-14 16:49
竣工后先出租，然后寻找机会转让
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