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标题: 有关房产税 [打印本页]

作者: 溪后人 时间: 2007-9-24 23:02
标题: 有关房产税
房产税
《正确申报房产税，企业可有实惠》现摘录于下：
   房产税是以房屋为征税对象,依据房产计税余值或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种财产税。
如何正确申报房产税？笔者认为，应在以下方面下点功夫：1、房产概念要清晰；2、房产原值要准确核算；3、征免界线要弄清。4、如实申报。
一、应纳房产税的房产概念要清晰。
1、应税的房产。"房产"是以房屋形态表现的财产。房屋，是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
2、不属房产的建筑物。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。（单独取得建造结算凭证，可单独核算。）
3、分别设置账薄。作为企业，应税房产与不属于房产的建筑物，，应分别在‘固定资产’账簿内单独设置明细账。
二、房产的原价要准确核算。
房产原值是自用于经营的房产计算房产税的依据。总局（86）财税地字第008号文规定，"房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿'固定资产'科目中记载的房屋原价。
   房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。关于房屋附属设备的解释，主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。
属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网、照明线从进线盒联接管算起。（87）财税地字第003号。
如果房产的原价不全面、准确核算，税局作为所得税与房产税的违法行为处理。
   最近，2003顺德地税第8期，登载的《咨询问答》解释：涉及旧企业的配电、供水、消防、通风等房屋配套设备，如单独计算价值，（有独立购建凭证），并作为单项固定资产管理的，可不计入房产原值计征房产税（城市房地产税）；房屋维修支出，如达到固定资产改良支出标准的，（即达到原价值20%以上的），则应增加房产原值。以上计算原价的依据准确了，可适当节税。
三、土地使用权的受让支出，应单独核算。
企业的土地使用权的受让支出，无房产的场地部分是属于无形资产的范畴，不同于房产的核算，计提折旧费的年限也有区别。
  但也会有的企业会计员将取得建房的土地使用权的受让支出，无房产的场地不单独核算，笼统地加在房产的原值统计、申报，这样，既混淆了固定资产和无形资产的折旧依据，造成错误计提折旧费，也多交了房产税。
四、准确划分应税房产与免税房产
   房产税应纳税的范围是自有自用于生产经营的和出租的房产。
房产税以用途划分征税、免税的界线，若一座房产有应税或免税共用，如能将应税、免税项目用的划分清晰，则可分别征税或免税，实行节税。
例如一座房产有多种用途，对应税、免税项目用的划分要求：方位明晰，要划分各种用途的定位，（例如将自用与出租方位要明显确定，自用于个人居住与经营用的层次分明，用于存货的住房应定为经营之用。）；各种用途的建筑面积要申报准确；价值要划准，（以建筑面积除以总价值，可求出应税项目用、免税项目用的价值。）；是出租的，签订不同用途的《租赁合同》（个人自有的房产，出租给私人作住宅用的房产或营业用的分开租值与合同。）

  2005年10月以后，国家税法对房产税政策作出了两项新的规定，一是10月份总局以国税发[2005]173号文件下发了《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》，明确了凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税；二是12月份财政部和税务总局以财税[2005]181号下发了《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》，就具备房屋功能的地下建筑的房产税政策作了明确。应该说，两个文件都增加了房产税税基，特别是后一个文件，将原来不征税的具备房产功能的地下建筑列入了房产税征税范围。

　　一、将地下建筑列入征税范围

　　按照原来《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（[86]财税地字第8号）第十一条规定，为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。新文件废止了这一规定，重新明确为：凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。新规定也统一了原来各地税务部门对此存在的政策理解与征税方面的差异。

　　但是，新规并不是指所有的地下建筑都要征税，需要征税的建筑必须符合房产的特征概念。文件对房产税中房产的概念作了界定：具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。与此不符的其他地下建筑，如地窖、池、窑、罐等，不属于征税范围。

　　二、调整了计税方式

　　按照《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；而新的政策提出了一个新概念，即“应税房产原值”。具体为：

　　1.工业用途房产，以房屋原价的50―60%作为应税房产原值；

　　2.商业和其他用途房产，以房屋原价的70―80％作为应税房产原值。

　　确定计税房产原值后，计算地下建筑的房产税方法与原计算方法一致。

　　举例：某单位有单独两处应税地下建筑设施，分别为工业用途房产和非工业用途房产。房产原值分别为20万元和30万元。该省规定房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳。同时规定：工业用途地下建筑房产可以原价的50％作为应税房产原值；商业和其他用途地下建筑房产可以原价的70％作为应税房产原值。则：

　　工业用途房产应纳房产税的税额＝20×50％×（1―30%）×1.2％＝840（元）。

　　非工业用途房产应纳房产税的税额＝30×70％×（1―30%）×1.2％＝1764（元）。

　　三、与原政策规定相同的部分

　　需要注意的是，新的政策调整征税对象是指独立建立的地下建筑，对于非独立的与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。因为按照会计制度规定，与地上房屋相连的地下建筑，原本就是作为统一的房产原值计入会计帐簿反映的，这也是符合税法规定的。[86]财税地字第8号规定：房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

　　新规规定了出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。这点与原来的政策规定和税务部门实际的执行情况也是相同的。
土地使用权以“对应”或“配比”。原则进行摊销
-----------房产税筹划节税的关节
   房产税是以房屋为征税对象,依据房产计税余值或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种财产税.
应税的房产。
   1、弄清定义： "房产"是以房屋形态表现的财产。
   房屋，是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
   2、弄清计房产税的计税依据：  以房产原值减除30%后的余额，是自有、自用于经营的房产计算房产税的依据。
   3、税收筹划的思路。当前，以依法核算，缩小房产原值，是税收筹划的一个具体的措施  。
   《企业会计准则之无形资产》第21条规定，“企业进行房地产开发时，应将相关的土地使用权费用予以结转。结转时，将土地使用权的账面价值一次计入房地产开发成本。”该规定不仅适用于房产开发企业开发的商品房，对非房地产企业自行建造自用的房屋同样适用。
      根据《企业会计制度》第47条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。
   房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。
   实际税收筹划的操作
   这里应当注意，一次结转的土地使用权账面价值只是指与在建工程相关的土地。这里的“相关”应当理解为“对应”或“配比”。

   企业应当以对应房产占用的土地面积按比例结转土地使用费到固定资产房产；而对于非房产占用土地（如场地），应当按无形资产分别予以摊销。这样的核算，就使房产的原值相对地减少了。
摘录房产税有关减免税规定——
（一）《房产税暂行条例》规定的免税范围
1、国家机关、人民团体、军队自用的房产；
2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；这里的“由国家财政部门拨付事业经费的单位”，包括实行差额预算管理的事业单位。
3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；
4、个人所有非营业的房产。
（二）经财政部批准免税的其他房产：
1、企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产。
2、作营业用的地下人防设施，为鼓励利用地下人防设施，暂免征收房产税。
3、大修理期间的房屋。房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。
4、企业停产、撤销后闲置不用的房产。企业在停产、撤销之后，对其原有的房产闲置不用的，经省、自治区、直辖市税务局批准，可暂不征收房产税；如果这些房产转让其他经营单位使用或企业恢复生产的时候，应按规定征收房产税。
5、基建工地的临时性房屋。
6、对微利企业和亏损企业的房产，可由地方根据实际情况在一定期限内暂免征收房产税。
7、纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税。
（三）《广东省房产税实施细则》补充的免征房产税的规定：<>1、社会举办的学校、图书馆（室）、文化馆（室）、体育馆、医院、幼儿园、托儿所、敬老院等公共、公益事业单位自用房产；
2、经有关部门核定属危房，不准使用的房产。
（四）对个人按市场价格出租的居民住房，（承租用于个人居住的）其应缴纳的房产税暂减按4%的税率征收。
房产税的政策调整是缩小减免税的内容：
财政部国家税务总局关于调整房产税有关减免税政策的通知（财税[2004]140号）

2004年8月19日发出
为了规范税收政策，进一步加强房产税的征收管理，经研究决定，对《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》([86]财税地字第008号)的部分内容作适当修改，即：废止第十八条关于对微利企业和亏损企业的房产“可由地方根据实际情况在一定期限内暂免征收房产税”和第二十条“企业停产、撤消后，对他们原有的房产闲置不用的，经省、自治区、直辖市税务局批准可暂不征收房产税”的规定。

国家税务总局
关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税
有关问题的通知

国税发[2005]173号

2005-10-21国家税务总局

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，扬州税务进修学院：?
关于房屋附属设备和配套设施计征房产税问题，《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（〔87〕财税地字第003号）第二条已作了明确。随着社会经济的发展和房屋功能的完善，又出现了一些新的设备和设施，亟需明确。经研究，现将有关问题通知如下：?
一、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。 ?
二、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。?
　　三、城市房地产税比照上述规定执行。?
　　四、本通知自2006年1月1日起执行。《财政部税务总局关于对房屋中央空调是否计入房产原值等问题的批复》 (〔87〕财税地字第028号)同时废止。

                              国家税务总局
                           二○○五年十月二十一日

财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知
财税[2005]181号
2005-12-23财政部国家税务总局
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：
为了统一税收政策，规范税收管理，现将具备房屋功能的地下建筑的房产税政策明确如下：
一、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。
上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
二、自用的地下建筑，按以下方式计税：
1．工业用途房产，以房屋原价的50—60%作为应税房产原值。
应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%—30%]×1.2％。
2．商业和其他用途房产，以房屋原价的70—80％作为应税房产原值。
应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%—30%)]×1.2％。
房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。
3．对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
四、本通知自2006年1月1日起执行，《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》([86]财税地字第008号)第十一条同时废止。

                                 财政部国家税务总局
                              二○○五年十二月二十三日

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