房地产会计网

标题: 颇具争议的“房地产报销实务小结” [打印本页]

作者: 贺雪峰 时间: 2012-7-12 17:45
标题: 颇具争议的“房地产报销实务小结”
原本是不打算把此贴拿出来接砖头的，毕竟现在物价指数上涨的厉害，砖头也得钱买不？免费的笑纳各位友人的砖头，会感觉到不好意思。

但应友人匪兵建议，还是将此颇具争议的帖子拿了出来，欢迎百家争鸣，百炮来攻。
      因为每个地市的政策理解面和操作面都有差异，而且每个人在财务的感悟也不一；但，各位朋友，如果您看了此贴后，能引发您的一些深层次的思考或者是一笑，那么不管您是赞同的或是不赞同的，是准备采纳或者不采纳，那已经是无关紧要的东西了，我的目的已达到了！
   房地产的会计处理日常费用支付及报销主要分为两大类：开发成本与期间费用（销售费用、管理费用、财务费用）。
其中开发成本项下间接开发费用与期间费用中的销售费用、管理费用下的子目是相同的，因此，在房地产企业的日常报销中也存在着适度的操作空间。
譬如：
   1、企业可自主编写相关管理规章制度，譬如：（a）划拨××车为工程人员专用车，如此，××车发生的相关费用也就可以名正言顺地计入开发间接费，享受加计扣除土地增值税的优惠。(b)公司章程里，聘请老板全家亲属为董事会成员，发放董事费。（c）聘请财务人员、其他经常来项目公司检查的上级机构工作人员会监事会成员，发放津补贴、处理相关费用。其他等等。
   2、同上工资、差旅费、办公费、保洁保安费、福利费等都可以在一定程度上向开发间接费科目分流，同样它也需要炮制一些支撑材料。譬如：（a）某酒店的住宿费或营销会务费等都可以通过制作一些文件，将该笔业务变性为工程预算造价审核会务费、某工程设备招标费等，从而达到列支开发间接费的目的；(b)与物业公司签订有清单报价的服务合同，将项目地的保安保洁列入开发间接费；（C）办公室有一个人编制就可以了，其他人可用工程质量监督员、安全员等编制，将相关工资、福利费支出列入开发间接费。其他等等。
   3、业务招待费及其他问题
   房地产行业牵涉的部门比较广，发生的招待费也比较多。其实只要我们平时定点就餐的酒店的经营范围多一两个就一切OK了。
   譬如说多一项住宿，这个比较好理解。再譬如说多一项经营项目会务经营，这个不好理解，很多会计同仁说这怎么可以，你说饭店留出一间房搞住宿还说得过去，可是它那没会议室啊？朋友们，那我反问你们几句。有什么法律规定会议必须要在会议室开吗？有什么法律规定开会的时候不许吃东西啊（想想人民大会堂的国宴）？
   所以，朋友们，如果你们定点的餐馆有会议经营的业务，你就大胆的带着你们全体公司员工在餐桌上开会吧！在那里开会，群众们的积极性高啊。当然，这个也是需要有支撑材料的，如开会人员签到单、会议纪录，什么性质的会议列什么科目。“销售成功经验总结会议”列营销会务费，“工程质量监察会议”列开发间接费得会务费，董事会务费列管理费。
   这个做法行不行？行，因为它是合法的，你可以说它不合习俗，但不能不说它不合法。根“没有法律规定不可以在同时经营餐馆的地方开会”是同一个道理。
   再譬如说，税法规定公司不能给老板私人买车。大家说说看，这话说了根没说一样。
   公司买车产权归公司配置给老板用，既能提折旧还能报销油费修理费抵扣税款。说到这，就有人很愤懑的根我说：你这人，怎么这样啊？规矩全被你破了，整一个财务流氓！。这就要我牵出我要说的第一个观点了。
   潜规则，你懂的。在财务界里混了多年的老鸟们，这财务界的潜规则，你懂的。财务界里潜规则的运用，最后也就形成了就是税法执政上的暧昧和无奈、愤懑和窃笑、灯红酒绿中的觥筹交错和罚款、滞纳金里的刀光剑影，以及“几家悲几家欢”的故事。
   说白了。所谓的潜规则，看你站在什么角度来看了。
   在某些人的眼里，这是无奈的屈辱的规则；在某些人眼里，这是晋升的好机遇；在某些愤青眼里，这是流氓的法则。。。。。。。。在我眼里，它只是一个GAME.
   我在税局也有些朋友，他们说这是流氓法则，说我是阻碍国家强大的四类份子，是不良地产商的帮凶。

哈哈，心里偷乐着，这好像不合逻辑啊，好多地方都是“欢迎来开发”“只要来开发，一切好商量”！
哎，别说我了，继续说说这法则吧。
走的人多了，就有了路；用的人多了，就有了法则。就算他是流氓法则吧，不过却是合法的流氓法则。许你们“州官”强制性的放火，就不许百姓耍耍赖躲躲“火”啊？其实，国家强大，我和他们的理解不一样，我不认为国家有钱，国家才强大，百姓富了，国才强。毕竟国只是一个虚拟的概念性的东西，而百姓却是实实在在的，是真正的国之根基。房价降下50%行不行？行啊，你国家土地费、税费全免，不就行了。你免啊！税局的朋友哑口了。

   你税法不是不让公司出钱给老板买车嘛？那好，那我就公司自己买再配置给老板用。{:soso_e113:}这就是潜规则的运用，是流氓手段，也是合法的手段。（当然，我并不希望各位看帖的纯洁人士也被我带成了流氓，只是耍耍嘴皮子而已，尽管曾经有位姓王的名人曾经在北京声嘶力竭地大肆宣扬“我是流氓，我怕谁”）
   好了，不贫嘴了，我们继续“侃大山”。
   4、另外举个例来说明一个概念性的问题
   某公司在海南省开发房地产，销售过程中免费承担客户的往返机票及高铁火车票。
   很多会计想当然地认为，这个简单，列营销费用子项下的差旅费啊。
   其实是不对的，按规定应该招待费的。因为客户他不是公司的人所以它不能报差旅费，营销费项下的差旅费是给我们地产公司营销员工报销列支的啊。假如，非公司员工可以报销差旅费的话，那么企业完全可以派人到海口美兰机场去收购使用过的机票。十元一张，买得到的。那么企业还要交企业所得税么？
   那又有同志根我说，从海口到三亚，坐高铁便宜啊。我开车去接送的话，油费车耗人力比高铁票价要贵得多啊！同样是把客户接到公司，为什么公司的油费可以报，更加便宜的高铁票就不能报！这不合理！
   哎，说到这，我想阐述的这个概念就出来了。对啊，更加合理的方式就是不能报，因为它不合法；不经济合理的方式可以报，因为它合法！
   虽然用车接更贵，但车是公司的资产，所以发生的相关费用是可以报销的。
   高铁票、飞机票都是实名制的，这种发票的就是证明该客户不属于你公司人员的凭据，那么，既然是非公司员工，那么还能报销做税前抵扣么？
   当然不行！因为它不是税法认可的！
   这和上面我说到的到餐馆开会的例子不同，在餐馆开会，它不是法律禁止的，也就是合法的，才是可行的。曾经有个同行很恼火地根我说，那照你这么说。如果这飞机是我公司资产，我就用这飞机只送一个客户，飞机的巨额运营费用也可以报销？！我的回答就是：当然可以。要相信我们的税务人员是执法人员，是讲法的，那么也就是可行的。因为企业是有选择权的，我能吃得起“鱼翅”，你规定我必须要吃“红薯”？哥哥（李嘉诚）就是钱多，你规定他出差不能包机，只准坐牛车？企业是哥哥的，哥哥就是钱多，就是想让它亏，你非得规定它必须要盈利？（那给你承包算了）{:soso_e113:}
   侃得够多的了，这个报销小结并不是什么“之乎者也”之流的放之四海的标准，只不过随意侃侃而已，诸君可当之为一笑话，亦是无妨。
   顺便也用一句话来做结束语：会计报销业务中，真实的、合法的才是真理；当然，也奉劝大家别去当财务流氓。希望这个社会的法制能不断健全，执行力能根上法制建设的步伐，合理的必然是合法的，合法的必然是合理的。同时也希望民富国强的那一天早点到来！{:soso_e163:}

该贴已经同步到贺雪峰的微博

作者: 丽雅 时间: 2012-7-12 18:58
好文章啊，总结的很好。现实中很多公司都这样在操作哈。

作者: W.X.L 时间: 2012-7-12 20:16
我觉得这才是真正的实务！哈哈

作者: xulei 时间: 2012-7-12 20:45
我看不错噢谢谢楼主！

作者: renxin1080 时间: 2012-7-12 21:45
我是来学习的，越有争议的越有意思。

作者: 渴望学习 时间: 2012-7-12 22:25
认真学习！！！

作者: 开心的云 时间: 2012-7-12 22:58

渴望学习发表于 2012-7-12 22:25
认真学习！！！

同意2#的观点。谢谢分享。

作者: 财务匪兵 时间: 2012-7-13 08:22
来自视野论坛yulinshushi的观点
税务不是会计，税务是计算题。会计上你白条都可以入账，客观性、实质生于形式等原则，只要你的优惠政策有公司决议，操作手续齐全，客户往返的机票做为销售费用入账，会计准则没有任何意见。但是税法不一定承认呀，税务局说税法不承认不是说你不能入账，只是不允许你作为合法成本费用在应纳税所得税额之前扣除罢了，汇算清缴的时候你得调增应纳税所得额!
所以，财务人员要分清楚会计思维和税务思维!
业务部门经常干赔了夫人又折兵的事，比如不少房地产公司有买房送契税的事，有的营销部门为了销售(合同)价格不低于公司所谓的底价，或者为了销售价格看上去美点，不是扣减价格，而是代业主支付，这衍生出多少劳民伤财的麻烦事来!
wanghaili00 的回复
写的太好了。道理讲出来只要对会计核算有常识的人都非常理解，执行中的困难也是难免的，如果可以讲纳税调整项目直接放在各执行部门的绩效考核之中，用于抵减他们的奖金计提基数，我想他们一定会想得很通的，重在沟通。

作者: 财务匪兵 时间: 2012-7-13 08:23
jane_sii的回复
1、从理论上是可行的，但是实际操作中需要会计人员费多少口舌才能打动那些经办人？！
2、财务部在企业其他部门中，工资往往是最低的。凭什么拿最低的工资为公司做这些费力不讨好的事呢？

而且，这些不太能以制度的形式公布出来，往往是需要财务人员的左解释右解释。

其实，会计人员都是很勤奋的，很先知的，对政策的把握也是有度的，但是，那些领导呢，他们重视吗？他们重视的只有销售，销售，销售！
以上回复来自http://bbs.esnai.com/thread-4815399-1-1.html，也是贺老师在视野的这篇帖子

作者: mary478 时间: 2012-7-13 08:31
认真学习

作者: hupocuan 时间: 2012-7-13 08:37
会计报销业务中，真实的、合法的才是真理

作者: 自由自在 时间: 2012-7-13 09:03
认真学习了，让人思考，举一反三，期待论坛上多出现这样的贴子！谢谢楼主！

作者: 蓝米奇 时间: 2012-7-13 09:06
这些真实合法的报销是双赢，何乐而不为呢？

作者: 雨中景 时间: 2012-7-13 09:15
谢谢楼主的分享，学习了

作者: aleny888 时间: 2012-7-13 09:20
真的是很好的实务经验，是什么把我们财务人都逼成这样了！

在实际操作中，即使是这样好的歪点子，可能会把财务沤出血泪，大家有木有？

作者: maxxxx 时间: 2012-7-13 09:31
LZ是高手，希望能发掘更多的招数，携手共进呀，

作者: 明月新 时间: 2012-7-13 09:40
我看不错噢谢谢楼主！

作者: 小肉丸子 时间: 2012-7-13 09:44
就喜欢这种说实话的帖子

作者: 不闻不问 时间: 2012-7-13 09:53
受益非浅，虽然不是完全认同，但是许多点是可以借鉴的，但是财务上真得值得这么做吗？

作者: 顾海琳 时间: 2012-7-13 10:04
我看不错噢谢谢楼主！

作者: 草根儿 时间: 2012-7-13 11:02
有三亚项目的不，想换工作了

作者: blue_sunset 时间: 2012-7-13 11:54
工作过的几个公司都或多或少的这样做，本人也深有体会，合理避税、合法避税或者税务筹划都是在既定规则范围内的灵活运用，法律也是支持的，前提是要有充分的内部规章、制度或者合同等做支撑！

作者: wddwlx 时间: 2012-7-13 12:42
学习了

作者: 海蛎子 时间: 2012-7-13 13:45
先回复，下载了回家看

作者: yy2988 时间: 2012-7-13 13:59
楼主说的非常好，非常有道理，希望财务同仁都能好好看看，好好学学。严重支持楼主。

作者: 桂花仙子 时间: 2012-7-13 14:11
这是真正的实务

作者: 小小会 时间: 2012-7-13 15:22
这才是社会需要的人才，虽然我混世真是乳臭未干，但是能以这种方式来指导工作的肯定是个经验丰富的CFO，老板喜欢这样的人才，这样的做法使很多实质不合适的行为穿上合法的外衣~学习了，真的膜拜了！

作者: 落花生无相 时间: 2012-7-13 15:29
很好的办法

作者: 一片柠檬草 时间: 2012-7-13 16:17
贺老师和匪兵都总结得好

作者: 拒绝融化的冰 时间: 2012-7-13 16:26
经典加实在，这个帖子让我不得不严肃的手工回复

作者: sangbai1023 时间: 2012-7-13 16:47
说的很合理，是有些可以通融的地方让财务人员去做

作者: apple-zsj 时间: 2012-7-13 16:48
这才是社会需要的人才，虽然我混世真是乳臭未干，但是能以这种方式来指导工作的肯定是个经验丰富的CFO，老板喜欢这样的人才，这样的做法使很多实质不合适的行为穿上合法的外衣~学习了，真的膜拜了！

作者: gxbshg 时间: 2012-7-13 21:55
这东西我收了！谢谢楼主！

作者: 漂流部落 时间: 2012-7-14 10:42
希望这样的帖子越来越多，呵呵

作者: xpzzh 时间: 2012-7-14 13:19
好，很多公司都在这么做，还有一些没有总结出来

作者: 小耳垂、 时间: 2012-7-14 16:04
很好，总算学到点“实务”了

作者: snowang 时间: 2012-7-14 16:25
很真实，很多公司就是这样办的，嘿嘿

作者: xulei 时间: 2012-7-14 21:36
真的是要灵活运用！

作者: 后海边上 时间: 2012-7-16 09:21
财务是个真实的谎言！楼主有悟性！

作者: zhdl 时间: 2012-7-16 10:08
顶一下

作者: 酸狐狸 时间: 2012-7-16 11:13
认真学习

作者: 静倚轩窗 时间: 2012-7-16 12:15
今日总算见到楼主的庐山真面目了。

作者: fhjt2010 时间: 2012-7-16 15:23
非常不错的经验之谈啊，受益匪浅，谢谢

作者: 老年使者 时间: 2012-7-17 11:51
会计善于变通，领导善于沟通，其他部门融通，通路才会畅通。贺先生最有才！

作者: 老年使者 时间: 2012-7-17 14:29
顶一下，高手！！！！！！！

作者: 关中鱼夫 时间: 2012-7-17 17:25
希望多一些这样的会计实务帖！

作者: 闫厉 时间: 2012-7-18 11:25
不错的文章，赞

作者: dexterdufe 时间: 2012-7-18 16:13
学习到了，有一定的指导价值

作者: 鸿屹2010 时间: 2012-7-18 16:30
楼主太有财啦.

作者: wang0501ying 时间: 2012-7-19 09:47
认真学习一下．

作者: 红剑 时间: 2012-7-19 10:40

财务匪兵发表于 2012-7-13 08:23
jane_sii的回复
1、从理论上是可行的，但是实际操作中需要会计人员费多少口舌才能打动那些经办人？！
2、 ...

真是说到我心里了

作者: 网事如烟 时间: 2012-7-19 11:52
总结的不错，学习了，谢谢

作者: 田心 时间: 2012-7-19 11:58
感谢楼主的无私分享！

作者: 无语紫丁香 时间: 2012-7-19 19:11
这里有高手，学学习了

作者: 怀传 时间: 2012-7-19 21:32
在实际工作中，不断的总结经验。只有是不断学习的人，才是一个不可估量的人！

作者: shj19780310 时间: 2012-7-20 10:09
呵呵，写出了会计的思维，但现在国地税的公务员老爷们不是这么看的，他们现在看重的是自己的任务，业绩。。。。。。。。。。

作者: wqming 时间: 2012-7-20 10:47
很的实用性呀

作者: giraffe 时间: 2012-7-20 11:27
合法大于合情合理，是我国特色

作者: 522606046 时间: 2012-7-20 14:46
还好没有讲太多灰色的，不然会学坏了

作者: 云儿飘 时间: 2012-7-20 15:32
很有道理，善于变通

作者: 376713947 时间: 2012-7-20 15:55
写得好，只得学习！

作者: shun_mail 时间: 2012-7-20 16:04
不错,写得真好,谢谢楼主分享

作者: 建筑干部 时间: 2012-7-24 11:15
楼主太有才了，膜拜中……

作者: kjren 时间: 2012-7-24 13:54
比书上说的好，呵呵……

作者: 章会计 时间: 2012-7-25 14:26
合理的必然是合法的，合法的必然是合理的

作者: 小Y 时间: 2012-7-25 14:28
认真学习。这才是实务

作者: 漂流部落 时间: 2012-7-25 16:02
可以参考，呵呵

作者: ypx 时间: 2012-7-25 18:14
谢谢楼主，学习了

作者: 关中鱼夫 时间: 2012-7-26 15:22
希望多些这样实用的经验贴

作者: 虎妞 时间: 2012-7-27 14:44
现收、后学

作者: claw 时间: 2012-7-27 16:40
向楼主学习学习

作者: ncwdd 时间: 2012-7-28 09:51
许多公司在支付及报销的实际操作中，或多或少就是这样做的。
财务匪兵说的对。会计做账与税收既有关联，又不能混为一谈。很多财务会计就不能合理区分，如会计做账就按按税法的规定，反倒不按会计准则了。

作者: wytxx521 时间: 2012-7-28 16:00
对，执行中，反而企业内部会有障碍了，填个报销单有些都费力的很。不过这思路的确实用

作者: 甜咖啡甜 时间: 2012-7-29 11:24
我看不错噢谢谢楼主！

作者: 与鑫齐舞 时间: 2012-7-31 09:08
说得太实在了！！！！！！！

作者: 经适房 时间: 2012-8-1 13:28
写的好，税务最烦。

作者: 天天向上 时间: 2012-8-1 15:11
很实用的帖子实际操作中需要公司有关部门的配合需要制度和合同等的支撑

作者: 家乐 时间: 2012-8-2 16:01
总结的真好，实际，不说套话。

作者: 7869 时间: 2012-8-2 17:50
谢谢楼主，有一定的借鉴意义

作者: 昨日含香行 时间: 2012-8-2 18:32
学习了受教了

作者: 深综指 时间: 2012-8-3 08:42
如有自己的建筑公司，这样做不可取，这样做会增加预交所得税（交了在退回来就难了）

作者: 伏龙 时间: 2012-8-4 14:56
学习下谢谢分享
出自房地产会计网www.fdckj.com，原文地址：http://www.fdckj.com/thread-7951-1-1.html

作者: 古古双 时间: 2012-8-6 20:48
楼主写的太好了，重点是在于一种思维的开拓，什么样是合理、合法的

作者: baapswc 时间: 2012-8-7 10:13
学习学习！

作者: 微笑的风筝 时间: 2012-8-7 11:03
好文章······

作者: 晨起辰落 时间: 2012-8-9 09:31
好贴子当然不能抛砖。

估计楼主也只能是思想流氓一下而已，你把它当一个GAME，税务局的人可不陪你玩。

作者: zhenleia 时间: 2012-8-9 10:41
非常感谢楼主的分享，希望论坛多一点这类的讨论分享帖，不要全部都是需要付费下载的资料。没看到完全不了解内容的情况下就要人付款，实在是霸王条款。

作者: gwj9876 时间: 2012-8-13 00:14

学几手啦，很有实战性

作者: 甜咖啡甜 时间: 2012-8-13 10:47
学习。。。。。。。。。

作者: 阿谋 时间: 2012-8-13 13:51
已经有建议公司按此操作，之前没考虑到这般周全，非常感谢。

作者: 小Q 时间: 2012-8-17 11:28
这是我在此看到最有价值的帖子了！

我是房会新手，很多问题不知能否赐教？

作者: 梁山伯 时间: 2012-8-17 15:16
好，顶

作者: fui2000 时间: 2012-8-17 16:15
楼主太牛了！

作者: pinglumiao 时间: 2012-9-2 13:37
感谢楼主的无私分享！

作者: 黑裹俏candy 时间: 2012-9-3 10:12
楼主太有才了，膜拜中……

作者: 紫云剑主 时间: 2012-11-2 20:05

这才是实际的东东

作者: zhuhaiyang 时间: 2013-5-4 21:40
谢谢，楼主！

作者: 大师兄 时间: 2013-8-17 13:04
不错。早日实现民富国强吧。

欢迎光临房地产会计网 (https://www.fdckj.com/)