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标题: “合作开发”只是一个美丽的谎言 [打印本页]

作者: 贺雪峰    时间: 2012-7-2 22:12
标题: “合作开发”只是一个美丽的谎言
本帖最后由 贺雪峰 于 2012-7-3 17:24 编辑

       我们都知道“合作开发”,分好几种模式。从真假投资方面来说,分两种,一种是风险共担、利润共享的真投资模式;一种是要求某种固定收益的模式(譬如根销售收入挂钩、与可销售面积挂钩等)的假投资模式。通常为了回避合作双方的法律风险,当下采取成立合资公司的比较多。
       在这里我们就不去分析那些收取固定利益的假投资合作,只对一方出地、一方出资金的真投资合作进行分析。
       为了便于分析,我们来假设一个案例。甲公司为非房地产公司,有土地一块,初始账面价值为100万元,现公允价值为4000万元。乙房地产公司有资金2000万元。现甲乙双方拟成立合资丙公司,乙方出资3000万,甲方以土地作价3000万出资,双方各占50%的股权,共同经营,风险共担,利润共享。(假定牵涉到土地变性而补交的土地收益金暂不考虑,小税种印花税不考虑)
        下面我们来分析下,项目合作的整体税赋成本。
甲方的税赋支出:
因为根据国家相关法律法规,以非货币性资产出资,必须经过评估。因为该项合作牵涉到土地过户的问题,因此评估这个环节是跑步掉的。
甲方营业税免。
甲方土地增值税=(4000万-100万)×60%-100万×35%=2340-35=2305万元
甲方企业所得税调增=(4000-2305-100)×25%=398.75万元
丙方契税=4000万×3%=120万(请参见后面作者回帖修改,契税是免征的)
则整体税赋开支=2305+398.5+120=2823.5万元
       个人点评:从表面上来看,营业税免,省了(4000×5.5%)220万元的营业税,看来是个很好的优惠政策。下面我们从另一操作层面再回过头来看看这个政策。

新的操作方式:
       第一步:甲公司增资扩股,吸收2000万资金乙公司为股东,双方各占股50%。
       第二步:乙公司出资1000万元,注册成立丙公司,甲乙双方各占股50%。
       第三步:甲公司与丙公司合并,由丙公司吸收合并甲公司。(如需要保留甲公司的话,则在第一步前加一个企业分离的步骤)   

       个人点评:如此三个步骤走完,我们发现没有营业税、也没有土地增值税、更加没有企业所得税只有契税和印花税。(请看后面的作者回帖修改,分立过程中契税是免征的
      那么我们再回过头去看看,上面的那个操作步骤。最后,我们发现财税字1995  48号文及财税2006 21号文中关于合作建房的营业税优惠,其实只是一道美丽的陷阱。按照第二个方案操作,比第一种方案可少缴税2000多万元!!!!
      所以我在听到一些会计同仁们聊天说到合作建房营业税免征的时候,说得眉飞色舞,好似占了莫大的便宜。心里,不由得悲叹,我们在读税法的时候,还是要用比较分析的眼光去看待一些问题,否则真有可能吃了亏还不知道。
      原来,合作开发的有关优惠,真是个美丽的谎言!
      在此,我将自己经验拿出来与大家一起分享,希望与大家一起在房产网这个良好的平台里一起铸就我们的友谊,一起探讨业务,一起成长。




作者: 银河飞雪    时间: 2012-7-2 22:22
谢谢楼主的原创总结。加分鼓励了

企业吸收合并和分立确实是一个不错的方法
作者: 海蛎子    时间: 2012-7-2 22:55
建房以后是自己住吗?如果销售会出现什么结果?股东再分红呢?不是这么简单吧
作者: 海蛎子    时间: 2012-7-2 22:56
楼主的原创很有深度的
作者: sxf861024    时间: 2012-7-3 08:43
这个要顶噢
作者: LJL51618    时间: 2012-7-3 09:06
这个帖子不错,大家快来顶起来!
作者: 风雪夜归人    时间: 2012-7-3 09:11
想当然,越是复杂的方案税收问题越复杂,一不小心就把自己绕进去了。财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知,以避税为目的,而不是为了实在的业务经营需要,不符合特殊性企业重组的要求,是不予免税的。

                  
作者: fhjt2010    时间: 2012-7-3 09:12
非常好啊,楼主真厉害啊,佩服
作者: 黄尚练    时间: 2012-7-3 09:14
财税出的每个文都是以税收为前提的,哈哈
作者: master314    时间: 2012-7-3 09:31
第2种方式,省了土地增值税,但土地成本是100万元
第1种方式,交了土地增值税,但土地成本是4000万元
在房屋开发完成销售后,计算土地增值税时的扣除是不一样的
实际情况可能还需要进一步分析,感谢楼主提供了一种新的思路
作者: fhjt2010    时间: 2012-7-3 09:40
新的操作方式:
       第一步:甲公司增资扩股,吸收2000万资金乙公司为股东,双方各占股50%。
       第二步:乙公司出资1000万元,注册成立丙公司,甲乙双方各占股50%。
       第三步:甲公司与丙公司合并,由丙公司吸收合并甲公司。(如需要保留甲公司的话,则在第一步前加一个企业分离的步骤)   
操作方法看着有点乱,楼主可以再解释解释吗?谢谢
作者: shirleyssn    时间: 2012-7-3 09:52
fhjt2010 发表于 2012-7-3 09:40
新的操作方式:
       第一步:甲公司增资扩股,吸收2000万资金乙公司为股东,双方各占股50%。
       第 ...

乙公司出资1000万元,注册成立丙公司.为何还是甲乙双方各占50%,不是乙公司占100%吗??
作者: 会计漂在青岛    时间: 2012-7-3 09:53
心里,不由得悲叹,我们在读税法的时候,还是要用比较分析的眼光去看待一些问题,否则真有可能吃了亏还不知道。
说的真好啊!感觉作者好象就属于这一类人啊
作者: 会计漂在青岛    时间: 2012-7-3 09:54
下面我们来分析下,项目合作的整体税赋成本。
甲方的税赋支出:
因为根据国家相关法律法规,以非货币性资产出资,必须经过评估。因为该项合作牵涉到土地过户的问题,因此评估这个环节是跑步掉的。
甲方营业税免。
甲方土地增值税=(4000万-100万)×60%-100万×35%=2340-35=2305万元
甲方企业所得税调增=(4000-2305-100)×25%=398.75万元
丙方契税=4000万×3%=120万
则整体税赋开支=2305+398.5+120=2823.5万元
这个计算不知道是根据什么算出来,还请作者把相关的法律依据列出来。
作者: 贺雪峰    时间: 2012-7-3 10:41
风雪夜归人 发表于 2012-7-3 09:11
想当然,越是复杂的方案税收问题越复杂,一不小心就把自己绕进去了。财政部、国家税务总局关于企业重组业务 ...

      首先,感谢风雪夜归人兄弟的不同意见,你的质疑是我不断优化完善方案的动力。
    在本案例中,您谈到了《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税〔2009〕59号)中关于能否适用特殊性税务处理规定。下面我就此阐述一下我的个人观点。
    根据财税字2009 59号文第五条,符合以下条件的可适用特殊性税务处理:
(一)具有合理的商业目的,且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。
(二)被收购、合并或分立部分的资产或股权比例符合本通知规定的比例。
(三)企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。
(四)重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定比例。
(五)企业重组中取得股权支付的原主要股东,在重组后连续12个月内,不得转让所取得的股权。
    很显然,第二条至第五条是符合或者通过企业自主操作是可以达到符合条件的。问题的纠结就在于是否具有合理的商业目的,且不以减少、免除或推迟缴纳税款为目的。
    为此,我们需要仔细推究一下税务总局出台该文的适用范围和立法原理。
首先,有一点是可以明确的,该文的标题就是“关于重组企业所得税的。。。。通知”,所以是否适用特殊性纳税,不影响土地增值税。那么在重组过程中土地增值税暂免征收的文件依据有是哪条哪款呢?
让我们来看看,《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税[1995]48号文,其中第三条是如此阐述的:
三、关于企业兼并转让房地产的征免税问题
  在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。

      那么剩下的纠结问题是企业所得税的问题。
    让我们从立法的原理上来推敲,该笔业务是否能符合“(一)具有合理的商业目的,且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。”这一条款。我们首先假设,这个地块就是我的,然后假设我们有引入资金开发,自己筹资进行开发。那么是否就不牵涉到土地要按当前的公允价值与账面价值差缴纳企业所得税的问题?很显然,不牵涉。那么,如果甲乙公司全部属于我100%的股权,我用乙公司的资金去开发甲公司的地块,与前一个假设相比较,除了法人企业名称的不同外,其他方面是否有区别呢?是否具备合理的商业目的呢?
    由此,我个人做个大胆的推论,国家立法是鼓励将闲置的地块进行开发的,对倒腾土地的行为虽然没有禁止,但在政策层面是打压的。这个可以通过(最高人民法院公告法释2005 5号)可以了解到:对于以合作开发之名而行收取固定收益的之实的倒卖土地的行为是苛以重税的。那么当土地和资金都属于同一控制下的时候,在开发环节之初就苛以重税(因为没有抵扣项),就会导致企业的现金流不足,甚至是企业愿意缴也无现金可支付。而换位思考一下,如果在开发之初就征以重税,会增加开发商的开发成本,最后导致房价高涨,这也同样不符合国家让老百姓都买得起房的大政方针。
    因此,我个人观点是:如果抛开第一步 第二步而直接看第三步的话,它的商业目的是很合理,很充分的。
作者: 风雪夜归人    时间: 2012-7-3 11:00
贺雪峰 发表于 2012-7-3 10:41
首先,感谢风雪夜归人兄弟的不同意见,你的质疑是我不断优化完善方案的动力。
    在本案例中,您 ...

1、在现实情况中,一般企业不会为卖一块地把自己企业的控制权让给别人或让别人合并掉,这种前提基本是不存在的。
2、甲公司分立一企业,如专门是为土地而分立企业,税法只是规定:在兼并中转让,暂免土地增值,对于分立,据我所知道的,现在只有青岛是有明文规定免税的,其他地方都不明确,相反在我接触的情况看,趋向于征税的意见占多数。
3、至于是否是免税重组,此案例,这问题税务机关的裁量权很大。风险是不言而誉的。
作者: wpjmymm    时间: 2012-7-3 11:48
不错的文章啊,学习了
作者: 韩冰冰    时间: 2012-7-3 12:27
谢谢与大家共同探讨
作者: 会计漂在青岛    时间: 2012-7-3 13:11
风雪夜归人 发表于 2012-7-3 11:00
1、在现实情况中,一般企业不会为卖一块地把自己企业的控制权让给别人或让别人合并掉,这种前提基本是不存 ...

有新的案例吗,作者原案例中只提一个所谓的合作建房的税收计算和投资入股的税收计算,不知道你们上面说的特殊性税务处理和这个案例有什么关系?
作者: 韩冰冰    时间: 2012-7-3 14:01
有时侯诺言也能起到助推济的作用。
作者: 风雪夜归人    时间: 2012-7-3 15:10
会计漂在青岛 发表于 2012-7-3 13:11
有新的案例吗,作者原案例中只提一个所谓的合作建房的税收计算和投资入股的税收计算,不知道你们上面说的 ...

企业合并与分立就是企业重组的一个方面。对于土地增值税方面知道的案例:房地产企业想通过分立的方式并开发产品分立出去成立酒店,税务局不同意免土地增值税。
作者: hupocuan    时间: 2012-7-3 16:03
合作开发,最好事先更税务沟通好~符合相关的条件~
作者: 渴望学习    时间: 2012-7-3 16:22
不断学习!
作者: 光炽炎火    时间: 2012-7-3 16:29
讲得真好,我也碰到了问题,我公司是房地产,在自己的项目上准备开个商场,想搞个分立,还没头绪呢
作者: 谢镇    时间: 2012-7-3 16:53
master314 发表于 2012-7-3 09:31
第2种方式,省了土地增值税,但土地成本是100万元
第1种方式,交了土地增值税,但土地成本是4000万元
在房 ...

避免在前期就缴纳巨额的税费,相对土地增值税率高,而且后期操作空间大

作者: 贺雪峰    时间: 2012-7-3 17:19
“企业合并与分立就是企业重组的一个方面。对于土地增值税方面知道的案例:房地产企业想通过分立的方式并开发产品分立出去成立酒店,税务局不同意免土地增值税。”
       关于风雪老大上述观点的回复及相关引用。诚然,关于企业分立免土地增值税,青岛地税有明确的文件:
青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》(青地税函[2009]47号)规定,房地产开发企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上的企业,对派生方、新设方承受原企业房地产的,不征收土地增值税。派生方、新设方再转让房地产时,按照分立前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用,按规定计入扣除计算征收土地增值税。
      其他地市的确没有明确的条文来明确:分立过程中土地增值税可以免征。但,我觉得,我们需要从两个方面来对此进行推导,并向当地税政执法人员争取。
      其一,社会主义国家税赋政策的公平性。
      其二,法律没有禁止的就是允许的。
      首先,我们来看看山东省地税关于对分立行为的答疑论述:
http://www.sdds.gov.cn/art/2010/3/22/art_7117_400438.html
问:关于在企业分立过程中,对于房产土地的分割是否缴纳土地增值税的问题天津税务局一直未予答复,能否麻烦贵局明示呢?
  答:《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及附刏物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,
为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人), 应当依照本条例缴纳土地增值税。
  《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)第二条规定,条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
  第五条规定,条例第二条所称的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
  根据上述规定,企业分立过程中,
对房产、土地的分割不缴纳土地增值税

      其次,我们来看几个案例。)。《财政部国家税务总局关于中国建银投资有限责任公司有关税收政策问题的通知》(财税〔2005〕160号)规定,原中国建设银行实施重组分立改革设立中国建设银行股份有限公司(以下简称建行股份)及中国建银投资有限责任公司(以下简称建银投资),重组分立过程中,原中国建设银行无偿划转给建银投资的货物、不动产,不征收增值税、营业税和土地增值税。
  另外,中国人民保险公司分立为财保、人保,以及邮电局分立为邮政、电信等分立改组业务均未征收土地增值税。其原因是公司分立涉及的不动产转移,不属于土地增值税的征收范围。为什么呢?究其本质公司分立,是资产、负债、所有者权益等同时转移,并非“转让”也并非“出资”行为,不属于转让不动产的营业税应税劳务,也不属于有偿转让土地房产的土地增值税应税范畴。
      所以,我个人觉得,建行、邮电能用的政策,我们应该都是能用的,并且也是合理合法的
      而且在完善这个CASE的过程中,通过资料的查找以及印证,我发现:我原本设计的案例,还是有瑕疵的。在初始案例的设计中,我原本我以为契税是要交的,而现在看来,只要是分立业务是成立的。那么根据  《财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税〔2008〕175号)第四条规定,企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业,对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属,不征收契税
      在此,再次感谢各位同仁,你们的回帖是我不断改进和晚上的动力,谢谢了!   
   
      
      


作者: sxf861024    时间: 2012-7-4 08:32
本帖最后由 sxf861024 于 2012-7-4 08:34 编辑

楼主讲的很好,大家学习的资料,这种形式在背后是同一控制下可以试着操作,不是同一控制下在各方利益博弈下不具操作性还拖延时间进度。
作者: 财务匪兵    时间: 2012-7-4 09:20
我没有实际操作经验,给各位新手同学们扫盲下,也希望有更多操作的朋友一起来讨论
为什么分立不叫营业税呢?比较公认的道理是这样的,《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则:营业税的征收范围为有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的行为。企业分立不属于该征税范围,其实质是被分立企业股东将该企业的资产、负债转移至另一家企业,有别于被分立企业将该公司资产(土地使用权、房屋建筑物)转让给另一家企业的应征营业税行为,因此,企业分立不应征收营业税。


作者: 风雪夜归人    时间: 2012-7-4 11:05
该文值得一读,但需带着思考去看待。我之所以参与讨论并持反对意见,是因为我认为该筹划方案过程复杂且不确定的风险较高,并且该方案后期的土地增值税代价会巨增,单此一项就可能会得不偿失。我的观点:  “合作开发”不是一个美丽的谎言
     存在有其合理性。
作者: XIESAIMING    时间: 2012-7-4 17:12
厉害厉害,这个方法好
作者: /睡alxe    时间: 2012-7-4 23:49
楼主太有才了,膜拜中……
作者: 老年使者    时间: 2012-7-9 15:50
不错的创意,支持????????
作者: 老年使者    时间: 2012-7-9 15:51
有些事情不是做不到,而是未想到!
作者: 老年使者    时间: 2012-7-9 15:52
这是合作建房的好经验!!!!!!
作者: zhdl    时间: 2012-7-11 09:26
顶一下
作者: pyjlll86    时间: 2012-7-13 09:48
跟楼主讨较下企业跟村委会合作建房,现在三四线城市很多都会跟村委会合作建房,村出土地,企业投入资金,建成以后大部分都是返还商业店面和写字楼。你认为以怎么样的方式处理会比较好~!
作者: 自由自在    时间: 2012-7-13 09:51
谢谢楼主!启发了大家多带着思考去工作!
作者: 落花生无相    时间: 2012-7-14 11:34
有创意,也有质疑,多加思考为好啊
作者: 小小会    时间: 2012-7-14 15:07
我仔细看完每个楼层,呵呵,发现我是多么微不足道多像有实战经验的前辈学习才是。之前看过一位宋老师的课程讲的合作开发纳税筹划,他的案例大体上是政府部门有地(想开发办公楼),房开企业有钱,房开企业拿钱买政府一半地,现在是政府有钱有地,房开也是有钱有地,房开给政府代建,具体涉及的税收环节请高手分析一下,看看是不是比传统意义上的合作开发能节税
作者: 红剑    时间: 2012-7-19 10:50
风雪夜归人 发表于 2012-7-3 09:11
想当然,越是复杂的方案税收问题越复杂,一不小心就把自己绕进去了。财政部、国家税务总局关于企业重组业务 ...

根据《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税[2009]59号)中提到的享有特别税务处理规定的5个条件。第一、具有合理的商业目的,不以减少免除或者推迟缴纳税款为主要目的;第二、被收购、合并、分立部分的资产或者股权比例符合规定75%;第三、连续12个月不改变重组资产原来的实质性经营活动;第四、对股权支付金额规定的比例85%;第五、原股东12个月内不转让股权。
作者: 红剑    时间: 2012-7-19 10:58
甲公司虽然避免了土地增值而免交企业所得税,但是作为新吸收合并成立的项目公司,却只能以土地在甲公司的账面价值入账,从而土地成本大大低于公允价值,造成新公司日后的企业所得税和土地增值税大幅增加
作者: 依兰日记    时间: 2012-7-21 12:01
楼主真高,谢谢分享
作者: 依兰日记    时间: 2012-7-21 12:08
又仔细看了一下,赞同10#的意见
作者: 3334964    时间: 2012-10-5 15:30
一起也考虑过这个问题啊,不知道楼主能不能详细点说明啊
作者: 微笑的月亮    时间: 2012-10-6 12:28
楼主太有才了,膜拜中……
作者: haluo    时间: 2012-10-24 16:42
学习了,谢谢
作者: lin7601    时间: 2013-1-25 09:17
真不错,好好学习一下
作者: 295412534    时间: 2013-1-25 11:26
有些事看起来简单,但实际操作就不是那么一回事了。
作者: 295412534    时间: 2013-1-25 11:26
可以多接触一些实际案例,
作者: 317830208    时间: 2013-1-25 16:05
还是比较中肯的
作者: 846075023    时间: 2013-2-23 21:55
谢谢楼主详尽的分析,也非常欣赏楼主这种勇于的擦边球的行为。
作者: 846075023    时间: 2013-2-26 21:12
关于企业分立是否征土地增值税的问题,我咨询过广东省阳江市12366得到的回复是:只要是同一投资主体下因经营业务的分立且经工商行政管理部门批准分立,可免征土地增值税。
作者: zhanlu    时间: 2013-4-12 10:48
合并须同一控制下,才免税。




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