售楼部的四种情况 - 房地产会计网

建设售楼部的四种情况
   1、利用企业开发的商品房临时性作为售楼部，待销售基本完成后，再将该售楼部的房屋销售；
2、利用企业开发的商品房临时性作为售楼部，待销售完成后，将其转作自用或出租；
3、在开发的商品房附近重新修建售楼部，待销售基本完成后，将其转作自用或出租；
4、在开发的商品房附近重新修建售楼部，待销售完成后，将其拆除。
1、使用“生产成本”（或开发成本）核算模式，适用于上述的1、2、3情况：
（1）房地产开发企业核算售楼部成本，仍然使用“生产成本”（或开发成本）会计科目，售楼部建设、装修发生的成本费用均在该科目反映。
（2）当售楼部与其他商品房一起竣工验收时，从“生产成本”（或开发成本）转入“库存商品”（或开发产品）科目。

（3）当售楼部（商品房）销售后，分别结转收入和成本。其成本从“库存商品”（或开发产品）转入“主营业务成本”。
   （4）当售楼部转作自用时，其成本从“库存商品”（或开发产品）转入“固定资产”。当售楼部出租时，其成本从“库存商品”（或开发产品）转入“投资性房地产”。
   （5）售楼部由开发商自用或出租时，仅仅是计提折旧，不作其他帐务处理。
2、使用“开发成本——开发间接费用——营销设施建造费”核算模式，适用于上述第4情况。
（1）修建售楼部的成本费用先在“开发成本——开发间接费用——营销设施建造费”科目核算；
（2）售楼部拆除时，销售的有关物料收入计入“营业外收入”
1、房地产开发企业的售楼部与开发的商品房一起建设时，其售楼部的建设（含装修费）均发包给施工单位完成，支付售楼部工程款时，取得施工单位的建筑业发票即可，不存在涉税处理；如果售楼部的装修由房地产开发企业自行完成（自购材料、自请工人施工），计入开发成本，则这部分价值，应该补缴建筑业营业税金及附加。
2、重新修建售楼部，在“开发成本——开发间接费用——营销设施建造费”核算，无论是自建还是发包完成，竣工投入使用时均不存在涉税处理问题。
将售楼部销售后，其税务处理与一般商品房销售一致，即应该缴纳营业税、企业所得税、土地增值税等，并确认收入、结转成本税金。其依据是：国家税务局《关于房地产开发业务征收企业所得税若干问题的通知》（国税发[2009]31号）相关规定，已开始投入使用的开发产品应当视为已经完工的开发产品。开发企业按照收入确认原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本。因此，只有当该售楼部实现销售，该售楼部所对应的成本才能予以结转，在税前扣除。