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标题: 房地产企业怎么结转成本 [打印本页]

作者: skks 时间: 2012-5-8 11:37
标题: 房地产企业怎么结转成本

房地产企业怎么结转成本

对于房地产企业来说，结转成本是其最重要的步骤。只有结转了成本，才能知道房地产项目实现了多少收入，取得了多少利润。利润该怎样分配。而房地产成本的结转，因为涉及到房地产销售合同、认购协议、销售清单、施工合同、结算单等一系列的资料，和工程部、预算部、销售部、财务部等部门，工程量浩大。结算成本的前期准备工作很重要，准备好了，才能按照步骤一步步的进行结算。

结算第一步：整理销售资料，确认销售收入

就是把销售清单跟账面上的收款金额进行核对，看看销售清单的金额是否跟账面金额“预收账款”金额一致。销售清单应该包括房屋面积、房屋位置、销售单价、销售总价、已经收款、欠款金额等要素。核对一致后，确认一下销售收入和已经销售面积，算出平均单价。按照.确认的销售收入做凭证：

借：预收账款

贷：主营业务收入

结算第二步：整理工程施工合同清单和结算单。

这个步骤比较麻烦，因为施工合同比较多，结算单有的合同可能有，有的可能没有。一般应该把合同按照成本类别分别进行整理。也就是按照土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施费等类别，列出清单。清单的要素一般有合同编号、合同名称、合同金额、增加减少金额、结算数。整理出来之后，分别算出各个类别合同的结算数。

结算第三步：整理好的合同清单跟账面金额进行核对。

各个类别的合同金额与账面同类别的科目余额进行核对，找出它们的差异原因，一般有以下原因造成合同金额与账面金额不一致。

1. 款项已经支付，但是施工单位发票没有开具，由于在预付账款挂着，造成账面金额比合同金额要少。这样的话，督促施工单位在结算之前，把发票开具过来。

2. 施工单位还没有结算，发票也没有开具，造成账面金额比合同金额少。这样的话，可以按照国税发2008年41号文进行不超过10%的预提，进入到成本。

3. 施工单位质保金发票没有开具。这个可以督促施工单位把质保金发票开过来。

4. 施工单位因为疏忽，多开了发票，但是企业没有付款，这样的情况下，一般要把成本冲回。

5. 有一部分成本，由于金额较小，既没有签合同，也没有做结算。但是实际上已经发生。把这一部分成本按照类别，添加到合同清单里面。

最后，合同清单金额和预提之后的账面金额完全一致。

预提时候：

借：开发成本

贷：应付账款-预提

按照这个金额结转到开发产品。

借：开发产品

贷：开发成本

结算第四步：计算出开发产品成本单价，结转开发产品到产品销售成本。

这一步最重要的一点是确定结转产品面积，这个面积应该等于可销售面积+车库面积+开发商可以办理房产证的公共配套面积。开发产品单价=开发产品/结转产品面积

根据第一步算出来的销售金额，计算出来产品销售成本

产品销售成本=开发产品单价*已经销售面积

账务处理：借：主营业务成本

贷：开发产品

这里面一定要注意，开发产品和主营业务成本是有区别的，开发产品归集的是全部成本对象，也就是说，开发产品是发生的全部的成本。而主营业务成本仅仅归集的是已经销售的产品的成本。只有在全部物业已经售馨，并且开发商没有自留物业的时候，两者才相等。

结算第五步：把主营业务收入和主营业务成本结转到本年利润。这一步跟其他行业的账务处理一样，不在赘述。

作者: ncwdd 时间: 2012-5-8 12:12
谢谢楼主分享。

作者: nthzy 时间: 2012-5-8 12:47
谢谢分享

作者: hero003003 时间: 2012-5-8 13:03
谢谢分享

作者: 一笑嫣然 时间: 2012-5-8 13:33
感谢楼主的无私分享！

作者: 凤凰涅槃 时间: 2012-5-8 14:33
楼主太有才了，膜拜中……

作者: 韩冰冰 时间: 2012-5-8 14:55
非常不错的帖子，希望有更多这方面的内容。谢谢

作者: zhdl 时间: 2012-5-8 16:24
谢谢分享

作者: southcloud123 时间: 2012-5-8 16:41
谢谢！楼主太伟大了

作者: 别了温哥华 时间: 2012-5-8 17:28
谢谢楼主分享

作者: 宝Happy 时间: 2012-5-8 20:22
楼主，辛苦了，谢谢你

作者: lifuxiao 时间: 2012-5-8 20:40
谢谢分享

作者: hebellc 时间: 2012-5-8 23:53
这东西我收了！谢谢楼主！

作者: fywzlyh 时间: 2012-5-9 08:11
跟楼主学习

作者: DAV1007 时间: 2012-5-9 09:18
谢谢分享
出自房地产会计网www.fdckj.com，原文地址：http://www.fdckj.com/thread-51709-1-1.html

作者: 枫未眠 时间: 2012-5-9 10:44
感谢楼主的无私分享！

作者: 枫未眠 时间: 2012-5-9 10:50
这个帖子不错，大家快来顶起来！

作者: skks 时间: 2012-5-10 09:21
　这是转来的帖子与大家分享，可是我有个疑问与大家讨论下
如果有的合同还没结算，按合同暂估价计算房屋单价结转成本，计算利润，交企业所得税。如果后面结算价有变化，该怎么办？

作者: skks 时间: 2012-5-10 10:10
税收征管法
第五十一条　纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还；纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还；涉及从国库中退库的，依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。

作者: xiayou 时间: 2012-5-10 14:44
感谢楼主

作者: skks 时间: 2012-5-10 15:35

但是：土地增值税，一次清算。

作者: 尘封的笔 时间: 2012-5-10 16:50
施工单位还没有结算，发票也没有开具，造成账面金额比合同金额少。这样的话，可以按照国税发2008年41号文进行不超过10%的预提，进入到成本。
预提时候：
借：开发成本
贷：应付账款-预提
请楼主赐教，若后补发票回来了，是不是把补回的发票贴回到上面的凭证中作附件？亦或是直接放在付款凭证里作附件？（付款凭证：借：应付帐款-预提贷：银行存款）

作者: 江苏MIMI 时间: 2012-6-13 08:48
非常棒，谢谢楼主的总结

作者: 自由自在 时间: 2012-6-13 09:01
谢谢楼主的分享！

作者: 融科 时间: 2012-6-13 10:59
先回复再学习.......

作者: 樱花盛开 时间: 2012-7-31 12:15
好帖子，受用了，谢谢楼主无私奉献

作者: BLUEBABY 时间: 2012-10-24 10:45
我现在最需要这方面的资料

作者: BLUEBABY 时间: 2012-10-24 11:02
刚才还没有头绪，看了一遍之后有头绪了，非常感谢！

作者: 四川-恋恋风尘 时间: 2013-1-12 09:18
学习了，还不错

作者: CoolCat 时间: 2013-3-7 08:45
学习了，谢谢

作者: HXQ49006 时间: 2013-3-16 11:21
学习了，谢谢楼主。

作者: sctian1988 时间: 2013-3-16 12:30
好好学习

作者: 应总123 时间: 2014-6-6 11:58
学习学习

作者: yiyuanjiahe 时间: 2015-1-1 14:35
真的很不错

作者: yqz2925929 时间: 2015-1-1 21:15
够详细

作者: 李桃 时间: 2015-1-2 12:33
学习学习

作者: zznina 时间: 2015-1-2 15:21
学习进行中

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