房地产企业发生的成本、费用取得合法票据的税务规定 - 房地产会计网

发票概述

发票是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中开具、收取得收付款凭证。它是确定经济收支行为发生的法定凭证，是会计核算的原始依据，也是税务稽查的重要依据。

税务机关是发票的主管机关，负责发票印制、领购、开具、取得、保管、缴销的管理和监督。单位、个人在购销商品时、提供和接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按规定开具、使用、取得发票。国家根据税收征管管理的需要，积极推广使用税控装置，纳税人应当按照规定安装、使用税控装置，不得毁损或者擅自改动税控装置。

发票的管理权限按流转税主题税种划分。增值税纳税人使用的发票有国家税务局管理，如增值税专用发票、货物销售发票、加工修理发票等；营业税纳税义务人使用的发票由地方税务局管理，如服务业、建筑安装业、运输业、广告业、金融保险业等开具的结算营业收入的各种发票。如果一个企业以增值税为主并兼有营业税的经营项目应该分别到国税和地税主管税务机关办理。

有的发票对于增值税和营业税的纳税人都为适用，如临时经营发票用于临时经营单位销售货物，或提供营业税应税劳务时使用。

发票的种类

（一）增值税专用发票

增值税专用发票只限于增值税一般纳税人使用

（二）普通发票

1、增值税纳税人使用的普通发票目前七种

河北省出口商品发票、河北省Dai.开统一发票、货物销售发票、加工修理修配发票、收购发票、机**销售普通发票。

2、营业税纳税人使用的发票种类

交通运输业发票、建筑业发票、邮电通信业发票、文化体育业发票、服务业发票、销售不动产发票、转让无形资产发票、金融保险业发票、娱乐业发票。

（三）专业发票

目前尚未纳入税务发票管理范围的“专业发票”主要有：铁路客运发票；个别省（如江苏、浙江）市（如上海）的个别机打公路汽车客票（均套印“票证专章”）；邮政单位的（收费或邮件）收据；金融企业的存贷、汇兑、转帐凭证、收付息凭证、收费凭证。经国家税务总局或者省、自治区、直辖市税务机关批准，专业发票可由政府和主管部门自行管理，不套印税务机关的的统一发票监制章，也可根据税收征管的需要纳入统一发票管理。

《发票管理办法规定》中进一步规定：

所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接收服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方索取发票。取得发票时，不得要求变更品名和金额。不符合规定的发票，不得作为财务报销的凭证，任何单位和个人有权拒收。

上述规定中所称的“不符合规定的发票是指”：

1、开具或取得的发票是应经而未经税务机关监制；

2、填写项目不齐全；

3、内容不真实；

4、字迹不清楚、发票涂改；

5、没有加盖财务印章或发票专用章；、

6、伪造、作废；

7、以及其他不符合税务机关规定的发票。

总之，纳税人未按规定取得的发票的直接后果：一是所发生的费用所得税前不允许列支。二是未按规定取得发票，由税务机关责令限期改正，并处1万元以下罚款。

房地产开发企业因签订的合同种类多，涉及的税种多，什么票据能作为合法票据并能在企业所得税、土地增值税税前扣除，按下列原则掌握：

一、支付给境内单位或个人的款项，且该单位或个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或个人开具的发票为合法有效凭证；

实际操作中应掌握的原则是，凡属于增值税征收范围的业务（无论是否享受免税优惠），都必须开具增值税发票（视具体情况分别开具专用发票或普通发票）；凡属于营业税征税范围的业务（无论是否享受免税优惠），都必须开具营业税发票。其中，属于企业经营范围的，并经税务机关核准的，企业可以领取发票自行开具，凡不属于企业经营范围的，以及个人取得的应纳增值税或营业税的收入，都必须向税务机关申请Dai.开。

二、支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；

三、支付给境外单位或个人的款项，以付汇凭证和该单位或个人的签收单据为合法有效凭证，税务局对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公正机构确认的证明；

四、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

现分别说明如下：

（一）土地出让金、契税。

《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释〉试行稿的通知》〈国税发【1993】149号〉规定，政府出让土地，不征收营业税。因此不得开具发票，房地产企业应以国土局开具的土地出让金收据入账。交纳的契税应当为“中华人民共和国契税完税凭证”。

（二）拆迁补偿费。

房地产企业向被拆迁户支付的补偿费，其业务流程并非被拆迁户直接将土地使用权、地上建筑物转让给房地产企业，而是政府收回土地使用权，再有政府和房地产企业签订土地出让合同。房地产企业采取支付拆迁补偿方式或拆迁安置方式取得土地使用权，房地产企业仍需按照《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知〈财税【2004】〉134号》的规定补交契税。《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释〉试行稿的通知》〈国税发【1993】149号〉还规定，因政府收回土地使用权而取得的补偿金，不征收营业税。因此被拆迁户无需向房地产企业开具发票，而是由房地产企业采取用收据方式入帐。同时将政府拆迁文件、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料被置于本公司备查。

（三）委托拆迁公司支付的拆迁补偿费。

国家税务总局关于印发〈营业税税目注释〉试行稿的通知》〈国税发【1993】149号〉规定，拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业，按“建筑业-其他工程作业”税目征收营业税，因此，向拆迁公司支付的拆迁劳务费，应取得工程所在地建筑业发票。

房地产企业将拆迁工程(含拆迁补偿费、拆迁劳务费)整个承包给拆迁公司的，应取得全额的建筑业发票，直接给被拆迁户的补偿费作为拆迁公司的成本处理。其凭证取得同上。

（四）青苗补偿费、高层建筑遮阳费、赔偿费

冀地税发【2004】259号规定：“纳税人支付个人的青苗补偿费、高层建筑遮阳费、赔偿费等，准予凭合同（协议）和个人签字按规定在税前扣除。