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标题: 拆迁还房的账务与税务处理 [打印本页]

作者: 魅影骑士 时间: 2012-5-6 23:20
标题: 拆迁还房的账务与税务处理
拆迁还房的账务与税务处理
　　（一）房地产企业拆迁还房的账务处理
　　房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。
　　以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第7号——非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。
　　1、在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理：
　　借：开发成本———拆迁补偿费
　　　　贷：应付账款———拆迁补偿费
　　借：应付账款———拆迁补偿费
　　　　贷：主营业务收入
　　2、房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理：
　　借：主营业务成本——土地征用费及拆迁补偿费
　　　　贷：开发产品
　　（二）房地产企业拆迁还房的税务处理
　　1、营业税的处理
　　《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益。
　　（1）纳税义务发生时间
　　房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。
　　（2）计税依据
　　①根据国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）和《营业税暂行条例》的有关规定规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
　　②对超出拆迁建筑面积的部分，则应按《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定的顺序确定计税营业额，一是可以按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；二是可以按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；三是按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）。
　　2、土地增值税的处理
　　国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入。
　　即房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
　　3、企业所得税的处理
　　《企业所得税法实施条例》第六十六条第三款规定，通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
　　确认收入（或利润）的方法和顺序为：
　　（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。
　　（2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。
　　（3）按开发产品的成本利润率确定。
　　开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
　　关于计税成本的确定，该房地产公司用自建商品房抵偿应付拆迁补偿款的行为，根据《企业债务重组业务所得税处理办法》（国家税务总局令第6号）第四条规定，该房地产开发公司以非现金资产清偿债务，应当分解为按公允价值转让非现金资产，再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理。也就是说，该房地产公司“拆一还一”行为要按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。
　　案例分析
　　江西省南昌市某房地产开发公司2009年度采取拆迁安置方式对某小区进行住宅开发建设，在安置方式上，公司采取“拆一还一，就地安置，差价核算，自行过渡”的产权调换方式对拆除被拆迁人房屋进行安置补偿。2010年6月该公司用已完工1000平方米的自建商品房偿还被拆迁人（其中等面积还原部分800平方米），同类住宅房屋建造成本2200元/平方米，销售价格3500元/平方米。请进行有关的税务处理分析。
　　（一）营业税处理
　　该房地产开发公司应就其还原面积与拆迁面积相等部分，按同类住宅房屋的成本价（即本例中的商品房建安造价）缴纳销售不动产营业税88000元（800×2200×5%）。而对超出部分则按同类商品房市场价格缴纳销售不动产营业税35000元（200×3500×5%）。
　　（二）土地增值税的处理

作者: yxtx 时间: 2012-5-6 23:22
学习了~~~

作者: hebellc 时间: 2012-5-6 23:35
好东西啊

作者: smile100 时间: 2012-5-7 07:57
不错。。。。

作者: 森晨 时间: 2012-5-7 08:06
向楼主学习。

作者: 燕岛秋湖 时间: 2012-5-7 10:48
先回复，再学习

作者: 张泽洋 时间: 2012-5-7 11:23
好东西要学习

作者: 海蛎子 时间: 2012-5-7 12:39
先回复，再学习

作者: 游斌国 时间: 2012-5-7 13:27
学习以下

作者: 阿土仔 时间: 2012-5-7 13:37
先回复，再学习

:L:L:L

作者: 苏淳 时间: 2012-5-7 13:56
回复，学学。谢谢

作者: shoashanhong 时间: 2012-5-7 14:28

作者: 一杯茶 时间: 2012-5-7 15:30
谢谢楼主分享。

作者: 2009t1t2 时间: 2012-5-7 16:49
kkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkk

作者: 忆米阳光 时间: 2012-5-7 20:25
嗯，

学习一下，谢谢

作者: 忆米阳光 时间: 2012-5-7 20:26

嗯，谢谢，学习一下

作者: zhangcj1996 时间: 2012-5-9 15:47
谢谢你的分享！

作者: 甜咖啡甜 时间: 2012-5-10 17:52
楼主太有才了，膜拜中……

作者: 马艳 时间: 2012-5-10 20:08
这个网站太好了,可以找到好多我需要的资料

作者: 渔舟唱晚 时间: 2012-5-19 08:28
我看不错噢谢谢楼主！

作者: haier163 时间: 2012-5-19 08:39
前来学习！！！！！！！！！！！！！！！

作者: lihong_tr 时间: 2012-5-21 09:45
学学这个方面

作者: ken75 时间: 2012-5-21 09:53
学习一下，估计以后什么碰到

作者: 烟之 时间: 2012-5-21 10:33
好旧的资料

作者: 烟之 时间: 2012-5-21 10:34
不还意思好像发错了

作者: aomen521 时间: 2012-5-21 14:59
挺好谢谢赞

作者: 老年使者 时间: 2012-5-21 15:17
又要收钱？？？？？？？？？

作者: 老年使者 时间: 2012-5-21 15:18
支持！！！！！！支持！！！！！！！！

作者: mflhacker 时间: 2012-5-21 15:52
怎么好像某位教师的培训课程内容？？

作者: 路过生命的瞬间 时间: 2012-5-21 21:51
既然你诚信诚意的推荐了，那我就看看吧！

作者: yhx176 时间: 2012-5-22 11:44
学习！

作者: fjcinese 时间: 2012-5-23 17:11
学习学习

作者: limin7587 时间: 2012-5-31 11:28
很有用的资料谢谢!

作者: 宋海涛 时间: 2012-6-1 05:17
很使用哎哟哟哟

作者: huxinchun 时间: 2012-6-5 11:35
谢谢，正好学习。。

作者: 找点乐 时间: 2012-6-5 23:41
谢谢，雪雪

作者: weillst 时间: 2012-6-14 09:40
好东西啊

作者: 2011w嫣然 时间: 2012-6-14 21:07
回复再看

作者: 抱龙河 时间: 2012-6-17 23:06
学习了

作者: lxl850221 时间: 2012-6-19 10:11
谢谢楼主

作者: lzj1020 时间: 2012-6-19 14:52
学习了

作者: zzcl 时间: 2012-6-19 15:15
房地产开发指挥部的光纤使用费计入哪科目

作者: lzj1020 时间: 2012-6-19 15:30
学习了

作者: 唐小果 时间: 2012-6-19 15:52
看看好好学学

作者: 正邦达 时间: 2012-6-19 20:48
学习学习

作者: szjcdm 时间: 2012-6-20 09:59
在学、实用、很好

作者: 北方侠 时间: 2012-6-20 15:02
看看看看看

作者: 392585011 时间: 2012-6-20 15:09
学习，看看

作者: 爱问知识人 时间: 2012-6-20 15:13
这个帖子不错，大家快来顶起来！

作者: xujun99 时间: 2012-6-20 15:59
ddddddddddddddddddddd

作者: 俞小婷 时间: 2012-6-20 16:13
本企业马上就要遇到此业务了，谢谢

作者: 北方侠 时间: 2012-6-20 17:00
回迁房交的营业税为啥没有在土地增值税清算时扣除呢？

作者: 波音公司 时间: 2012-6-20 20:14
不错！

作者: lahxd 时间: 2012-6-20 20:39
俺看看

作者: 森晨 时间: 2012-6-20 21:35
向楼主学习。

作者: 蜗牛快跑 时间: 2012-6-23 20:45
学习了~~~

作者: lilyalive 时间: 2012-6-26 09:34
好好学习一下。

作者: zhdl 时间: 2012-6-26 09:56
谢谢分享

作者: 逐水草而歌 时间: 2012-6-29 11:29
想学习

作者: eden_mc4 时间: 2012-6-29 13:57
kankan

作者: fhjt2010 时间: 2012-6-29 13:59
我看不错噢谢谢楼主！

作者: 账房先生88 时间: 2012-6-29 14:22
好东西啊

作者: shirleyssn 时间: 2012-7-5 10:47
不错的帖子

作者: jingjunhua 时间: 2012-7-5 11:32
和我想的差不多。

作者: nihao123456 时间: 2012-7-5 12:26
很细致啊

作者: nihao123456 时间: 2012-7-5 12:34
棚改项目吉林省规定“拆一还一”不征营业税。

作者: road 时间: 2012-7-7 00:08
楼主，学习一下。

作者: 63719855 时间: 2012-7-11 13:26
很详细，不错，楼主辛苦

作者: 蝶舞依然 时间: 2012-7-11 13:42
很有用，谢谢！

作者: 老年使者 时间: 2012-7-11 14:01
可以！！！！！！！！！！！

作者: lch6447535 时间: 2012-7-11 14:27
不错，谢谢分享

作者: megezsy 时间: 2012-7-11 14:45
谢谢分享！！！

作者: 放飞伟伟 时间: 2012-7-13 13:54
正需要呢、

作者: superjn 时间: 2012-7-13 15:54
学习中提高

作者: 关中鱼夫 时间: 2012-7-17 16:53
学习中！支持

作者: jsszcg 时间: 2012-7-23 14:01

看看

作者: hsc500 时间: 2012-7-23 14:41
谢谢分享拆迁还房的账务与税务处理

作者: dengwadengwa 时间: 2012-8-6 20:34
学习一下

作者: kairuim 时间: 2012-8-12 16:41
学习了，真好！

作者: cohen 时间: 2012-8-14 10:09
很明晰！！

作者: cdc123 时间: 2012-8-20 11:16
xiexie,xuexixia

作者: 838739748 时间: 2012-8-29 16:03
拆迁还房的账务与税务处理

作者: 青青子吟qq 时间: 2012-8-29 18:25
学习学习

作者: yt215 时间: 2012-8-29 19:47
学习中

作者: selfnight 时间: 2012-9-4 16:36
我来学习的

作者: 花荣 时间: 2012-9-5 21:24
谢谢！学习下

作者: 花荣 时间: 2012-9-5 21:32
得好好学习，我正缺少这一方面的知识呢，太谢谢啦

作者: 小谈 时间: 2012-9-6 08:54
看了长了不少见识

作者: 莩莩 时间: 2012-9-6 08:56
学习一下有关知识

作者: 1025442111 时间: 2012-9-6 09:18
阅读，探讨

作者: 清茶5596 时间: 2012-9-6 09:21
这里总是有需要的东西！

作者: 潘毛毛 时间: 2012-9-6 10:23
r想看看土地增值税的处理

作者: Opium 时间: 2012-9-6 11:11
先回复，看价格，后收藏。

作者: xcwrm 时间: 2012-9-6 11:22
很好，学习了

作者: 怡康房产 时间: 2012-9-6 13:59
学习了，谢谢

作者: 心缘 时间: 2012-9-12 23:33
学习学习

作者: 开心猫 时间: 2012-11-16 16:14
别闹心了

作者: climbqwj 时间: 2012-11-20 15:17
好资料，要学习！

作者: 木林森CXJ 时间: 2012-12-10 19:48
好像很复杂啊

作者: qswxh 时间: 2012-12-25 09:03
看了下就知县好东西

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